Kredit Pemilikan Rumah

Perjanjian kredit menurut hukum perdata diatur dalam Pasal 1754-1769 KUHPerdata merupakan salah satu dari bentuk perjanjian pinjam-meminjam. Berdasarkan pemberian kredit sebenarnya terjadi beberapa hubungan hukum, yaitu tidak saja berdasarkan perjanjian pinjam-meminjam akan tetapi terjadi juga hubungan hukum berdasarkan perjanjian pemberian kuasa, perjanjian pertanggungan (asuransi), dan lain-lain. Sehingga dapat disimpulkan bahwa perjanjian kredit khususnya perjanjian kredit perbankan didalam pelaksanaannya tidaklah   sama (identik) sebagaimana diatur dalam perjanjian pinjam-meminjam dalam KUHPerdata.[1]

Dalam Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1997 Tentang Perbankan (UU Perbankan), kredit didefinisikan sebagai penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.[2] Sementara berkaitan dengan Kredir Pemilikan Rumah (KPR) adalah salah satu fasilitas kredit yang disediakan bank dimana tujuan penggunaannya untuk membeli rumah.

KPR merupakan kredit yang digunakan untuk membeli rumah atau untuk kebutuhan konsumtif lainnya dengan jaminan/agunan berupa Rumah. Walaupun penggunaannya mirip, KPR berbeda dengan kredit konstruksi dan renovasi. Agunan yang diperlukan untuk KPR adalah rumah yang akan dibeli itu sendiri untuk KPR pembelian. Dikenal 2 (dua) jenis kredit pemilikan rumah di Indonesia, yakni:

• Kredit Pemilikan Rumah Subsidi

KPR yang diperuntukkan kepada masyarakat berpenghasilan rendah yang telah lolos verifikasi dalam rangka memenuhi kebutuhan perumahan.[3] Jenis kredit ini diatur oleh pemerintah dan diberi pembatasan yaitu penghasilan pemohon dan maksimum kredit yang diberikan sehingga tidak semua orang bisa mendapatkan kredit bersubsidi ini. Tidak semua bank bisa menerbitkan produk ini melainkan hanya bank yang bekerjasama dengan Kementerian Perumahan Rakyat dalam rangka pelaksanaan Program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) melalui Kesepakatan Bersama dan Perjanjian Kerjasama Operasional yang dapat menerbitkan produk ini.[4]

• Kredit Pemilikan Rumah Non Subsidi

KPR yang diperuntukkan bagi seluruh masyarakat. Ketentuan mengenai jenis KPR ini ditetapkan masing-masing oleh bank yang memberikan fasilitas kredit termasuk ketentuan mengenai besarnya kredit dan suku bunga.

Program KPR dilaksanakan oleh bank yang fungsi atau kegiatan utamanya adalah menghimpun dana dari masyarakat dan menyalurkannya kembali kepada masyarakat. Sesuai dengan isi Pasal 1 angka 2 Undang-Undang Perbankan yang berbunyi:

Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak

Kredit mempunyai arti kepercayaan, dengan dasar kepercayaan dari pihak kreditor mengandung arti bahwa pihak debitur akan memberikan prestasi yang diterimanya sesuai tujuan yang telah disepakati dan mempunyai kesanggupan untuk mengembalikan prestasi tersebut pada masa tertentu di masa yang akan datang. Prosedur pemberian kredit pada dasarnya disemua bank tidak jauh berbeda, yang menjadi perbedaan terletak dari bagaimana cara-cara bank tersebut menilai serta persyaratan yang diterapkan dan pertimbangan masing-masing bank.

Adapun persyaratan bagi calon debitur untuk mengajukan Kredit Pemilikan Rumah yang berdasarkan syarat umum dan khusus, adalah sebagai berikut:

1. Syarat Umum

• WNI Cakap hukum
• Usia calon Debitur:

1. Minimal 21 tahun atau sudah menikah
2. Maksimal berusia 55 tahun pada saat Kredit Pemilikan Rumahnya jatuh tempo (untuk calon debitur berpenghasilan tetap/pegawai);
3. Maksimal berusia 60 tahun pada saat Kredit Pemilikan Rumahnya jatuh tempo (untuk guru/guru besar/profesor/hakim/jaksa); atau
4. Maksimal 60 tahun pada saat Kredit Pemilikan Rumahnya jatuh tempo (untuk profesional/wiraswasta).

• Menyerahkan Surat Permohonan yang dilampiri dengan:

1. Foto copy KTP Suami/Istri.
2. Foto copy Kartu Keluarga (KK).
3. Foto copy NPWP (untuk bagi pinjaman di atas Rp. 50 Juta).
4. Foto copy rekening koran/tabungan/giro 3 bulan terakhir.
5. Pas foto Ukuran 4 X 6 suami istri masing-masing sebanyak 2 (dua) lembar

2. Syarat Khusus

Untuk calon debitur berpenghasilan tetap (Pegawai)

• Berstatus sebagai pegawai tetap dengan menyerahkan foto copy SK terakhir pegawai tetap yang dilegalisir oleh perusahaan;
• Pegawai instansi yang memperoleh fasilitas Kredit Pemilikan Rumah adalah pegawai yang tidak mudah dipindahkan ke daerah lain.
• Menyerahkan surat keterangan gaji per bulan/strook gaji yang dikeluarkan oleh Bagian Keuangan Perusahaan atau yang berwenang dan disahkan oleh perusahaan;
• Menyerahkan surat keterangan/rekomendasi dari perusahaan;
• Lokasi tempat tinggal ataupun lokasi bekerja di kota dimana Pengajuan Kredit;

Proses pembelian rumah dengan cara KPR ini melalui Pertama, perjanjian pendahuluan antara konsumen dengan perusahaan pengembang, di mana dalam perjanjian tersebut telah disepakati tentang pembayaran pertama sebagai uang muka, lokasi dan tipe rumah yang dibeli, harga tanah dan bangunan, jangka waktu pembangunan rumah dan waktu penyerahan rumah. Kedua, pengajuan permohonan kredit pemilikan rumah oleh perusahaan pengembang untuk dan atas nama konsumen kepada pihak Bank yang menyediakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah. Jangka waktu KPR tersebut antara 5 (lima) tahun sampai dengan 15 (lima belas) tahun, hal ini akan disesuaikan dengan kemampuan konsumen dalam membayar angsuran tiap bulannya.

Maka dalam proses pemilikan rumah dengan sistem KPR memunculkan berbagai persoalan yang perlu mendapatkan solusi penyelesaiannya. Salah satu persoalan yang muncul dalam perjanjian KPR adalah wanprestasi.  Wanprestasi ini dilakukan debitur dengan berbagai macam bentuk dan alasan mengapa penerima kredit melakukan wanprestasi. Salah satu bentuk wanprestasi yang dilakukan penerima kredit adalah tidak melakukan pembayaran hutangnya atau membayar angsuran dengan alasan kualitas angsuran dari rumah tersebut tidak sesuai dengan spesifikasi yang telah ditawarkan oleh pihak developer/pengembang pada waktu sebelum terjadi transaksi.[5] Para pihak yang tidak memenuhi hak dan kewajibannya dalam perjanjian, dapat memberikan teguran (somasi) terlebih dahulu untuk memenuhi prestasinya.

Apabila dalam memperingatkan debitur agar memenuhi prestasinya, maka debitur perlu diberikan peringatan tertulis yang isinya menyatakan debitur wajib memenuhi prestasi dalam waktu yang ditentukan, jika dalam waktu itu debitur tidak memenuhinya, maka debitur dinyatakan wanprestasi. Peringatan tertulis dapat dilakukan secara resmi dilakukan di Pengadilan Negeri yang berwenang dengan perantaraan Jurusita menyampaikan surat peringatan tersebut kepada Debitur disertai berita acara penyampaiannya. Dapat juga dilakukan secara tidak resmi misalnya melalui surat kabar, atau disampaikan sendiri oleh salah satu pihak diantaranya.

Dalam menyelesaikan sengketa wanprestasi antara Debitur dengan Kreditur dapat memilih menyelesaikan melalui jalur litigasi atau melalui jalur non-litigasi. Pilihan penyelesaian sengketa melalui Pengadilan. prosedur dan prosesnya mengikuti ketentuan yang berlaku dalam (KUHPerdata dan HIR). Penyelesaian melalui jalur non-litigasi dapat dilakukan dengan cara mediasi, negosiasi, konsultasi, konsiliasi dapat melalui lembaga alternatif penyelesaian sengketa.

[1] Muhammad Djumhana, Hukum Perbankan di Indonesia, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2000.

[2] Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1997 Tentang Perbankan

[3] Hasanuddin Rahman, Aspek-Aspek Hukum Pemberian Kredit Perbankan Di Indonesia, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2010

[4] Pasal 1 angka 29 Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 04 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Perumahan Melalui Kredit/Pembianaan Pemilikan Rumah Sejahtera

[5] I Gede Tor Kaesar Nero & Siti Hamidah Amir, Wanprestasi Dan Penyelesaiannya Dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (Kpr) Pada Bank Btn Cabang Singaraja Bali, Universitas Udayana Denpasar.