Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli, Apa Artinya?

sumber gambar: Canva oleh RoschetzkylstockPhoto

Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli adalah..

Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang biasa disingkat PPJB adalah perjanjian yang umumnya ditandatangani dalam rangka syarat pelaksanaan jual beli (AJB) hak atas tanah atau satuan rumah susun belum dapat dilakukan karena ada syarat jual beli yang belum terpenuhi, misalkan harga pembelian atau pajak yang belum dilunasi oleh calon pembeli atau keterbangunan bangunan yang belum selesai. Dikarenakan dalam pembangunan perumahan biasanya menelan dana yang tidak sedikit, para pembangun (developer) menghimpun dana dengan melakukan pemasaran sebelum bangunan perumahan dan/atau rumah susun selesai. Terhadap hal yang demikian, calon pembeli nantinya akan diikat dengan surat pesanan atau PPJB. Sistem pemasaran perumahan dan/atau rumah susun yang masih dalam tahap pembangunan disebut sebagai “sistem PPJB”.

Perbedaan Pemasaran dan PPJB dalam Sistem PPJB

Awalnya, sistem PPJB diatur pada Padal 42 Ayat (1) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Pemukiman (selanjutnya disebut “UU 1/2011”) yang menyatakan: “Rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun yang masih dalam tahap proses pembangunan dapat dipasarkan melalui sistem perjanjian pendahuluan jual beli sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.” Hal tersebut kemudian dipertegas kembali pada peraturan pelaksananya yaitu Pasal 22 Ayat (3) Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Pemukiman (selanjutnya disebut “PP 14/2016”) yang menyatakan: “Rumah tunggal dan/atau Rumah deret yang masih dalam tahap proses pembangunan perumahan dapat dipasarkan melalui sistem perjanjian pendahuluan jual beli sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.”

UU 1/2011 kemudian diubah dengan Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 Tentang Cipta Kerja (selanjutnya disebut “UU 11/2020”). Atas pengesahan UU 11/2020, maka dibentuklah peraturan pelaksana pengganti PP 14/2016 yaitu Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 Tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Pemukiman (selanjutnya disebut “PP 12/2021”). UU 11/2020 kemudian dicabut dan dinyatakan tidak berlaku dengan berlakunya Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 Tentang Cipta Kerja (selanjutnya disebut ‘Perppu Cipta Kerja’) yang kemudian telah disahkan menjadi undang-undang berdasarkan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 Tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang (selanjutnya disebut “UU 6/2023”).

Pasal 1 Angka 10 PP 12/2021 mengatur secara tegas pengertian sistem PPJB sebagai berikut:

Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli yang selanjutnya disebut Sistem PPJB adalah rangkaian proses kesepakatan antara Setiap Orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam perjanjian pendahuluan jual beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebelum ditandatangani akta jual beli.

Dibandingkan dengan PP 14/2016, PP 12/2021 tidak mengubah syarat antara pemasaran dan PPJB. Di sisi lain, pada peraturan pelaksana terbaru yaitu PP 12/2021 membedakan ada tahap pemasaran dan ada tahap PPJB dimana ada syarat yang harus dipenuhi ketika melakukan pemasaran, dan ada syarat lain yang lebih sulit untuk dapat dilakukan PPJB. Pasal 22C Ayat (1) PP 12/2021 mengatur bahwa:

“Pelaku pembangunan yang melakukan Pemasaran sebagaimana dimaksud dalam

Pasal 22B ayat (1) harus memiliki paling sedikit:

1. kepastian peruntukan rurang;
2. kepastian hak atas tanah;
3. kepastian status penguasaan Rumah;
4. perizinan pembangunan Perumahan atau Rumah susun; dan
5. jaminan atas pembangunan Perumahan atau Rumah susun dari lembaga penjamin.”

Di sisi lain, syarat dilakukam PPJB diatur pada Pasal 22I ayat (1) PP 12/2021 sebagai berikut:

“PPJB dilakukan setelah pelaku pembangunan memenuhi persyaratan kepastian atas:

1. status kepemilikan tanah;
2. hal yang diperjanjikan;
3. PBG;
4. ketersediaan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum; dan
5. keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen).”

Perbedaan terkait dengan status kepemilikan tanah yaitu pemasaran dilakukan setelah memiliki kepastian hak atas tanah yang dibuktikan dengan sertifikat hak atas tanah atas nama developer atau sertifikat hak atas tanah atas nama pemilik tanah yang dikerjasamakan atau dokumen hak atas tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan. Di sisi lain, apabila telah masuk pada tahap PPJB, maka syaratnya harus sudah ada kepastian mengenai status kepemilikan tanah yang dibuktikan dengan sertifikat hak atas tanah atas nama developer atau pemilik tanah yang dikerjasamakan. Artinya dalam rangka PPJB, hak atas tanahnya harus dibuktikan dengan sertifikat.

Penulis: Mirna R., S.H., M.H., C.C.D.

Editor: Robi Putri J., S.H., M.H., CTL. CLA.

Baca artikel terkait:

Bahaya! Hanya dengan PPJB Bisa Balik Nama

Perbedaan PPJB dan AJB

Dugaan Investasi Bodong Yusuf Mansur: Bagaimana Perlindungan Konsumen Terhadap Investasi Hotel dan Apartemen di Indonesia?

Sumber:

1. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Pemukiman;
2. Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 Tentang Cipta Kerja;
3. Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 Tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang;
4. Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Pemukiman; dan
5. Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 Tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Pemukiman.