Penjualan Tanah Yasan Oleh Pengembang / Developer dan 3 Akibat Hukumnya

Penjualan Tanah Yasan Oleh Pengembang / Developer

Sebelum berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Ketentuan Pokok-Pokok Agraria (UUPA), tanah yasan dengan salah satu contoh dokumennya berupa surat Petok D dikenal sebagai bukti kepemilikan hak atas tanah pada masa pasca kemerdekaan. Surat tanah petok D merupakan sebutan masyarakat dari surat bukti pembayaran pajak bumi letter D yang dikeluarkan oleh pemerintah desa pada zaman kolonial belanda.^[1]

Setelah berlakunya UUPA, tanah yang terdapat dalam surat Petok D diartikan sebagai tanah bekas hak milik adat yang belum didaftarkan atau disertifikasi pada Badan Pertanahan setempat. Sehingga dapat diartikan saat ini Petok D bukan lagi tanda bukti atas kepemilikan hak atas tanah, melainkan bukti bahwa pemilik petok D adalah pembayar pajak (PBB) dan pengelola tanah atas bidang tanah tersebut serta bangunan di atasnya.

Pasal 16 Ayat (1) UUPA, menyebutkan bahwa hak atas tanah yang diakui diantaranya adalah hak milik, hak guna-usaha, hak guna-bangunan, hak pakai, hak sewa, hak membuka tanah, hak memungut hasil hutan, dan hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas yang akan ditetapkan dengan undang-undang. Sehingga apabila Petok D dijadikan objek jual beli tanah dapat berpotensi menimbulkan beberapa permasalahan seperti ukuran tanah yang berubah tidak sesuai dengan semestinya, wanprestasi dalam pelaksanaan perjanjian jual beli yang telah disepakati di awal, perbuatan melanggar hukum dalam pemenuhan prestasi oleh para pihak, penguasaan tanah oleh pihak yang tidak berhak.^[2]

Kewajiban Pengembang/Developer Terkait Hak Atas Tanah yang Dijualnya

Berkaitan dengan hal tersebut, ketentuan dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman mewajibkan pembangunan untuk rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun dilakukan di atas tanah hak milik, hak guna bangunan baik di atas tanah Negara maupun di atas hak pengelolaan atau hak pakai di atas tanah negara sebagaimana dinyatakan Pasal 43 Ayat (1) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan Dan Kawasan Permukiman (UU Perumahan) sebagaimana telah diubah sebagian oleh Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 Tentang Cipta Kerja (UU Cipta Kerja). Dari ketentuan tersebut sudah jelas bahwa status hak atas tanah untuk mendirikan suatu perumahan adalah tanah tersebut memiliki sertifikat hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai.

Status tanah dalam pembangunan perumahan atau kawasan permukiman merupakan hal yang sangat penting untuk diketahui sebelum melakukan pembelian rumah. Pengembang atau developer, diwajibkan menjelaskan terkait status hak atas tanah tempat berdirinya perumahan atau kawasan permukiman tersebut kepada calon pembeli sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 22C Ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan Dan Kawasan Permukiman (PP 12/2021) yang berbunyi:

“Pelaku pembangunan yang melakukan Pemasaran sebagaimana dimaksud dalam Pasal 22B ayat (1) harus memiliki paling sedikit:

1. kepastian peruntukan ruang;
2. kepastian hak atas tanah;
3. kepastian status penguasaan Rumah;
4. perizinan pembangunan Perumahan atau Rumah susun; dan
5. jaminan atas pembangunan Perumahan atau Rumah susun dari lembaga penjamin.”

Kepastian hak atas tanah dibuktikan dengan sertifikat hak atas tanah atas nama pelaku pembangunan atau sertipikat hak atas tanah atas nama pemilik tanah yang dikerjasamakan. Dalam hal hak atas tanah masih atas nama pemilik tanah yang dikerjasamakan dengan pelaku pembangunan, pelaku pembangunan harus menjamin dan menjelaskan kepastian status penguasaan tanah. Apabila dalam proses penjualan diketahui status hak atas tanah tersebut belum diketahui kebenarannya, maka dapat berpotensi merugikan calon pembeli kedepannya begitupun dengan pihak pengembang.

Akibat Hukum Penjualan Rumah Dengan Status Tanah Yasan Oleh Developer

Apabila Pengembang/Developer membangun suatu perumahan atau Kawasan permukiman yang diketahui status hak atas tanahnya tidak jelas atau bukan hak milik atau hak guna bangunan maupun hak pakai, maka perbuatan tersebut telah melanggar ketentuan Pasal 154 dan 162 Ayat (1) huruf b UU Perumahan yang berbunyi:

Pasal 154 UU Perumahan

“Setiap orang yang menjual satuan lingkungan perumahan atau Lisiba yang belum menyelesaikan status hak atas tanahnya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 137, dipidana dengan pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun atau denda paling banyak Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah).”

Pasal 162 UU Perumahan:

“Dipidana dengan pidana denda paling banyak Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah), Badan Hukum yang: b. menjual satuan permukiman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 145 ayat (1)”

Selain pidana bagi badan hukum sebagaimana dimaksud Pasal 162 Ayat (1), pengurus badan hukum dapat dijatuhi pidana dengan pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun. Selain itu, dapat pula dikenakan sanksi administratif sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 50 Angka 15 UU Cipta Kerja yang terdiri dari peringatan tertulis, pembatasan kegiatan pembangunan, penghentian sementara atau tetap pada pekerjaan pelaksanaan pembangunan, penghentian sementara atau penghentian tetap pada pengelolaan Perumahan, penguasaan sementara oleh pemerintah (disegel) dan tindakan lainnya yang disebutkan Pasal 50 Angka 15 UU Cipta Kerja.

Disamping itu, perlu diingat bahwa salah satu syarat sahnya perjanjian adalah “hal yang tidak dilarang”. Artinya, perjanjian tidak dapat memuat klausul-klausul yang dilarang oleh peraturan perundang-undangan. Oleh karena itu, perjanjian jual beli yang memuat penjualan tanah yasan oleh pengembang / developer yang jelas dilarang oleh peraturan perundang-undangan adalah perjanjian yang batal demi hukum.

Oleh karena itu, berdasarkan ketentuan-ketentuan di atas, dapat diketahui bahwa apabila pihak pengembang melakukan penjualan rumah yang diketahui status hak atas tanahnya masih Petok D, maka perbuatan tersebut dapat dilaporkan kepada pihak yang berwenang atau pemerintah setempat selaku penanggung jawab penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman sebagaimana ditentukan dalam UU Perumahan. Sebab, penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman berpedoman pada salah satu asas yakni keselamatan, keamanan, ketertiban, dan keteraturan yang diartikan sebagai upaya memberikan landasan agar penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman memperhatikan masalah keselamatan dan keamanan bangunan beserta infrastrukturnya, keselamatan dan keamananan lingkungan dari berbagai ancaman yang membahayakan penghuninya, ketertiban administrasi, dan keteraturan dalam pemanfaatan perumahan dan kawasan permukiman.

Selain itu, secara normatif adanya UU Perumahan dimaksudkan untuk memberikan kepastian hukum kepada masyarakat termasuk calon pembeli. Artinya, terdapat jaminan hukum bagi setiap orang untuk bertempat tinggal secara layak, baik yang bersifat milik maupun bukan milik melalui cara sewa dan cara bukan sewa. Jaminan hukum antara lain meliputi kesesuaian peruntukan dalam tata ruang, legalitas tanah, perizinan, dan kondisi kelayakan rumah sebagaimana yang diatur dalam peraturan perundang-undangan.

Dengan demikian, dalam penyelenggaraan pembangunan perumahan dan kawasan permukiman, penjualan tanah yasan oleh pengembang / developer tidak diperbolehkan. Sebab, hal tersebut dapat berpotensi merugikan masyarakat kedepannya serta dapat pula merugikan pengembang sebagai pelaku pembangunan perumahan dan kawasan permukiman.

Penulis: Rizky Pratama J, S.H

Editor: Robi Putri J., S.H., M.H., CTL., CLA., & Mirna R., S.H., M.H., CCD.

[1] Alur Anzarwati Sekoningtias & Nynda Fatmawati Octarina, Aspek Hukum Pengikatan Jual Beli Tanah Petok D Menurut Kuhperdata, Jurnal Sosial dan Budaya Syar-i, Vol. 8 No. 5 (2021), halaman 1303-1316

[2] Andy Hartanto, Hukum Pertanahan (Karakteristik Jual Beli Tanah yang Belum Terdaftar Hak  Atas Tanah),

Laksbang Justitia, Surabaya, 2014, halaman 34

Baca juga:

Kekuatan Hukum Petok D Sebagai Hak Milik Terhadap Tanah yang Diakui oleh Orang Lain

Pendaftaran Petok D Menjadi Sertifikat Hak Atas Tanah yang Memasukkan Tanah Petok D Pihak Lain

Perizinan Perusahaan Pengembang Perumahan: Menjadi Developer yang Sah dan Memenuhi Prosedur Serta Syarat yang Berlaku

Tonton juga:

Penjualan tanah yasan oleh pengembang; Penjualan tanah yasan oleh pengembang; Penjualan tanah yasan oleh pengembang;Penjualan tanah yasan oleh pengembang;Penjualan tanah yasan oleh pengembang;Penjualan tanah yasan oleh pengembang; Penjualan tanah yasan oleh pengembang; Penjualan tanah yasan oleh pengembang; Penjualan tanah yasan oleh pengembang; Penjualan tanah yasan oleh pengembang; Penjualan tanah yasan oleh pengembang; Penjualan tanah yasan oleh pengembang; Penjualan tanah yasan oleh pengembang;