Pertanggungjawaban Pengelolaan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS)

Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (selanjutnya disebut PPPSRS) merupakan badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni satuan rumah susun sebagaimana ketentuan dalam Pasal 1 angka 21 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun (selanjutnya disebut UU Rumah Susun) dan Pasal 1 angka 1 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 23/PRT/M/2018 tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (selanjutnya disebut Permen PUPR 2/2018). Secara garis besar tata cara pembentukan PPPSRS telah dibahas dalam artikel sebelumnya yang berjudul “Transisi Perhimpunan Penghuni Rumah Susun (PPRS) Sementara ke Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS)”. Setelah dibentuk PPPSRS oleh pelaku pembangunan (developer), maka pengelolaan benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama diserahkan kepada PPPSRS sebagaimana ketentuan dalam Pasal 75 ayat (2) UU Rumah Susun dan Pasal 29 Permen PUPR 2/2018, termasuk pula penyimpanan dan pemeliharaan dokumen teknis yang diberikan oleh pelaku pembangunan menjadi tanggung jawab PPPSRS sebagaimana ketentuan dalam Pasal 30 ayat (2) Permen PUPR 2/2018.

Berdasarkan ketentuan dalam Pasal 75 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun (selanjutnya disebut PP 13/2021) menyatakan bahwa PPPSRS memiliki kewajiban mengurus kepentingan para pemiliki dan penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan benda bersama, bagian bersama, tanah bersama dan penghunian. PPPSRS terdiri atas pengurus dan pengawas. Pengurus PPPSRS bertugas untuk mengurus kepentingan para Pemilik dan Penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan bagian bersama, benda bersama, tanah bersama dan penghunian sebagaimana ketentuan dalam Pasal 86 ayat (5) PP 13/2021. Sedangkan pengawas PPPSRS bertugas melakukan pengawasan terhadap kinerja pengurus PPPSRS sebagaimana dinyatakan dalam ketentuan Pasal 86 ayat (6) PP 13/2021. PPPSRS dalam melakukan pengelolaan dapat membentuk atau menunjuk pengelola sebagaimana dinyatakan dalam ketentuan Pasal 75 ayat (2) PP 13/2021. Pengelola yang dibentuk atau ditunjuk oleh PPPSRS harus berbadan hukum, terdaftar dan memiliki izin usaha dari Bupati/Walikota, khusus Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta dari Gubernur sebagaimana ketentuan dalam Pasal 75 ayat (3) PP 13/2021.

Pasal 86 ayat (7) PP 13/2021 menyatakan bahwa tata cara mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan dan penghunian diatur dalam anggaran dasar dan anggaran rumah tangga PPPSRS. Hal ini sejalan dengan ketentuan dalam Pasal 27 Permen PUPR 23/2018 yang menyebutkan mengenai hal-hal yang setidaknya termuat dalam anggaran dasar dan anggaran rumah tangga PPPSRS yang salah satunya yaitu terkait keuangan sebagaimana ketentuan dalam Pasal 27 ayat (2) huruf l dan ayat (3) huruf g Permen PUPR 23/2018. Berdasarkan ketentuan tersebut, maka tata cara pengelolaan keuangan secara rinci dimuat dalam anggaran dasar dan anggaran rumah tangga PPPSRS, sehingga pertanggungjawaban terhadap pengelolaan keuangan juga tergantung bagaimana ketentuan dalam anggaran dasar dan anggaran rumah tangga setiap PPPSRS.

Berkaitan dengan pengelolaan, Pasal 78 ayat (2) PP 13/2021 menyatakan bahwa pengelola yang dibentuk atau ditunjuk oleh PPPSRS berhak menerima sejumlah biaya pengelolaan. Biaya pengelolaan dibebankan kepada pemilik atau penghuni dengan mempertimbangkan biaya operasional, pemeliharaan dan perawatan sebagaimana ketentuan dalam Pasal 78 ayat (3) PP 13/2021. Biaya pengelolaan tersebut, wajib dikelola secara tertib, efektif, efisien, transparan dan bertanggung jawab sebagaimana ketentuan dalam Pasal 78 ayat (4) PP 13/2021. Hal ini juga dipertegas dalam ketentuan Pasal 101 ayat (2) PP 13/2021 yang menyatakan bahwa pengelola rumah susun memiliki kewajiban untuk membuat laporan pengelolaan kepada PPPSRS secara berkala. Disisi lain, PPPSRS wajib melakukan pengawasan terhadap kinerja pengelola secara berkala sebagaimana ketentuan dalam Pasal 101 ayat (1) PP 13/2021. Sedangkan anggota PPPSRS yang merupakan pemilik dan/atau penghuni rumah susun memiliki hak suara yang berkaitan dengan pertanggungjawaban pengelolaan sebagaimana ketentuan dalam Pasal 97 PP 13/2021 yang menyatakan sebagai berikut :

1. 1. Setiap anggota PPPSRS memiliki hak suara yang berkaitan dengan :
      1. Kepentingan penghunian;
      2. Kepemilikan; dan
      3. Pengelolaan
   2. Hak suara kepentingan penghunian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a merupakan hak suara untuk penetapan tata tertib, penentuan besaran iuran untuk keamanan, kebersihan, atau sosial kemasyarakatan.
   3. Hak suara kepemilikan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b merupakan hak suara untuk memanfaatkan secara bersama terhadap bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama serta kewajiban pembayaran biaya satuan satuan rumah susun (sarusun).
   4. Hak suara pengelolaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf c merupakan hak suara untuk kegiatan operasional, pemeliharaan dan perawatan terhadap bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
   5. Hak suara kepentingan penghunian sebagaimana dimaksud pada ayat (2) setiap anggota PPPSRS berhak memberikan satu suara.
   6. Hak suara kepemilikan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan hak suara pengelolaan sebagaimana dimaksud pada ayat (4) setiap anggota PPPSRS mempunyai hak yang sama berdasarkan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP).
   7. Hak suara kepemilikan dan hak suara pengelolaan sebagaimana dimaksud pada ayat (6) dapat dikuasakan kepada penghuni secara tertulis.

Berdasarkan ketentuan tersebut, khususnya ketentuan dalam Pasal 97 ayat 3 PP 13/2021, maka pemilik dan/atau penghuni rumah susun dapat meminta keterbukaan dan pertanggungjawaban pengelolaan PPPSRS. Bentuk pertanggungjawaban tersebut dapat disesuaikan dengan ketentuan dalam anggaran dasar dan/atau anggaran rumah tangga setiap PPPSRS, karena hingga saat ini belum ditemukan ketentuan yang mengatur secara eksplisit terkait bentuk pertanggungjawaban pengelolaan terhadap pemilik dan/penghuni rumah susun dalam peraturan perundang-undangan. Oleh karena itu, terkait dengan permohonan pertanggungjawaban pengelolaan juga harus diatur dalam anggaran dasar dan anggaran rumah tangga PPPSRS.