Transisi Perhimpunan Penghuni Rumah Susun (PPRS) Sementara ke Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS)

Pasal 1 angka 21 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (selanjutnya disebut UU Rumah Susun) menyatakan bahwa Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) merupakan badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni sarusun. Sebelum dibentuk PPPSRS, pelaku pembangunan yang membangun rumah susun milik dan rumah susun komersial dalam masa transisi wajib mengelola rumah susun sebagaimana ketentuan dalam Pasal 59 ayat (1) UU Rumah Susun. Masa transisi ditetapkan berdasarkan ketentuan dalam Pasal 59 ayat (2) UU Rumah Susun yaitu paling lama 1 (satu) tahun sejak penyerahan pertama kali sarusun kepada pemilik. Pasal 75 ayat (1) UU Rumah Susun menyatakan bahwa pelaku pembangunan wajib memfasilitasi terbentuknya PPPSRS paling lambat sebelum masa transisi berakhir. Masa transisi yang ditetapkan paling lama 1 (satu) tahun sejak penyerahan pertama kali satuan rumah susun (sarusun) kepada pemilik tanpa dikaitkan dengan belum terjualnya seluruh sarusun sebagaimana ketentuan dalam Pasal 4 ayat (3) Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 23/PRT/M/2018 tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (selanjutnya disebut Permen PUPR 23/2018).

Kemudian berdasarkan ketentuan dalam Pasal 74 ayat (1) UU Rumah Susun dinyatakan bahwa pemilik sarusun wajib membentuk PPPSRS yang beranggotakan pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik sarusun sebagaimana ketentuan dalam Pasal 74 ayat (2) UU Rumah Susun. Fasilitas yang harus diberikan oleh pelaku pembangunan dalam hal pembentukan PPPSRS paling sedikit berupa hal-hal sebagaimana ketentuan dalam Pasal 4 ayat (4) Permen PUPR 23/2018 yang meliputi :

1. 1. penyediaan ruang rapat dan kelengkapannya, paling kurang meliputi meja, kursi, papan tulis/alat tulis, pengeras suara, dan penggunaan papan/media informasi kepada warga Pemilik dan/atau Penghuni;
   2. data kepemilikan dan/atau penghunian serta letak Sarusun berdasarkan hasil pendataan yang dilakukan oleh Pelaku Pembangunan; dan
   3. dukungan administrasi serta penyediaan konsumsi.

Pasal 4 ayat (5) Permen PUPR 23/2018 menyatakan bahwa pembentukan PPPSRS terdiri atas persiapan pembentukan PPPSRS dan pelaksanaan pembentukan PPPSRS yang pembiayaannya dibebankan kepada pelaku pembangunan.

Persiapan pembentukan PPPSRS meliputi kegiatan sosialisasi dan pembentukan panitia musyawarah yang diatur dalam ketentuan Pasal 5 sampai dengan Pasal 9 Permen PUPR 23/2018. Sosialisasi dilakukan dengan cara sebagaimana ketentuan dalam Pasal 5 Permen PUPR 23/2018 yang menyatakan sebagai berikut :

1. Pelaku Pembangunan wajib melakukan sosialisasi penghunian secara langsung dan menggunakan media informasi sejak Sarusun mulai dipasarkan kepada calon pembeli dan sebelum pembentukan PPPSRS;
2. Sosialisasi penghunian secara langsung sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan melalui pertemuan antara Pelaku Pembangunan dengan Pemilik dan Penghuni dengan materi:
   1. tata cara pembentukan PPPSRS;
   2. tata tertib penghunian sementara; dan
   3. pengelolaan Rumah Susun.
3. Sosialisasi penghunian dengan menggunakan media informasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan melalui selebaran (leaflet), papan informasi, brosur dan/atau bentuk informasi tidak langsung lainnya yang mudah diperoleh Pemilik Sarusun.

Kemudian Pasal 7 ayat (1) Permen PUPR 23/2018 menyatakan bahwa pelaku pembangunan wajib memfasilitasi pemilik dalam membentuk panitia musyawarah sebelum pembentukan PPPSRS. Fasilitasi oleh pelaku pembangunan dilakukan melalui penyelenggaraan rapat pembentukan panitia musyawarah sebagaimana ketentuan dalam Pasal 7 ayat (2) Permen PUPR 23/2018. Undangan rapat pembentukan panitia musyawarah disampaikan paling lambat 10 (sepuluh) hari kalender sebelum penyelenggaraan rapat dan diinformasikan kepada seluruh pemilik dan penghuni melalui media informasi sebagaimana ketentuan dalam Pasal 7 ayat (3) Permen PUPR 23/2018. Panitia musyawarah yang dibentuk terdiri ayas pemilik dan wakil pelaku pembangunan yang dibentuk struktur terdiri atas Ketua, Sekretaris, Bendahara, dan 4 (empat) orang anggota sebagaimana ketentuan dalam Pasal 8 Permen PUPR 23/2018. Pasal 9 ayat (1) Permen PUPR 23/2018 menyatakan bahwa panitia musyawarah memiliki tugas sebagai berikut :

1. menyusun dan menetapkan jadwal musyawarah untuk pembentukan PPPSRS;
2. menyusun rancangan tata tertib, rancangan anggaran dasar dan anggaran rumah tangga, dan rancangan program kerja pengurus;
3. menyosialisasikan jadwal musyawarah kepada seluruh Pemilik;
4. melakukan konsultasi kepada instansi teknis pemerintah daerah kabupaten/kota yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan, khusus Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta kepada instansi teknis pemerintah daerah provinsi yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan;
5. menyelenggarakan musyawarah untuk pembentukan PPPSRS;
6. mempertanggungjawabkan hasil musyawarah kepada Pemilik; dan
7. melaporkan secara tertulis hasil musyawarah kepada kepada instansi teknis pemerintah daerah kabupaten/kota yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan, khusus Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta kepada instansi teknis pemerintah daerah provinsi yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan.

Panitia musyawarah tersebut berakhir masa tugasnya setelah terpilihnya pengurus dan pengawas PPPSRS sebagaimana ketentuan dalam Pasal 9 ayat (2) Permen PUPR 23/201.

Sedangkan tahapan dalam pelaksanaan pembentukan PPSRS yaitu pelaksanaan musyawarah diatur dalam ketentuan Pasal 10 sampai dengan Pasal 19 Permen PUPR 23/2018 yang secara singkat dilakukan dengan cara sebagai berikut :

1. Pelaksanaan dilakukan dengan cara mengundang secara resmi seluruh pemilik untuk menghadiri musyawarah dan wakil pemerintah daerah sebagai peninjau sebagaimana ketentuan dalam Pasal 10 ayat (1) Permen PUPR 23/2018;
2. Undangan musyawarah disampaikan paling lambat 7 (tujuh) hari kerja sebelum penyelenggaraan musyawarah dengan melampirkan rancanan tata tertib musawarah, rancangan anggaran dasar, dan rancangan anggaran rumah tangga sebagaimana ketentuan dalam Pasal 10 ayat (2) dan (3) Permen PUPR 23/2018;
3. Pelaksanaan musyawarah dipimpin oleh pimpinan musyawarah yang terdiri atas seorang ketua yang didampingi oleh 2 (dua) orang anggota, dimana pimpinan musyawarah tersebut dipilih dari dan oleh peserta musyawarah secara musyawarah sebagaimana ketentuan dalam Pasal 11 Permen PUPR 23/2018 ;
4. Pimpinan musyawarah menetapkan tata tertib musyawarah, anggaran dasar dan anggaran rumah tangga, dan program kerja pengurus dalam musyawarah sebagaimana ketentuan dalam Pasal 12 Permen PUPR 23/2018;
5. Musyawarah pembentukan PPPSRS dilakukan untuk :
   1. pembentukan struktur organisasi;
   2. penyusunan anggaran dasar, dan anggaran rumah tangga;
   3. pemilihan pengurus PPPSRS; dan
   4. pemilihan pengawas PPPSRS.

Kemudian, dalam hal PPPSRS telah terbentuk, pelaku pembangunan segera menyerahkan pengelolaan benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama kepada PPPSRS sebagaimana ketentuan dalam Pasal 75 ayat (2) UU Rumah Susun. Jangka waktu penyerahan yaitu paling lama 3 (tiga) bulan sejak terbentuknya PPPSRS yang dilakukan dihadapan notaris sebagaimana ketentuan dalam Pasal 29 ayat (1) Permen PUPR 23/2018. Setelah PPPSRS menerima penyerahan Pelaku Pembangunan berkedudukan sebagai Pemilik atas Sarusun yang belum terjual sebagaimana ketentuan dalam Pasal 29 ayat (3) Permen PUPR 23/2018. Pasal 30 ayat (1) Permen PUPR 23/2018 juga menyebutkan bahwa Pelaku Pembangunan wajib menyerahkan dokumen teknis kepada PPPSRS berupa:

1. 1. pertelaan;
   2. akta pemisahan;
   3. data teknis pembangunan Rumah Susun;
   4. gambar terbangun (as built drawing); dan
   5. seluruh dokumen perizinan.

Penyimpanan dan pemeliharaan dokumen teknis kemudian menjadi tanggung jawab PPPSRS sebagaimana ketentuan dalam Pasal 30 ayat (2) Permen PUPR 23/2018.