Perusahaan Developer Menjual Kavling

Istilah Developer berasal dari bahasa asing yang menurut kamus bahasa Inggris artinya adalah pembangun perumahan. Dalam ketentuan Pasal 5 Ayat (1) Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974 Tentang Ketentuan-Ketentuan Mengenai Penyediaan Dan Pemberian Tanah Untuk Keperluan Perusahaan (Permendagri 5/1974), Developer dikategorikan sebagai pengembang perumahan, adapun bunyi lengkapnya:

Dalam melaksanakan kebijaksanaan mengenai penyediaan dan pemberian tanah menurut Peraturan ini, yang dimaksud dengan “Perusahaan Pembangunan Perumahan” adalah suatu perusahaan yang berusaha dalam bidang pembangunan perumahan dari berbagai jenis dalam jumlah yang besar, di atas suatu areal tanah yang akan merupakan suatu kesatuan lingkungan permukiman, yang dilengkapi dengan prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial yang diperlukan oleh masyarakat yang menghuninya.

Developer juga terdapat dalam ketentuan Pasal 1 Angka 15 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Dan Perumahan Rakyat Nomor 38 Tahun 2015 Tentang Bantuan Prasarana, Sarana, Dan Utilitas Umum Untuk Perumahan Umum (Permen PUPR Nomor 38/2015) yang menyebutkan bahwa:

“Pelaku pembangunan perumahan umum yang selanjutnya disebut pelaku pembangunan adalah setiap orang dan/atau pemerintah yang melakukan pembangunan perumahan dan permukiman.”

Sementara itu berkaitan dengan kavling, secara pengertiannya dapat ditemukan dalam Pasal 1 Angka 17 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (UU 1/2011) yang menyebutkan bahwa:

Kaveling tanah matang adalah sebidang tanah yang telah dipersiapkan untuk rumah sesuai dengan persyaratan dalam penggunaan, penguasaan, pemilikan tanah, rencana rinci tata ruang, serta rencana tata bangunan dan lingkungan.

Dalam perencanaan pembangunan perumahan, kavling merupakan hal yang penting dan mendasar dalam perencanaan tersebut. Perencanaan diperlukan agar tidak terjadi kesalahan peruntukan tanahnya antara kavling rumah dengan fasilitas umum dan fasilitas sosial.[1]

Dalam hal perencanaan ini, meliputi prasarana, sarana dan utilitas umum yang diatur dalam Pasal 28 Ayat (1) UU 1/2011 menyebutkan bahwa:

(1) Perencanaan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan meliputi:

1. rencana penyediaan kaveling tanah untuk perumahan sebagai bagian dari permukiman; dan
2. rencana kelengkapan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan.

(2) Rencana penyediaan kaveling tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a digunakan sebagai landasan perencanaan prasarana, sarana, dan utilitas umum.

(3) Rencana penyediaan kaveling tanah dimaksudkan untuk meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah bagi kaveling siap bangun sesuai dengan rencana tata bangunan dan lingkungan.

Berkaitan dengan penjualan kavling yang dipergunakan untuk pembangunan rumah yang masih dalam tahap proses, dapat dipasarkan melalui sistem perjanjian pendahuluan jual beli sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan hal ini termaktub dalam Pasal 42 UU 1/2011. Dengan adanya Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 Tentang Cipta Kerja (UU 11/2020) yang melahirkan Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 Tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (PP 12/2021).

Mengenai perjanjian pendahuluan jual beli yang dimaksud adalah adalah kesepakatan melakukan jual beli rumah yang masih dalam proses pembangunan antara calon pembeli rumah dengan penyedia rumah yang diketahui oleh pejabat yang berwenang. Hal tersebut dapat dilaksanakan apabila telah memenuhi persyaratan kepastian dalam Pasal 22 Ayat (5) PP 12/2021 yang menyatakan bahwa:

(5) PPJB sebagaimana dilakukan setelah kepastian atas:

1. status kepemilikan tanah;
2. hal yang diperjanjikan;
3. Persetujuan Bangunan Gedung;
4. ketersediaan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum; dan
5. keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen).

Dengan adanya ketentuan ini, hal-hal yang harus dipenuhi terlebih dahulu sebagaimana dimaksud dalam Pasal 22 Ayat (5) PP 12/2021, mengenai hal yang diperjanjikan adalah kondisi rumah yang dibangun dan dijual kepada konsumen, yang dipasarkan melalui media promosi, meliputi lokasi rumah, kondisi tanah/kavling, bentuk rumah, spesifikasi bangunan, harga rumah, prasarana, sarana, dana utilitas umum perumahan, fasilitas lain, waktu serah terima rumah, serta penyelesaian sengketa.[2]

Berbeda halnya jika suatu Developer hanya menjual tanah atau kavling tanpa ada rencana pembangunan perumahan hal ini dapat dikenakan sanksi yang terdapat dalam UU 1/2011. Berkaitan dengan penjualan kavling, dalam Pasal 162 UU 1/2011 melarang adanya penjualan kavling, yang menyebutkan bahwa:

(1) Dipidana dengan pidana denda paling banyak Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah), Badan Hukum yang:

1. mengalihfungsikan prasarana, sarana, dan utilitas umum diluar fungsinya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 144;
2. menjual satuan permukiman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 145 ayat (1); atau
3. membangun lisiba yang menjual kaveling tanah matang tanpa rumah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 146 ayat (1).

(2) Selain pidana bagi badan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pengurus badan hukum dapat dijatuhi pidana dengan pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun.

Sehingga apabila badan usaha pengembang perumahan (Developer), hanya menjual kavling tanpa ada rumah di atas tanah tersebut, maka dapat dikenakan sanksi pidana sebagaimana dimaksud dalam Pasal 162 UU 1/2011 tersebut. Dengan demikian, penjualan kavling yang dilakukan perusahaan pengembang (Developer) secara hukum dilarang dan dapat dikenakan sanksi.

[1] Rizaldi Adiwira Mardi Putra, “Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman”, Jurnal Mahasiswa Fakultas Hukum Brawijaya, 2016

[2] Penjelasan Pasal 50 Angka 7 Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 Tentang Cipta Kerja.