Prosedur Permohonan Hak Guna Bangunan

Hak Guna Bangunan merupakan suatu hak dan kewenangan yang diberikan oleh pemerintah  atau  negara  kepada  perorangan  atau  badan  hukum  untuk  menggunakan dan  memanfaatkan  lahan  dengan  sebaik-baiknya  atas lahan  yang bukan miliknya. Hak guna bangunan (HGB) diberikan kepada warga negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia serta berkedudukan di Indonesia. Tanah yang dapat diberikan HGB adalah tanah negara, tanah hak pengelolaan dan tanah hak milik. Lebih lanjut silahkan baca artikel kami Mengenal Hak Guna Bangunan, Masa Berlaku Hak Guna Bangunan dan Perpanjangannya

Berlakunya Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 Tentang Cipta Kerja yang mencabut Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 Tentang Cipta Kerja (UU Cipta Kerja) yang merubah beberapa ketentuan perundang-undangan di sektor agraria. Hal tersebut memberikan dampak terhadap pelaksanaan agraria di Indonesia. Tanah yang dapat diberikan hak guna bangunan adalah tanah negara, tanah hak pengelolaan dan tanah hak milik sebagaimana diatur dalam Pasal 36 Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, Dan Pendaftaran Tanah. Permohonan hak guna bangunan saat ini diatur lebih spesifik dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan Dan Hak Atas Tanah (Permen ATR/KBPN 18/2021).

Hak guna bangunan diberikan untuk kegiatan usaha non-pertanian, antara lain: perumahan, perkantoran, industry, pergudangan, pertokoan, perhotelan, rumah susun, pembangkit listrik, pelabuhan dan penggunaan lainnya yang berwujud bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 86 Ayat (1) Permen ATR/KBPN 18/2021. Sebagaimana dijelaskan sebelumnya tanah yang dapat diberikan hak guna bangunan meliputi tanah negara, tanah hak pengelolaan dan tanah hak milik. Oleh karena itu, untuk mendapatkan hak guna bangunan memiliki syarat yang berbeda-beda sebagaimana diatur dalam Pasal 88 Permen ATR/KBPN 18/2021 yang menyatakan sebagai berikut:

1. Syarat permohonan Hak Guna Bangunan yang berasal dari Tanah Negara meliputi:
2. Mengenai Pemohon:

• identitas Pemohon, atau identitas Pemohon dan kuasanya serta surat kuasa apabila dikuasakan;
• akta pendirian dan perubahan terakhir beserta pengesahannya dari instansi yang berwenang atau peraturan pendirian perusahaan, Nomor Induk Berusaha dari Online Single Submission (OSS) atau Tanda Daftar Perusahaan (TDP), dalam hal Pemohon badan hukum;

1. Mengenai tanahnya:

• dasar penguasaan atau alas haknya berupa:

1. sertipikat, akta pemindahan hak, akta/surat bukti pelepasan hak, surat penunjukan atau pembelian kaveling, keputusan pelepasan kawasan hutan dari instansi yang berwenang, risalah lelang, putusan pengadilan atau surat bukti perolehan tanah lainnya;
2. dalam hal hasil kegiatan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum maka bukti perolehan tanahnya berupa berita acara penyerahan hasil pengadaan tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan; atau
3. dalam hal bukti kepemilikan tanah sebagaimana dimaksud dalam huruf a atau huruf b tidak ada sama sekali maka penguasaan fisik atas tanah dimuat dalam surat pernyataan penguasaan fisik bidang tanah yang disaksikan paling sedikit 2 (dua) orang saksi dari lingkungan setempat yang mengetahui riwayat tanah dan tidak mempunyai hubungan keluarga serta diketahui kepala desa/lurah setempat atau nama lain yang serupa dengan itu;

• daftar dan peta perolehan tanah, apabila permohonan lebih dari 5 (lima) bidang;
• Peta Bidang Tanah;

1. Dokumen Perizinan Berupa:

• KKPR (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang)
• penetapan lokasi, dalam hal tanah yang dimohon merupakan hasil kegiatan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum; dan/atau
• perizinan berusaha untuk pelaksanaan reklamasi, apabila tanah yang dimohon merupakan Tanah Reklamasi.

1. Dokumen perencanaan peruntukan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah;
2. Sertifikat laik fungsi, untuk permohonan hak guna bangunan yang di atasnya dibangun satuan rumah susun, apabila ada;
3. Bukti perpajakan yang berkaitan dengan tanah yang dimohon, apabila ada;
4. Surat pernyataan penguasaan fisik bidang tanah bagi pemohon perorangan atau dalam bentuk akta notariil bagi pemohon berbadan hukum dan bertanggung jawab secara perdata dan pidana yang menyatakan bahwa:

• Tanah tersebut adalah benar milik yang bersangkutan bukan milik orang lain dan statusnya merupakan tanah negara;
• Tanah tersebut telah dikuasai secara fisik;
• Penguasaan tanah dilakukan dengan iktikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah;
• Perolehan tanah dibuat sesuai data yang sebenarnya dan apabila ternyata di kemudian hari terjadi permasalahan menjadi tanggung jawab sepenuhnya pemohon dan tidak akan melibatkan kementerian;
• Tidak terdapat keberatan dari pihak lain atas tanah yang dimiliki atau tidak dalam keadaan sengketa;
• Tidak terdapat keberatan dari pihak kreditur dalam hal tanah dijadikan/menjadi jaminan sesuatu utang;
• Tanah tersebut bukan aset pemerintah pusat/pemerintah daerah atau aset bumn/bumd;
• Tanah yang dimohon berada di luar kawasan hutan dan/atau di luar areal yang dihentikan perizinannya pada hutan alam primer dan lahan gambut;
• Kesanggupan melaksanakan csr dalam hal pemohon badan hukum yang menjalankan kegiatan usahanya di bidang dan/atau berkaitan dengan sumber daya alam;
• Bersedia untuk tidak mengurung/menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum, akses publik dan/atau jalan air;
• bersedia melepaskan tanah untuk kepentingan umum baik sebagian atau seluruhnya; dan
• bersedia mengelola, memelihara, dan mengawasi serta mempertahankan fungsi konservasi sempadan badan air atau fungsi konservasi lainnya;

2. Syarat permohonan Hak Guna Bangunan yang berasal dari tanah Hak Pengelolaan meliputi:
3. Mengenai Pemohon:

• identitas Pemohon, atau identitas Pemohon dan kuasanya serta surat kuasa apabila dikuasakan;
• akta pendirian dan perubahan terakhir beserta pengesahannya dari instansi yang berwenang atau peraturan pendirian perusahaan, Nomor Induk Berusaha dari Online Single Submission (OSS) atau Tanda Daftar Perusahaan (TDP), dalam hal Pemohon badan hukum;

1. Mengenai tanahnya berupa:

• perjanjian pemanfaatan tanah yang dilengkapi dengan ketentuan kewajiban pemegang Hak Guna Bangunan meliputi:

1. kesanggupan melaksanakan CSR dalam hal Pemohon badan hukum yang menjalankan kegiatan usahanya di bidang dan/atau berkaitan dengan sumber daya alam;
2. bersedia untuk tidak mengurung/menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum, akses publik dan/atau jalan air; dan
3. bersedia mengelola, memelihara, dan mengawasi serta mempertahankan fungsi konservasi sempadan badan air atau fungsi konservasi lainnya;

• Peta Bidang Tanah:

1. Sertifikat Laik Fungsi, untuk permohonan Hak Guna Bangunan yang di atasnya dibangun Satuan Rumah Susun, apabila ada;
2. bukti perpajakan yang berkaitan dengan tanah yang dimohon, apabila ada;
3. Syarat permohonan Hak Guna Bangunan yang berasal dari tanah Hak Milik meliputi:
4. Mengenai Pemohon:

• Identitas Pemohon, atau identitas Pemohon dan kuasanya serta surat kuasa apabila dikuasakan;
• Akta pendirian dan perubahan terakhir beserta pengesahannya dari instansi yang berwenang atau peraturan pendirian perusahaan, Nomor Induk Berusaha dari Online Single Submission (OSS) atau Tanda Daftar Perusahaan (TDP), dalam hal Pemohon badan hukum.

1. Mengenai tanahnya berupa:

• Akta pemberian hak guna bangunan yang dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah; dan
• Peta bidang tanah;

1. Dokumen Perencanaan Peruntukan, Penggunaan, dan Pemanfaatan Tanah;
2. Sertifikat Laik Fungsi, untuk permohonan Hak Guna Bangunan yang di atasnya dibangun Satuan Rumah Susun, apabila ada; dan
3. Bukti perpajakan yang berkaitan dengan tanah yang dimohon, apabila ada.

Setelah berkas permohonan diterima lengkap dan Pemohon telah melakukan pembayaran biaya penerimaan negara bukan pajak, Panitia A atau Petugas Konstatasi untuk melakukan pemeriksaan tanah, kecuali permohonan Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Milik. Dalam hal berdasarkan hasil pemeriksaan tanah masih terdapat ketidaksesuaian Data Fisik dan Data Yuridis maka diberitahukan kepada Pemohon. Hal yang perlu diingat adalah Kepala Kantor Pertanahan menerbitkan keputusan pemberian Hak Guna Bangunan atau keputusan penolakan permohonan Hak Guna Bangunan berdasarkan dokumen persyaratan yang diajukan dan pertimbangan dari Panitia A atau Petugas Konstatasi dan pertimbangan Kepala Seksi. Dalam hal Hak Guna Bangunan diberikan di atas tanah Hak Milik maka Kepala Kantor Pertanahan langsung mendaftar Hak Guna Bangunan berdasarkan akta pemberian Hak Guna Bangunan yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dan terbit sertifikat Hak Guna Bangunan. Setelah itu pemberian hak guna bangunan mulai berlaku sejak didaftar haknya oleh Kantor Pertanahan.[1]

Penulis: Rizky P.J

Editor: R. Putri J & Mirna R

[1] Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan Dan Hak Atas Tanah