Pemecahan Hak Atas Tanah

Pemecahan Hak Atas Tanah merupakan salah satu tindakan yang dilakukan dalam pendaftaran hak atas tanah. Pendaftaran Hak Atas Tanah sendiri adalah salah satu perlindungan kepastian hukum atas kepemilikan aset berupa lahan/hak atas tanah yang dapat menjadi bukti kepemilikan hak atas tanah. Hal tersebut sebagaimana diatur dalam Pasal 19 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Pokok Pokok Agraria (selanjutnya disebut “UU 5/1960”).

Pendaftaran Hak Atas Tanah sendiri diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (selanjutnya disebut “PP 24/1997”). Sebagian ketentuan PP 24/1997 telah diubah dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (selanjutnya disebut “PP 18/2021”).

Sertipikat Hak Atas Tanah

Sertipikat Hak Atas Tanah adalah produk atau hasil dari pendaftaran tanah. Sertipikat Hak Atas Tanah tersebut adalah bukti akta otentik tentang kepemilikan hak atas tanah.

Sertipikat Hak Atas Tanah terdiri atas sampul yang menuliskan lambing Kantor Pertanahan, Nomor Sertipikat dan letak bidang tanah. Selanjutnya, akan terdapat ketentuan tentang pendaftaran tanah. Pada halaman selanjutnya akan tertulis nomor sertipikat, nama pemilik, tahun penerbitan sertipikat, luas bidang tanah, asal penerbitan sertipikat dan tanda tangan penerbitan sertipikat. Kemudian akan dilanjutkan dengan tabel yang dapat diisi dengan riwayat-riwayat baik hak tanggungan, jual beli, ataupun hibah.

Sertipikat Hak Atas Tanah juga menampilkan gambar peta bidang tanah. Disamping gambar, juga akan disebutkan batas-batas kepemilikan bidang tanah.

Berdasar PP 18/2021, saat ini pendaftaran hak atas tanah dapat dilakukan secara elektronik. Hasil dari pendaftaran tanah secara elektronik tidak lagi berupa Sertipikat Hak Atas Tanah konvensional, melainkan dalam bentuk sertipikat elektronik. Bila sebelumnya Sertipikat Hak Atas Tanah berupa buku yang terdiri atas beberapa lembar, kini sertipikat elektronik hanya terdiri atas 1 (satu) lembar saja.

Pemecahan Hak Atas Tanah

Beberapa tindakan hukum dapat dilakukan terhadap hak atas tanah, baik itu penjualan, hibah, waris dan lain sebagainya. Tidak jarang tindakan hukum tersebut hanya dilakukan terhadap sebagian dari hak atas tanah, sehingga sertipikat hak atas tanah harus dipecah.

Sebagai contoh yang dapat menimbulkan pemecahan hak atas tanah adalah ketika Pengembang/Developer A memiliki tanah seluas 6000 m2 akan melakukan penjualan kavling, maka nantinya akan ada proses pemecahan hak atas tanah milik Developer A menjadi sejumlah kavling yang dijualnya. Oleh karenanya, pembeli yang memperoleh bidang tanah/kavling dari Pengembang tentunya memperoleh hak atas tanah dari pemecahan sertipikat induk.

Contoh lain adalah ketika X yang merupakan Pewaris meninggalkan harta waris berupa 1 (satu) bidang tanah yang tercatat dalam 1 (satu) Sertipikat Hak Atas Tanah, sedangkan ahli waris yang ditinggalkan adalah 3 orang dengan bagian yang sama, sehingga Sertipikat Hak Atas Tanah milik X harus dibalik nama menjadi atas nama 3 (tiga) orang ahli warisnya, dan selanjutnya Sertipikat Hak Atas Tanah tersebut dapat dipecah menjadi 3.

Pemecahan Hak Atas Tanah diatur dalam Pasal 48 ayat (1) PP 24/1997 yang menyatakan:

“Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipecah secara sempurna menjadi beberapa bagian, yang masing-masing merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula.”

Atas pemecahan tersebut, nantinya akan terbit sertipikat hak atas tanah yang baru dengan seluruh perincian yang baru, baik itu nomor, peta bidang, maupun batas-batasnya.

Pemecahan Hak Atas Satuan Rumah Susun juga dapat dilakukan. Proses pemecahan Sertipikat Hak Atas Satuan Rumah Susun diatur dalam PP 18/2021. Pemecahan itu sendiri harus dilakukan berdasarkan Akta Pemisahan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Pasal 68 Ayat (2) PP 18/2021 mengatur bahwa pemecahan harus dilakukan atas persetujuan pemegang hak tanggungan apabila Sertipikat Hak Atas Tanah tersebut dibebani oleh hak tanggungan.

Penulis: Robi Putri J., S.H., M.H., CTL., CLA.

Baca juga:

Sertipikat Elektronik Untuk Hak Atas Tanah

Pendaftaran Hak Atas Tanah Terhalang Karena Pihak Lain Juga Memiliki Letter C Asli

Akta Jual Beli Sebagai Syarat Mutlak Balik Nama Sertipikat Hak Atas Tanah dan 2 Perbedaan Dengan PPJB

Tonton juga: