Perjanjian Sewa Menyewa Rumah atau Tanah, 3 Hal yang Harus Masuk Dalam Perjanjian

Perjanjian Sewa Menyewa Rumah atau Tanah merupakan salah satu passive income yang banyak dilirik masyarakat. Di sisi lain, menyewa rumah atau tanah menjadi pilihan yang menguntungkan bagi orang-orang yang belum dapat membeli rumah atau tanah dan orang-orang yang pekerjaannya banyak berpindah-pindah tempat.

Perjanjian sewa menyewa rumah banyak dilakukan hanya dengan lisan, ada pula yang dilakukan dengan perjanjian tertulis. Perjanjian secara lisan memang tidak dilarang, karena syarat sahnya perjanjian dalam Pasal 1320 KUH Perdata tidak mewajibkan adanya perjanjian tertulis. Meski demikian, perjanjian lisan tentunya akan sangat sulit untuk dibuktikan.

Untuk menjaga hak dan kewajiban baik pemilik maupun penyewa, maka ada baiknya perjanjian sewa menyewa rumah atau tanah dilakukan secara tertulis. Hal itu untuk menghindari adanya pengingkaran, lupa, atau hal-hal lainnya yang merugikan kedua belah pihak.

Perjanjian Sewa Menyewa

Perjanjian sewa menyewa merupakan salah satu bentuk perjanjian bersama yang diatur dalam KUH Perdata, tepatnya pada buku 3 Bab VII. Pengertian sewa menyewa sendiri terdapat dalam Pasal 1548 KUH Perdata yang menyatakan:

“Sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu. Orang dapat menyewakan pelbagai jenis barang, baik yang tetap maupun yang bergerak.”

Persetujuan atau perjanjian sendiri diatur dalam Bab II Buku 3 KUH Perdata, yang mana beberapa ketentuannya bersifat aanvullend recht atau tidak mengikat. Meski demikian, terdapat ketentuan-ketentuan umum yang harus ditaati terkhususnya tentang syarat sah perjanjian dalam Pasal 1320 Kuh Perdata.

Lebih lanjut, sebagaimana telah disampaikan di atas, bahwa Perjanjian Sewa Menyewa adalah perjanjian bernama yang telah diatur dalam Bab VII Buku 3 KUH Perdata, sehingga terdapat ketentuan-ketentuan umum yang telah diatur tentang sewa menyewa. Manakala perjanjian sewa menyewa hanya dilakukan secara lisan yang tidak memberikan klausul khusus atau jelas tentang sewa menyewa, maka ketentuan-ketentuan umum tersebut berlaku sebagai perjanjian. Hal tersebut sesuai dengan Pasal 1338 KUH Perdata yang menyatakan:

“Persetujuan tidak hanya mengikat apa yang dengan tegas ditentulan di dalamnya, melainkan juga segala sesuatu yang menurut sifatnya persetujuan dituntut berdasarkan keadilan, kebiasaan, atau undang-undang.”

Oleh karenanya, ada baiknya agar perjanjian sewa menyewa dilakukan secara tertulis untuk menghindari sengketa yang tidak diperlukan di suatu hari nanti, maupun kesalahpahaman karena ingatan. Adapun hal-hal yang harus dimasukkan dalam perjanjian sewa menyewa juga harus menjadi perhatian bagi kedua belah pihak.

Ketentuan-Ketentuan Dalam Perjanjian Sewa Menyewa

Sebagaimana telah disampaikan di atas, hal-hal yang tidak diatur dalam perjanjian sewa menyewa secara otomatis tunduk dalam ketentuan dalam Bab VII Buku 3 KUH Perdata. Namun demikian, beberapa pasal dalam Bab VII Buku 3 KUH Perdata nyatanya juga bersifat pilihan, artinya tidak mengatur secara jelas melainkan memberikan pilihan kepada para pihak yang membuat perjanjian untuk memasukkan ketentuan tersebut atau tidak.

Klausul yang Tanpa Diatur Telah Mengikat Para Pihak

Merujuk pada Bab VII Buku 3 KUH Perdata, terdapat ketentuan yang telah diatur sehingga tanpa diatur pun sudah harus dilakukan, diantaranya:

1. Kewajiban Pihak yang Menyewakan:

1. Menyerahkan barang yang disewakan kepada Penyewa;
2. Memelihara barang yang akan disewakan sehingga dapat dipakai oleh Penyewa;
3. Memberikan hak kepada Penyewa untuk menikmati barang yang disewakan dengan tentram selama berlangsungnya sewa;

2. Kewajiban Penyewa:

1. Memakai barang sewa sesuai dengan tujuan barang sewa dimaksud;
2. Membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan;
3. Bertanggungjawab atas seluruh kerusakan kecuali dapat dibuktikan bahwa kerusakan bukan akibat kesalahannya, teman-temannya serumah, dan/atau oleh mereka yang mengambil alih sewa.

Di samping itu, Pihak yang Menyewakan juga dilarang untuk mengubah bentuk atau susunan barnag yang disewakan selama waktu sewa.

Di sisi lain, apabila terhadap barang tersebut terpaksa dilakukan pembetulan-pembetulan yang tidak dapat ditunda sampai berakhirnya waktu sewa maka Pihak yang Menyewakan harus melakukan pembenahan dan Penyewa tidak boleh keberatan. Contoh pembetulan yang harus segera dilakukan seperti atap yang bocor, kran air yang rusak dan lain-lain yang dapat membuat barang sewa akan lebih rusak lagi jika tidak dilakukan pembetulan.

Selanjutnya, ketika barang yang disewakan musnah seluruhnya, maka perjanjian sewa menyewa menjadi batal demi hukum. Terhadap pembatalan tersebut, Penyewa memiliki hak untuk memperoleh pengembali seluruh uang yang telah dibayarnya untuk sewa menyewa tersebut.

Klausul yang Harus Dimasukkan

Hal-hal yang dapat dimasukkan sebagai tambahan dan menghindarkan adanya sengketa di suatu hari nanti tentang sewa menyewa diantaranya:

1. Jaminan terhadap gangguan oleh Pihak yang Menyewakan kepada Penyewa;

Pasal 1556 KUH Perdata memang tidak mewajibkan Pihak yang Menyewakan untuk menjamin Penyewa bebas dari gangguan apapun, yang sesungguhnya tidak mengurangi hak Penyewa untuk menuntut ganti rugi ketika terdapat gangguan dari pihak lain. Namun demikian, ganti rugi tersebut tentunya berpotensi menjadi sengketa karena tidak disepakati di awal. Oleh karenanya, ada baiknya agar penjaminan terhadap gangguan dari Pihak Ketiga diperjanjikan dengan sanksi apabila nantinya benar terdapat gangguan dari Pihak Ketiga. Sanksi dapat berupa pengurangan harga sewa dan/atau kerusakan barang milik Penyewa;

2. Penjualan Oleh Pihak yang Menyewakan

Pasal 1576 mengatur bahwa apabila Pihak yang Menyewakan menjual kepada pihak lain ketika masa sewa masih berlangsung, maka Penyewa tidak wajib untuk melakukan pengosongan kecuali diperjanjikan lain. Tentunya jika tidak diperjanjikan hal yang demikian, akan terjadi sengketa baik antara Pihak yang Menyewakan, Penyewa, dan/atau Pembeli. Tidak jarang, dalam perjalannya kebutuhan mendesak akan membuat Pihak yang Menyewakan harus menjual barang yang disewakan tersebut karena biaya sewa sendiri tidak cukup untuk memenuhi kebutuhan mendesak tersebut. Oleh karenanya, para pihak dapat membuat klausul perjanjian agar Penyewa mengosongkan barang sewa ketika terjadi penjualan kepada Pihak Ketiga dengan memperoleh kompensasi berupa sisa uang sewa atau ganti rugi, atau Pihak yang Menyewakan harus memperjanjikan kepada pihak ketiga agar memberikan waktu kepada Penyewa menempati rumah/tanah tersebut hingga waktu sewa menyewa selesai;

3. Jangka Waktu Sewa Menyewa

Jangka waktu menjadi hal yang penting baik untuk menaksir harga maupun untuk pengosongan. Pasal 1570 KUH Perdata mengatur bahwa:

“Jika sewa dibuat dengan tulisan, maka sew aitu berakhir demi hukum bila waktu yang ditentukan telah lampau, tanpa diperlukan suatu pemberhentian untuk itu”

Berdasarkan uraian tersebut di atas, maka penting untuk membuat suatu perjanjian sewa menyewa tertulis guna menghindari adanya kesalahpahaman atau sengketa. Di samping itu, juga perlu diperhatikan tentang 3 hal yang harus masuk dalam perjanjian tersebut.

Penulis: Robi Putri J., S.H., M.H., CTL., CLA.

Akibat Hukum Menempati Rumah Tanpa Hak