Perizinan Perusahaan Pengembang Perumahan: Menjadi Developer yang Sah dan Memenuhi Prosedur Serta Syarat yang Berlaku

Perizinan Perusahaan Pengembang Perumahan

Pembangunan perumahan di Indonesia merupakan aspek krusial dalam menjawab kebutuhan tempat tinggal bagi masyarakat. Developer perumahan memiliki peran sentral dalam mewujudkan pembangunan perumahan yang terencana, teratur, dan terjangkau.  Developer atau Perusahaan Pembangunan Perumahan merupakan sebuah perusahaan yang berusaha pada bidang pembangunan berbagai jenis perumahan dan dalam kuantitas atau jumlah yang besar. Pembangunan perumahan tersebut dilakukan pada sebuah kesatuan lingkungan atau pemukiman yang difasilitasi dengan beragam prasarana lingkungan serta fasilitas sosial untuk keperluan masyarakat penghuninya.

Sebagai pelaku usaha, developer/pengembang juga memiliki arti sebagai perusahaan yang bergerak dalam bidang pengadaan perumahan. Modal awal developer/pengembang adalah lokasi atau tanah yang akan dijadikan produk properti. Selain merencanakan pembangunan, developer/pengembang juga menangani bidang marketing, khususnya marketing properti. Jadi developer/pengembang tidak hanya membangun rumah saja, namun juga harus memikirkan bagaimana cara menginformasikan produk propertinya kepada konsumen.

Dasar Hukum Developer

Dasar hukum menjadi developer/pengembang perumahan di Indonesia dapat ditemukan dalam beberapa peraturan perundang-undangan. Terbaru, perizinan pelaku usaha bidang perumahan diatur dalam Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 Tentang Cipta Kerja yang sudah ditetapkan dalam Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 (UU Cipta Kerja).

Pada peraturan sebelumnya, yaitu Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (UU Perumahan), dijelaskan bahwa pengembang/developer perumahan dapat berbentuk orang perseorangan atau badan hukum. Badan hukum sendiri adalah badan hukum yang didirikan oleh Warga Negara Indonesia, yang kegiatannya di bidang penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman.^[1]

Hak dan Kewajiban Pengembang

Hak dan kewajiban pengembang/developer perumahan dalam hal ini diposisikan sebagai pelaku usaha. Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen (UU Konsumen) menjelaskan terkait hak dan kewajiban pelaku usaha yang termasuk juga pihak pengembang/developer perumahan. Sebagai pelaku usaha, hak developer diatur dalam pasal 6 UU Konsumen. antara lain:

1. Mendapat perlindungan hukum dari tindakan konsumen yang beritikad tidak baik.
2. Menerima pembayaran yang sesuai dengan kesepakatan mengenai kondisi dan nilai tukar barang dan/atau jasa yang diperdagangkan.
3. Hak melakukan pembelaan diri sepatutnya di dalam penyelesaian hukum sengketa konsumen.
4. Hak untuk rehabilitasi nama baik apabila terbukti secara hukum bahwa kerugian konsumen tidak diakibatkan oleh barang dan/atau jasa yang diperdagangkan.
5. Hak-hak yang diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan lainnya.

Sesuai dengan Pasal 7 UU Konsumen, ada beberapa kewajiban sebagai pelaku usaha yang perlu dipenuhi, antara lain:

1. Memberikan informasi dengan benar, jujur, dan jelas terkait kondisi serta jaminan barang atau jasa, juga memberi penjelasan mengenai penggunaan, pemeliharaan, dan perbaikan.
2. Itikad baik dalam menjalani aktivitas usahanya.
3. Memperlakukan dan melayani konsumen dengan jujur dan benar, serta tak melakukan diskriminasi.
4. Menjamin mutu atau kualitas barang dan jasa yang diperjualbelikan atau diproduksi sesuai dengan ketentuan standar mutu yang berlaku.
5. Memberi kesempatan bagi konsumen untuk mencoba atau menguji barang atau jasa tertentu, dan juga memberikan jaminan atas barang atau jasa yang diperdagangkan tersebut.
6. Memberi ganti rugi atau kompensasi jika barang atau jasa dimanfaatkan atau diterima tak sesuai perjanjian.

Izin yang Harus Dimiliki Untuk Menjual Kawasan Perumahan

Sejak tahun 2021 pemerintah menetapkan kebijakan terkait perizinan berusaha harus melalui sistem perizinan berusaha yang terintegrasi secara elektronik. Hal itu kemudian disebut dengan Online Single Submission (OSS) sebagai sistem elektronik terintegrasi yang dikelola dan diselenggarakan oleh Lembaga OSS untuk penyelenggaraan perizinan berusaha berbasis risiko.^[2] sehingga penjual dalam hal ini developer/pengembang kawasan perumahan harus memiliki izin usaha yang sudah diterbitkan oleh OSS.

Selain itu, pengembang perumahan yang dalam kegiatan usahanya mendirikan bangunan dan membuat kawasan tempat tinggal harus memenuhi perizinan terkait pendirian bangunan, pemanfaatan ruang, izin lingkungan hidup, juga termasuk mendapatkan izin dampak lalu lintas.

Sedangkan Persetujuan Bangunan Gedung atau disingkat PBG, adalah Perizinan yang dikeluarkan dari pemerintah kepada pemilik sebuah bangunan gedung atau perwakilannya untuk memulai pembangunan, merenovasi, merawat, atau mengubah bangunan gedung tersebut sesuai dengan yang direncanakan. PBG dapat diterbitkan apabila rencana teknis yang diajukan memenuhi standar teknis sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan, untuk mengetahui apakah rencana teknis tersebut memenuhi standar teknis atau tidak, diperlukan sebuah proses konsultasi yang melibatkan tenaga ahli yang memiliki kemampuan dan keahlian terkait bangunan gedung. Tenaga ahli yang dimaksud dapat berasal dari keprofesian, maupun dari perguruan tinggi. untuk mengetahui siapa saja yang bisa memeriksa rencana teknis tersebut.^[3]

PBG sendiri memiliki fungsi untuk memastikan pembangunan bangunan gedung berstatus legal,  memastikan penyelenggaraan bangunan gedung tersebut memenuhi standar yang menjamin keselamatan, kenyamanan, kesehatan, dan kemudahan bagi penggunanya.  Mendata keberadaan rencana bangunan gedung. PBG dikeluarkan oleh pemerintah sesuai kewenangannya dan dikeluarkan paling lambat 28 hari kerja, tergantung fungsi dan klasifikasi bangunannya. Kesemua proses perizinan perumahan di atas dapat diajukan secara online melalui website-website terkait (oss.go.id atau pupr.go.id).^[4]

Dengan demikian, terdapat beberapa perizinan perusahaan pengembang perumahan yang harus dimiliki. Bagi pengembang yang juga melakukan kegiatan pemasaran (marketing) harus memiliki beberapa dokumen seperti: kepastian peruntukan ruang yang disetujui oleh Pemerintah Daerah, kepastian hak atas tanah, kepastian status penguasaan rumah, perizinan pembangunan rumah atau rumah susun (PBG), dan jaminan atas pembangunan perumahan atau rumah susun dari lembaga penjamin. Hal ini berdasar pada Pasal 22C Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 Tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman. Setelah memenuhi persyaratan dan izin-izin di atas, pihak pengembang/developer dapat mulai membangun kawasan perumahan dan menjualnya kepada konsumen.

Penulis: Hasna M. Asshofri, S.H.

Editor: Robi Putri J., S.H., M.H., CTL., CLA., & Mirna R., S.H., M.H., CCD.

^[1] Pasal 1 UU Nomor 1 Tahun 2011

^[2] Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2021 Tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Resiko.

^[3] https://sahabat.pu.go.id/pelayanan/detail/983000054065

^[4] https://sahabat.pu.go.id/pelayanan/index/436000001308

Baca juga:

Developer Pailit dan Fasum Telah Diterima Pemkot, Lampu Jalan Tetap Mati Hingga Warga Patungan

Biaya-Biaya Pembelian Rumah dari Developer dan Rumah Second Hand

Hambatan/Kendala Yang Dialami Developer Dalam Menyerahkan Fasilitas Umum Dan Fasilitas Sosial

Perusahaan Developer Menjual Kavling

Perizinan perusahaan pengembang perumahan; Perizinan perusahaan pengembang perumahan; Perizinan perusahaan pengembang perumahan; Perizinan perusahaan pengembang perumahan; Perizinan perusahaan pengembang perumahan; Perizinan perusahaan pengembang perumahan; Perizinan perusahaan pengembang perumahan; Perizinan perusahaan pengembang perumahan; Perizinan perusahaan pengembang perumahan;