Diberi Hak Menumpang Namun Tidak Berkenan Pergi Saat Diminta
Dalam pertanyaan Saudara, juga tidak disampaikan terkait alas hak yang diberikan oleh suami Saudara kepada temannya dimaksud untuk menempati bidang tanah tersebut, apakah berdasar pada hak sewa atau sekedar untuk menumpang. Hal tersebut menjadi penting sebab jika yang diberikan adalah hak sewa, maka sudah menjadi kewajiban orang yang menempati tersebut untuk membayar biaya sewa kepada suami Saudara atau saat ini Saudara sebagai Ahli Waris. Akibat dari perjanjian sewa tidak menjadikan penerima sewa memperoleh hak atas tanah dimaksud, melainkan harus segera mengembalikan manakala sudah selesai jangka waktu sewanya.Di sisi lain, jika yang bersangkutan diberi hak menumpang, maka tidak ada kewajiban orang yang menempati tanah dimaksud untuk membayar sewa. Meski demikian, tidak menjadikan orang tersebut memiliki hak atas tanah tersebut.
Tanah PJKA Sebagai Tanah Hak Atau Tanah Negara: Pengajuan Hak Atas Tanah Oleh Penguasa Fisik
Dengan demikian, tanah PJKA yang Saudara dan ayah Saudara tempati tersebut tidak dapat diajukan hak atas tanah. Hal tersebut dikarenakan ayah Saudara menempati tanah dimaksud atas perintah dan ijin PT KAI (Persero). Apabila Saudara mengajukan hak, tentunya akan menjadikan timbulnya sengketa baik perdata atau bahkan pidana yang dapat merugikan Saudara.
Status Tanah Jika Tidak Ada Ahli Waris
Dalam kasus Saudara, karena pemilik tanah sudah meninggal dan tidak ada ahli waris, serta surat bukti kepemilikan juga hilang, maka tanah tersebut tidak dapat diperjualbelikan secara langsung. Statusnya akan beralih menjadi tanah yang dikuasai negara, dan Saudara hanya dapat membelinya melalui proses lelang resmi yang diatur oleh KPKNL atau mengajukan hak baru terhadap hak atas tanah tersebut kepada Kantor Pertanahan setempat.Adapun untuk tata cara pendaftaran tanah, terdapat syarat-syarat yang harus Saudara penuhi. Syarat-syarat tersebut diantaranya adalah adanya penguasaan dari Saudara terhadap bidang tanah tersebut, dan tidak ada pihak lain yang memiliki atau menguasai bidang tanah dimaksud. Di samping itu, terdapat beberapa biaya atau pajak yang juga harus Saudara bayar dalam pendaftaran hak atas tanah dimaksud.
Bangunan Di Atas Tanah Orang Lain, Status Hukum dan Kepemilikan Hak
Dikarenakan pemilik hak atas tanah tidak dapat memiliki hak atas bangunan yang didirikan orang lain atas izinnya, maka rumah Saudara bukanlah milik pemilik tanah. Pemilik bangunan di atas tanah orang lain, tetaplah memiliki bangunan tersebut namun tidak memiliki hak atas tanahnya. Oleh karena itu, dalam keterangan laporan atau pendaftaran administrasi, Saudara dapat menyebutkan rumah dimaksud melainkan milik Saudara namun berdasarkan hak sewa/ijin dari pemilik hak atas tanah.Adapun jika perjanjian sewa habis, atau pemilik hak atas tanah meminta Saudara untuk meninggalkan rumah tersebut, maka Saudara memiliki hak memperoleh ganti rugi bangunan. Adapun jika disepakati, Saudara juga dapat menghancurkan bangunan dan pemilik hak atas tanah tidak perlu memberikan ganti rugi.
Developer Sekolahkan Sertifikat Induk, Nasib dan Solusi Pembeli Unit
Berkaitan dengan rencana para pembeli untuk melakukan pelunasan kepada bank dan melakukan pemecahan karena developer sekolahkan sertifikat induk, maka harus diperhitungkan pula untuk tidak membuat para pembeli merugi. Biaya pemecahan dan peningkatan hak menjadi hak milik (dikarenakan sertifikat induk masih berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan) pada dasarnya adalah kewajiban Pengembang/Developer.Guna pemecahan dan peningkatan hak, Saudara juga harus menunjukkan hak Saudara untuk melakukan pemecahan, terlebih Saudara baru memegang Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dan bukan Akta Jual Beli (AJB) yang menjadikan belum adanya penyerahan secara hukum. Oleh karena itu, ada baiknya untuk memberikan peringatan kepada Pengembang/Developer, yang apabila tidak ditanggapi maka Saudara bersama-sama dengan para pembeli lain dapat memproses pidana bersama-sama dengan gugatan perdata.
Peralihan Properti Pada Saat Status Pembelian PPJB
Berdasar pertanyaan yang Saudara sampaikan, peralihan properti tersebut akan dilakukan dari istri kepada suami. Tidak disampaikan alasan terkait peralihan nama dimaksud, namun jika tidak ada perjanjian pisah harta, maka Saudara wajib memperoleh ijin dari istri terlebih dahulu.Selanjutnya, jika berdasar keterangan dalam pertanyaan Saudara, telah disampaikan bahwa Developer memberikan kesempatan peralihan secara gratis sebanyak 1 (satu) kali. Oleh karena itu, jika memang belum ada peralihan sebelumnya, maka tentunya peralihan yang Saudara lakukan dapat dilakukan secara gratis. Namun jika sebelumnya telah terdapat peralihan, maka akan timbul biaya yang telah ditentukan dalam PPJB maupun Surat Pemesanan.Untuk syarat-syarat yang harus diberikan guna peralihan properti, Saudara dapat menanyakan terlebih dahulu kepada Developer. Hal tersebut dikarenakan setiap Developer memiliki persyaratan yang berbeda-beda satu sama lain.
HGB Di Atas Tanah KAI
Dikarenakan sangat tidak memungkinkan bagi Saudara untuk memiliki HGB di atas tanah KAI, maka akan menjadikan hak Saudara di atas tanah tersebut menjadi tidak jelas.Guna menghindari permasalahan dan jika Saudara harus tetap menggunakan tanah tersebut, maka Saudara dapat mengajukan perjanjian sewa menyewa dengan PT KAI. Hal tersebut untuk menghindari adanya permasalahan di kemudian hari, baik berupa ketidakjelasan alas hak Saudara untuk menggunakan tanah tersebut, ataupun penggusuran yang mendadak dari PT KAI.
Potensi Peralihan Hak Atas Tanah yang Disewakan Selama 45 Tahun
Selama dalam perjanjian sewa menyewa tersebut tidak terdapat ketentuan yang mengatur peralihan hak, maka hak atas tanah tersebut tetap menjadi milik Saudara. Kepemilikan tersebut juga tidak akan beralih meski PBB dibayarkan oleh penerima sewa, sebab hal tersebut merupakan kesepakatan Saudara dengan penerima sewa.
Pendaftaran Tanah Petok yang Telah Lama Tidak Diurus
Saudara dapat mencari tahu letak tanah petok yang Ibu Saudara miliki dengan cara menanyakannya kepada Kantor Desa/Kelurahan setempat. Dengan menunjukkan petok yang Saudara miliki, Saudara juga dapat memperoleh informasi terkait Buku Desa yang akan menunjukkan asal mula petok tersebut, dan sebagai catatan jika petok tersebut dialihkan maka Saudara harus melihat dasarnya sebab peralihan petok harus disertai penyerahan asli surat.Saudara harus memastikan terlebih dahulu lahan dimaksud untuk dapat melakukan pendaftaran tanah petok tersebut.
Sewa yang Dialihkan Oleh Penyewa Sebelum Jangka Waktu Berakhir
Apabila tidak ada perjanjian yang memberikan hak kepada perusahaan untuk mengalihkan haknya kepada pihak ketiga, maka Masyarakat Pemilik Lahan memiliki hak untuk melakukan pembatalan perjanjian sewa menyewa dengan perusahaan yang juga berpengaruh pada hilangnya hak pihak ketiga atas hak swa. Jika ternyata terhadap hak sewa yang dialihkan tersebut, Pihak Ketiga sudah menggunakan lahan dimaksud, maka Masyarakat Pemilik Lahan juga dapat meminta ganti rugi baik kepada Penyewa maupun Pihak Ketiga.