Perjanjian Bangun Guna Serah dan Bangun Serah Guna

Perjanjian Bangun Guna Serah dan Bangun Serah Guna merupakan bentuk Kerjasama yang diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah sebagaimana telah diubah dalam Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 Tentang pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah (selanjutnya disebut “PP Pengelolaan BMN/D”). Berdasarkan ketentuan tersebut, keduanya merupakan bentuk kontrak Kerjasama antara Pemerintah dengan pihak lain yang memiliki obyek berupa Barang Milik Negara/Daerah.

Barang Milik Negara/Daerah diartikan dalam Pasal 1 butir 1 dan 2 PP Pengelolaan BMN/D sebagai:

“Barang Milik Negara adalah semua barang yang dibeli atau diperoleh atas beban Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara atau berasal dari perolehan lainnya yang sah.

Barang Milik Daerah adalah semua barang yang dibeli atau diperoleh atas beban Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah atau berasal dari perolehan lainnya yang sah.”

Salah satu jenis Barang Milik Negara/Daerah adalah hak atas tanah yang dapat dimiliki pemerintah diantaranya adalah Hak Pengelolaan dan Hak Pakai. Tidak jarang hak-hak atas tanah tersebut kemudian dibutuhkan untuk kepentingan pemerintah dan/atau kepentingan masyarakat, namun pemerintah tidak memiliki dana untuk membangun dan mengoperasikannya sehingga membutuhkan pihak lain untuk melakukan pembangunan dan pengoperasiannya.

Perjanjian Bangun Guna Serah

Pengertian Bangun Guna Serah terdapat dalam Pasal 1 butir 14 PP Pengelolaan BMN/D yang menyatakan sebagai berikut:

“Bangun Guna Serah adalah Pemanfaatan Barang Milik Negara/Daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya, kemudian didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang telah disepakati, untuk selanjutnya diserahkan kembali tanah beserta bangunan danf atau sarana berikut fasilitasnya setelah berakhirnya jangka waktu.”

Berdasar pengertian tersebut, maka pemerintah sebagai pemilik lahan memberikan hak kepada pihak lain untuk mendirikan bangunan/sarana berikut dengan fasilitasnya di atas lahan milik pemerintah tersebut. Setelah bangunan berikut dengan fasilitasnya jadi, maka pihak lain tersebut diberikan kesempatan untuk mengelola dan mendayagunakan bangunan serta fasilitas dimaksud untuk memperoleh keuntungan.

Oleh karenanya, pemerintah hanya bermodalkan lahan saja, sedangkan biaya Pembangunan ditanggung oleh pihak yang membangun tersebut. Pihak lain dapat memperoleh keuntungan dari pendayagunaan yang dilakukannya dalam jangka waktu tertentu sebagaimana telah diperjanjikan oleh dan diantara pemerintah dengan pihak lain tersebut.

Setelah jangka waktu pendayagunaan habis, pihak lain dimaksud harus segera menyerahkan bangunan berikut fasilitasnya kepada pemerintah kembali. Tidak ada penyerahan hak atas tanah dari pemerintah kepada pihak lain, sehingga tidak ada pula pengembalian lahan dari pihak lain kepada pemerintah saat jangka waktu perjanjian berakhir.

Pemerintah dapat melakukan perjanjian Bangun Guna Serah apabila memenuhi alasan sebagaimana diatur dalam Pasal 34 ayat (1) PP Pengelolaan BMN/D yaitu:

1. “Pengelola BaranglPengguna Barang memerlukan bangunan dan fasilitas bagi penyelenggaraan pemerintahan negara/daerah untuk kepentingan pelayanan umum dalam rangka penyelenggaraan tugas dan fungsi; dan
2. tidak tersedia atau tidak cukup tersedia dana dalam Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara/Daerah untuk penyediaan bangunan dan fasilitas tersebut.”

Adapun pihak yang dapat melakukan perjanjian Bangun Guna Serah, sebagaimana diatur dalam Pasal 34 ayat (2) PP Pengelolaan BMN/D adalah:

1. “Pengelola Barang, terhadap Barang Milik Negara yang berada pada Pengelola Barang;
2. Pengguna Barang setelah mendapat persetujuan Pengelola Barang, terhadap Barang Milik Negara yang berada pada Pengguna Barang; atau
3. Pengelola Barang Milik Daerah setelah mendapat persetujuan Gubernur/ Bupati / Walikota.”

Sebelum perjanjian Bangun Guna Serah ditandatangani, Pengelola Barang, Pengguna Barang atau pengelola Barang Milik Daerah harus terlebih dahulu memilih pihak lain melalui proses tender atau lelang sebagaimana diatur dalam Pasal 40 PP Pengelolaan BMN/D.

Setelah pihak lain atau mitra terpilih, barulah ditandatangani perjanjian Bangun Guna Serah dengan jangka waktu paling lama tidak lebih dari 30 (tiga puluh) tahun sejak perjanjian ditandatangani. Artinya, Mitra harus membangun, mengoperasionalkan dalam jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun dan di tahun ke-30 setelah perjanjian ditandatangani, Mitra harus menyerahkan bangunan dan fasilitas yang telah dibangun dan dioperasionalkannya kepada pemerintah.

Saat Pembangunan, Persetujuan Bangunan dan Gedung harus diatasnamakan Pemerintah. Apabila lahan tersebut milik negara maka diatasnamakan Pemerintah Pusat, namun jika lahan tersebut milik daerah maka diatasnamakan Pemerintah Daerah.

Selama mendayagunakan atau mengoperasikan bangunan dan fasilitas tersebut, terdapat kewajiban bagi para pihak sebagai berikut:

1. Mitra wajib membayar kontribusi ke rekening Kas Umum Negara/Daerah setiap tahun selama jangka waktu pengoperasian, yang besarannya ditetapkan berdasarkan hasil perhitungan tim yang dibentuk oleh pejabat yang berwenang;

2. Mitra wajib memelihara objek Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna; dan

3. Mitra dilarang menjaminkan, menggadaikan, atau memindahtangankan:

a. tanah yang menjadi objek Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna;

b. bangunan beserta fasilitas yang berasal dari pelaksanaan Bangun Guna Serah yang digunakan langsung untuk penyelenggaraan tugas dan fungsi Pemerintah Pusat/ Daerah; dan/ atau

c. hasil Bangun Serah Guna.

4. Minimal 10% (sepuluh persen) dari bangunan atau fasilitas harus digunakan langsung untuk penyelenggaraan tugas dan fungsi pemerintah.

Saat jangka waktu perjanjjian Bangun Guna Serah berakhir, maka Mitra wajib untuk menyerahkan bangunan dan fasilitas yang telah dibangun dan dioperasikannya dengan terlebih dahulu melalui proses audit oleh aparat pengawasan intern pemerintah.

Perjanjian Bangun Serah Guna

Perjanjian Bangun Serah Guna tidak berbeda jauh dari Perjanjian Bangun Guna Serah. Hanya saja, urutan pelaksanaan Perjanjian Bangun Serah Guna berbeda dengan urutan pelaksanaan pada Perjanjian Bangun Guna Serah.

Apabila Perjanjian Bangun Guna Serah dilakukan dengan urutan Pembangunan, pengoperasian oleh Mitra dan penyerahan, urutan Perjanjian Bangun Serah Guna tidak demikian. Perjanjian Bangun Serah Guna diawali dengan Pembangunan, kemudian penyerahan lalu pengoperasian oleh Mitra dengan jangka waktu yang telah diperjanjikan namun tidak boleh lebih dari 30 (tiga puluh) tahun.

Meski setelah Pembangunan bangunan dan fasilitas Mitra telah menyerahkan bangunan dan fasilitas kepada Pemerintah, namun pada akhir setelah pengoperasian oleh Mitra, bangunan dan fasilitas tersebut tetap harus diaudit oleh Aparat Pengawas Intern Pemerintah.

Berdasarkan uraian tersebut di atas, pada dasarnya Perjanjian Bangun Guna Serah dan Perjanjian Bangun Serah Guna hanya berbeda pada tata urutan pelaksanaannya saja. Di sisi lain, baik pelaksana, penunjukan Mitra, jangka waktu dan tata cara serta hak dan kewajiban tidak berbeda. Perjanjian Bangun Guna Serah dan Perjanjian Bangun Serah Guna sendiri dapat diterapkan oleh Pihak Swasta, namun tentunya PP Pengelolaan BMN/D tidak mengikat apabila pemilik lahan adalah pihak swasta.

Penulis: Robi Putri J., S.H., M.H., CTL., CLA.

Baca juga:

Kontrak Kerjasama Dengan Pemerintah dan Macam-Macamnya

Resensi Buku: Bangun Guna Serah (Build Operate and Transfer /BOT) Membangun Tanpa Harus Memiliki Tanah (Perspektif Hukum Agraria, Hukum Perjanjian dan Hukum Publik) Dr. Anita Kamilah, S.H., M.H.

Tonton juga:

Audio Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2014 Tentang Administrasi Pemerintahan