Bangunan Di Atas Tanah Orang Lain, Status Hukum dan Kepemilikan Hak
Dikarenakan pemilik hak atas tanah tidak dapat memiliki hak atas bangunan yang didirikan orang lain atas izinnya, maka rumah Saudara bukanlah milik pemilik tanah. Pemilik bangunan di atas tanah orang lain, tetaplah memiliki bangunan tersebut namun tidak memiliki hak atas tanahnya. Oleh karena itu, dalam keterangan laporan atau pendaftaran administrasi, Saudara dapat menyebutkan rumah dimaksud melainkan milik Saudara namun berdasarkan hak sewa/ijin dari pemilik hak atas tanah.Adapun jika perjanjian sewa habis, atau pemilik hak atas tanah meminta Saudara untuk meninggalkan rumah tersebut, maka Saudara memiliki hak memperoleh ganti rugi bangunan. Adapun jika disepakati, Saudara juga dapat menghancurkan bangunan dan pemilik hak atas tanah tidak perlu memberikan ganti rugi.
Developer Sekolahkan Sertifikat Induk, Nasib dan Solusi Pembeli Unit
Berkaitan dengan rencana para pembeli untuk melakukan pelunasan kepada bank dan melakukan pemecahan karena developer sekolahkan sertifikat induk, maka harus diperhitungkan pula untuk tidak membuat para pembeli merugi. Biaya pemecahan dan peningkatan hak menjadi hak milik (dikarenakan sertifikat induk masih berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan) pada dasarnya adalah kewajiban Pengembang/Developer.Guna pemecahan dan peningkatan hak, Saudara juga harus menunjukkan hak Saudara untuk melakukan pemecahan, terlebih Saudara baru memegang Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dan bukan Akta Jual Beli (AJB) yang menjadikan belum adanya penyerahan secara hukum. Oleh karena itu, ada baiknya untuk memberikan peringatan kepada Pengembang/Developer, yang apabila tidak ditanggapi maka Saudara bersama-sama dengan para pembeli lain dapat memproses pidana bersama-sama dengan gugatan perdata.
Peralihan Properti Pada Saat Status Pembelian PPJB
Berdasar pertanyaan yang Saudara sampaikan, peralihan properti tersebut akan dilakukan dari istri kepada suami. Tidak disampaikan alasan terkait peralihan nama dimaksud, namun jika tidak ada perjanjian pisah harta, maka Saudara wajib memperoleh ijin dari istri terlebih dahulu.Selanjutnya, jika berdasar keterangan dalam pertanyaan Saudara, telah disampaikan bahwa Developer memberikan kesempatan peralihan secara gratis sebanyak 1 (satu) kali. Oleh karena itu, jika memang belum ada peralihan sebelumnya, maka tentunya peralihan yang Saudara lakukan dapat dilakukan secara gratis. Namun jika sebelumnya telah terdapat peralihan, maka akan timbul biaya yang telah ditentukan dalam PPJB maupun Surat Pemesanan.Untuk syarat-syarat yang harus diberikan guna peralihan properti, Saudara dapat menanyakan terlebih dahulu kepada Developer. Hal tersebut dikarenakan setiap Developer memiliki persyaratan yang berbeda-beda satu sama lain.
HGB Di Atas Tanah KAI
Dikarenakan sangat tidak memungkinkan bagi Saudara untuk memiliki HGB di atas tanah KAI, maka akan menjadikan hak Saudara di atas tanah tersebut menjadi tidak jelas.Guna menghindari permasalahan dan jika Saudara harus tetap menggunakan tanah tersebut, maka Saudara dapat mengajukan perjanjian sewa menyewa dengan PT KAI. Hal tersebut untuk menghindari adanya permasalahan di kemudian hari, baik berupa ketidakjelasan alas hak Saudara untuk menggunakan tanah tersebut, ataupun penggusuran yang mendadak dari PT KAI.
Potensi Peralihan Hak Atas Tanah yang Disewakan Selama 45 Tahun
Selama dalam perjanjian sewa menyewa tersebut tidak terdapat ketentuan yang mengatur peralihan hak, maka hak atas tanah tersebut tetap menjadi milik Saudara. Kepemilikan tersebut juga tidak akan beralih meski PBB dibayarkan oleh penerima sewa, sebab hal tersebut merupakan kesepakatan Saudara dengan penerima sewa.
Pendaftaran Tanah Petok yang Telah Lama Tidak Diurus
Saudara dapat mencari tahu letak tanah petok yang Ibu Saudara miliki dengan cara menanyakannya kepada Kantor Desa/Kelurahan setempat. Dengan menunjukkan petok yang Saudara miliki, Saudara juga dapat memperoleh informasi terkait Buku Desa yang akan menunjukkan asal mula petok tersebut, dan sebagai catatan jika petok tersebut dialihkan maka Saudara harus melihat dasarnya sebab peralihan petok harus disertai penyerahan asli surat.Saudara harus memastikan terlebih dahulu lahan dimaksud untuk dapat melakukan pendaftaran tanah petok tersebut.
Sewa yang Dialihkan Oleh Penyewa Sebelum Jangka Waktu Berakhir
Apabila tidak ada perjanjian yang memberikan hak kepada perusahaan untuk mengalihkan haknya kepada pihak ketiga, maka Masyarakat Pemilik Lahan memiliki hak untuk melakukan pembatalan perjanjian sewa menyewa dengan perusahaan yang juga berpengaruh pada hilangnya hak pihak ketiga atas hak swa. Jika ternyata terhadap hak sewa yang dialihkan tersebut, Pihak Ketiga sudah menggunakan lahan dimaksud, maka Masyarakat Pemilik Lahan juga dapat meminta ganti rugi baik kepada Penyewa maupun Pihak Ketiga.
Tanah PJKA atau PT KAI yang Dikuasai Masyarakat dan Pengajuan Pendaftaran Haknya
Manakala tidak ada informasi atau bukti bahwasanya tanah tersebut adalah milik PT KAI, maka Saudara dapat mengajukan pendaftaran hak atas tanah atas dasar penguasaan fisik. Adapun jika tanah dimaksud diindikasi milik PT KAI, Kantor Pertanahan akan terlebih dahulu meminta informasi kepada PT KAI sebelum menerbitkan Sertipikat Hak Atas Tanah atas nama Saudara.Namun demikian, jika Saudara mendapati fakta bahwa tanah dimaksud adalah Tanah PJKA atau PT KAI, maka sebaiknya Saudara tidak mengajukan permohonan pendaftaran atas tanah tersebut kecuali telah terdapat peralihan dari PT KAI kepada Saudara. Hal tersebut guna menghindari adanya permasalahan dan kerugian yang berpotensi Saudara atau ahli waris Saudara alami di kemudian hari.
Penjualan Hak Atas Tanah Atas Nama Sendiri Namun Diduga Berasal Dari Orangtua
Pemilik hak atas tanah memiliki hak sepenuhnya untuk melakukan segala tindakan hukum terhadap hak atas tanah yang dimilikinya, termasuk namun tidak terbatas membebaninya dengan hak tanggungan, menjual, dan/atau menyewakannya. Oleh karena itu, Kakak Saudara memiliki hak sepenuhnya untuk penjualan hak atas tanah tersebut.
Waris Tanah Petok/Girik yang Diperjualbelikan Saudara Pewaris
Manakala benar petok/girik tersebut masih milik Ayah Saudara ketika Almarhum meninggal dunia, maka petok/girik tersebut diwariskan kepada Saudara. Oleh karena itu, pihak lain termasuk saudara-saudara Ayah tidak memiliki hak untuk melakukan pengelolaan atau peralihan atas waris tanah petok tersebut, kecuali mereka dapat membuktikan bahwa mereka memiliki perjanjian lain dengan Ayah Saudara.