Perpanjangan Hak Guna Bangunan  

Sebagaimana diatur di dalam Pasal 35 Ayat (1) Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), Hak guna-bangunan (HBG) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Permohonan hak guna bangunan saat ini diatur lebih spesifik di dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 15 Tahun 2018 tentang Pertimbangan Teknis Pertanahan (Permen 15/2018) dan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah (Permen ATR/KBPN 18/2021). Lebih lanjut kunjungi artikel Hukumexpert “Prosedur Permohonan Hak Guna Bangunan”.

1. DEFINISI

Berdasarkan Pasal 1 Angka (10) Permen ATR/KBPN 18/2021, Perpanjangan hak atas tanah merupakan penambahan jangka waktu berlakunya sesuatu hak tanpa mengubah syarat-syarat dalam pemberian hak tersebut. Perpanjangan Hak Guna Bangunan (HGB) berdasarkan Pasal 35 UUPA dapat dilakukan untuk jangka waktu paling lama 20 tahun. Permohonan Perpanjangan Hak Atas Tanah berupa Hak Guna Bangunan hanya dapat diterima sepanjang jangka waktu Hak Atas Tanah belum berakhir sebagaimana diatur dalam Pasal 26 Angka (2) Permen ATR/KBPN 18/2021.

2. SYARAT

Syarat Perpanjangan Hak Guna Bangunan di atas Tanah Negara sebagaimana diatur di dalam Pasal 98 Angka (1) Permen ATR/KBPN 18/2021, meliputi:

• Mengenai Pemohon:

1. Identitas Pemohon, atau identitas Pemohon dan kuasanya serta surat kuasa apabila dikuasakan;
2. Akta pendirian dan perubahan terakhir beserta pengesahannya dari instansi yang berwenang atau peraturan pendirian perusahaan, Nomor Induk Berusaha dari Online Single Submission (OSS) atau Tanda Daftar Perusahaan (TDP), dalam hal Pemohon badan hukum.

• Mengenai tanahnya berupa:

1. Sertifikat Hak Guna Bangunan;
2. Surat keterangan pendaftaran tanah atau hasil layanan informasi pertanahan; dan
3. Peta Bidang Tanah, apabila dilakukan pengukuran ulang;

• Persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan apabila Hak Guna Bangunan dibebani Hak Tanggungan dan apabila terjadi perubahan luas tanah;
• Sertifikat Laik Fungsi, untuk permohonan Perpanjangan Hak Guna Bangunan yang di atasnya dibangun Satuan Rumah Susun;
• Bukti pelaksanaan CSR dalam hal Pemohon badan hukum yang menjalankan kegiatan usahanya di bidang dan/atau berkaitan dengan sumber daya alam;
• Bukti perpajakan yang berkaitan dengan tanah yang dimohon, apabila ada;
• Surat pernyataan penguasaan fisik bidang tanah bagi Pemohon perorangan atau dalam bentuk akta notariil bagi Pemohon berbadan hukum dan bertanggung jawab secara perdata dan pidana yang menyatakan bahwa:

1. Tanah tersebut masih dikuasai secara fisik;
2. Penguasaan tanah dilakukan dengan iktikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah;
3. Tidak terdapat keberatan dari pihak lain atas tanah yang dimiliki atau tidak dalam keadaan sengketa;
4. Tanah yang dimohon berada di luar kawasan hutan dan/atau di luar areak yang dihentikan perizinannya pada hutan alam primer dan lahan gambut;
5. Kesanggupan untuk tetap melaksanakan CSR dalam hal Pemohon badan hukum yang menjalankan kegiatan usahanya di bidang dan/atau berkaitan dengan sumber daya alam;
6. Bersedia untuk tidak mengurung/ menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum, akses publik dan/atau jalan air;
7. Bersedia melepaskan tanah untuk kepentingan umum baik sebagian atau seluruhnya;
8. Bersedia menerima luas hasil pengukuran, apabila dilakukan pengukuran ulang; dan
9. Bangunan dan/atau fasilitas pendukung di atas tanah Hak Guna Bangunan telah efektif digunakan dan/atau dimanfaatkan.

Sedangkan Syarat Perpanjangan Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Pengelolaan, sebagaimana diatur di dalam Pasal 98 Angka (2) Permen ATR/KBPN 18/2021, meliputi:

• Mengenai Pemohon:
  1. Identitas Pemohon, atau identitas Pemohon dan kuasanya serta surat kuasa apabila dikuasakan;
  2. Akta pendirian atau perubahan terakhir beserta pengesahannya dari instansi yang berwenang atau peraturan pendirian perusahaan, Nomor Induk Berusaha dari Online Single Submission (OSS) atau Tanda Daftar Perusahaan (TDP), dalam hal Pemohon badan hukum.
• Mengenai tanahnya berupa:
  1. Sertifikat Hak Guna Bangunan;
  2. Surat keterangan pendaftaran tanah atau hasil layanan informasi pertanahan
  3. Peta Bidang Tanah, apabila dilakukan pengukuran ulang
• Surat rekomendasi mengenai Perpanjangan dan/atau Pembaruan Hak Guna Bangunan dari pemegang Hak Pengelolaan yang memuat juga keterangan mengenai bangunan dan fasilitas pendukung telah efektif digunakan dan/atau dimanfaatkan;
• Persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan apabila Hak Guna Bnagunan dibebani Hak Tanggungan dan apabila terjadi perubahan luas tanah;
• Sertifikat Laik Fungsi, untuk permohonan Hak Guna Bangunan yang di atasnya dibangun Satuan Rumah Susun;
• Bukti pelaksanaan CSR dalam hal Pemohon badan hukum yang menjalankan kegiatan usahanya di bidang dan/atau berkaitan dengan sumber daya alam; dan
• Bukti perpajakan yang berkaitan dengan tanah yang dimohon, apabila ada.

3. BIAYA

Tarif atau Biaya Pelayanan untuk melakukan Perpanjangan Hak Guna Bangunan diatur di dalam Pasal 16 Ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Berlaku Pada Kementererian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (PP 128/2015) yang berbunyi bahwa:

“(1) Tarif Pelayanan Pendaftaran Tanah untuk Pertama Kali sebagaimana dimaksud dalam Pasal 15 huruf a berupa Pelayanan Pendaftaran:

1. Keputusan Perpanjangan Hak Atas Tanah untuk Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, atau Hak Pakai Berjangka Waktu; dan
2. Keputusan Pembaruan Hak Atas Tanah untuk Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, atau Hak Pakai Berjangka Waktu;

Dihitung berdasarkan rumus T = (2‰ x Nilai Tanah + Rp.100.000,00”

Kemudian, di dalam Penjelasan Umum Atas Pasal 16 Ayat (1) PP 128/2015 tersebut bahwa yang dimaksud dengan “Nilai Tanah” adalah nilai pasar (market value) yang ditetapkan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional dalam peta zona nilai tanah yang disahkan oleh Kepala Kantor Pertanahan untuk tahun berkenaan dan untuk wilayah yang belum tersedia peta zona nilai tanah digunakan Nilai Jual Objek Pajak atas tanah pada tahun berkenaan.

Contoh:

Penghitungan berdasarkan nilai pasar per meter persegi (m2) adalah Rp100.000,00. Luas Tanah adalah 100 m2. Jadi nilai tanah dihitung menjadi:

Rp100.000,00 x 100 = Rp10.000.000,00.

Dengan demikian, penghitungan tarif Pelayanan Pendaftaran Tanah Untuk Pertama Kali berupa Pelayanan Pendaftaran Keputusan Perpanjangan Hak Atas Tanah untuk Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, atau Hak Pakai Berjangka Waktu menjadi:

T = 2‰ x Rp10.000.000,00 + Rp100.000,00

= Rp20.000,00 + Rp100.000,00

= Rp120.000,00

Jadi, tarif yang dikenakan sebesar Rp. 120.000,00.

4. PROSEDUR

Prosedur lebih lanjut untuk melakukan Perpanjangan hak atas tanah dilaksanakan oleh Kantor Pertanahan yang diatur di dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 15 Tahun 2018 tentang Pertimbangan Teknis Pertanahan (Permen 15/2018). Pertimbangan Teknis Pertanahan adalah pertimbangan yang memuat ketentuan dan syarat penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah dengan memeperhatikan kesesuaian tata ruang sebagaimana tertera dalam Pasal 1 Angka (1) Permen 15/2018. Pertimbangan Teknis Pertanahan yang diberikan dalam rangka perpanjangan hak atas tanah ini sebagaimana dalam Pasal 5 huruf (a) Permen 15/2018 dilakukan untuk:

“a. Pemberian Hak Milik atau pemberian/perpanjangan/pembaharuan Hak Guna Bangunan, Hak Pakai yang diajukan oleh:

• Badan Hukum; atau
• Perorangan untuk tanah non pertanian dengan luas lebih dari 600 m2 (enam ratur meter persegi);”

Berdasarkan Pasal 13 Permen 15/2018, tahapan pemberian Pertimbangan Teknis Pertanahan terdiri atas:

1. Permohonan;
2. Peninjauan lokasi;
3. Pengolahan dan analisis data;
4. Rapat pembahasan;
5. Penyusunan risalah dan peta; dan
6. Penetapan

Di dalam peraturan menteri tersebut terlampir bentuk formulir permohonan untuk mangajukan Perpanjangan Hak Atas Tanah yang tertera pada Lampiran I tentang Formulir Permohonan Pertimbangan Teknis Pertanahan Permen 15/2018. Syarat yang harus dilampirkan sebagai kelengkapan permohonan pengajuan Perpanjangan Hak Atas Tanah tersebut, antara lain:

1. Surat Kuasa, apabila dikuasakan
2. Fotokopo Kartu Tanda Penduduk
3. Fotokopi Nomor Pokok Wajib Pajak
4. Fotokopi Akta Pendirian dan Pengesahan Badan Hukum, untuk pemohon badan hukum
5. Fotokopi Izin Usaha, untuk pemohon badan hukum
6. Peta yang memuat koordinat polygon batas letak lokasi
7. Rencana kegiatan usaha atau rencana penggunaan dan pemanfaatan tanah
8. Pernyataan mengenai letak dan luas tanah yang sudah dikuasai oleh pelaku usaha dan pelaku usaha lain yang merupakan satu grup, untuk pemohon badan hukum.

Penulis             : Amara Bittaqwa

Editor              : R. Putri J. & Mirna R.