Pengurus PPPSRS Rumah Susun Campuran

Dalam pengaturan rumah susun terkandung makna dari pada bangunan gedung yang mengandung kepemilikan perseorangan dan hak bersama sebagaimana dimiliki oleh gedung bertingkat, yaitu ruang dimana bangunan gedung didirikan akan menjadi hak bersama, seperti barang-barang dan peralatan lain yang bersifat hak pakai diantaranya adalah akses masuk, tangga, fasilitas lingkungan, lahan parker, dan lainnya sebagai benda bersama dan/atau bagian bersama. Tetapi perindividu yang menempati dan memiliki bagian atas bangunan bertingkat tersebut diberikan hak yang bersifat individu atas ruang sebatas yang ditempatinya.

Saat ini, keberadaan rumah susun diatur dalam Pasal 1 Angka 1 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun (UU Rumah Susun) menyebutkan bahwa :

Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.[1]

Pasal 3 PP 13/2021 menyebutkan jenis-jenis rumah susun yang meliputi

1. Rumah Susun Umum;
2. Rumah Susun Khusus;
3. Rumah Susun Negara dan;
4. Rumah Susun Komersial.

Sedangkan, dari segi pemanfaatannya, rumah susun dapat dimanfaatkan sebagai rumah susun hunian dan rumah susun campuran. Rumah susun campuran yang dimaksud merupakan campuran antara pemanfaatan sebagai hunian dan bukan hunian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 PP 13/2021. Keempat jenis rumah susun tersebut, dapat dimanfaatkan sebagai fungsi hunian dan campuran.

Saat ini belum ada ketentuan yang mengatur secara spesifik mengenai bentuk pemanfaatan dari fungsi campuran ini. Sehingga fungsi campuran dapat berlaku bagi jenis rumah susun yang diatur dalam PP 13/2021 tersebut. Bahkan fungsi campuran tersebut dapat dikembangkan dalam satu bangunan Rumah Susun atau berbeda bangunan Rumah Susun dalam satu Tanah Bersama sebagaimana diatur dalam Pasal 4 Ayat (3) PP 13/2021. Fungsi campuran dapat berubah dari fungsi hunian ke fungsi campuran karena perubahan rencana tata ruang wilayah sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 5 Ayat (2) PP 13/2021.

Mengenai hak bersama merupakan hak yang harus digunakan dan dikelola secara bersama, karena menyangkut kepentingan dan kehidupan orang banyak, maka penggunaan dan pengelolaan rumah susun beserta lingkungannya yang merupakan hak bersama tersebut harus diatur dan dilakukan oleh suatu perhimpunan penghuni yang dibentuk, kemudian diberikan wewenang dan tanggung jawab. Selain, pengaturannya diatur dalam UU Rumah Susun,  terdapat pula Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 Tentang Penyelenggaraan Rumah Susun (PP 13/2021).

Dalam Pasal 1 Angka 22 PP 13/2021 menyebutkan bahwa Perhimpunan pemilik dan penghuni sarusun yang selanjutnya disebut PPPSRS adalah badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni sarusun. Berdasar ketentuan tersebut, maka dalam hal ini yang memiliki tanggung jawab hak dan kewajiban dalam pengelolaan rumah susun dan mengurus kepentingan para Pemilik dan Penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan Bagian Bersama, Benda Bersama, Tanah Bersama, dan penghunian  adalah PPPSRS, sebagaimana juga diatur dalam Pasal 86 Ayat (3) PP 13/2021.[2] Susunan PPPSRS terdiri atas pengurus dan pengawas. Pengurus PPPSRS bertugas mengurus kepentingan para Pemilik dan Penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan Bagian Bersama, Benda Bersama, Tanah Bersama, dan penghunian sebagaimana diatur dalam Pasal 86 Ayat (5) PP 13/2021. Sementara itu, pengawas PPPSRS bertugas melakukan pengawasan terhadap kinerja pengurus PPPSRS.

Perlu diketahui bahwa terdapat keharusan bagi Sarusun milik umum dan komersial yakni untuk membentuk PPPSRS sebagaimana diatur dalam Pasal 86 Ayat (2) PP 13/2021. Pengaturan mengenai keharusan pembentukan PPPSRS diatur pula dalam UU Rumah Susun. Sementara mengenai proses pembentukan dan aturan lebih lanjut terkait PPPSRS terdapat dalam PP 13/2021.

Berkaitan dengan PPPSRS, berlaku bagi Sarusun umum milik dan Sarusun komersial  milik. Dua jenis sarusun ini yang mengharuskan adanya pembentukan PPPSRS dalam penyelenggaraannya. Maka baik dalam Sarusun umum dan komersial milik dapat berubah pemanfaatannya sebagai fungsi campuran apabila terjadi perubahan rencana tata ruang wilayah atau pun dalam pembentukannya langsung dimanfaatkan sebagai fungsi campuran. Oleh karena itu, keberadaan PPPSRS bagi Sarusun yang dimanfaatkan sebagai fungsi campuran tetap mengacu pada ketentuan yang terdapat dalam PP 13/2021.

Dengan demikian, pengurus PPPSRS terhadap Sarusun yang dimanfaatkan sebagai fungsi campuran sama dengan Sarusun yang dimanfaatkan sebagai fungsi hunian. Kepengusuran PPPSRS Sarusun diatur dalam Pasal 94 PP 13/2021 yang menyebutkan bahwa:

1. Pengurus PPPSRS paling sedikit terdiri atas ketua, sekretaris, bendahara, dan bidang sesuai dengan kebutuhan terkait pengelolaan dan penghunian.
2. Pengurus PPPSRS sebagaimana dimaksud pada ayat (1) bertempat tinggal pada Rumah Susun.
3. Pengawas paling sedikit 5 (lima) orang yang terdiri atas ketua, sekretaris, dan 3 (tiga) orang anggota dari Pemilik.
4. Susunan pengurus PPPSRS sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dirumuskan dalam akta pendirian, Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga serta disahkan dalam rapat umum PPPSRS.
5. Jangka waktu kepengurusan PPPSRS selama 3 (tiga) tahun.

Baik Sarusun yang difungsikan sebagai hunian ataupun campuran, ketentuan Pasal 94 PP 13/2021 ini tetap diberlakukan untuk kedua pemanfaatan Sarusun tersebut. Apabila Pasal 94 ayat (2) PP 13/2021 tersebut diartikan secara harfiah, maka tentu pemilik sarusun non hunian akan kesulitan untuk menjadi Pengurus PPPSRS, mengingat non hunian tentunya menjadikan pemilik tidak dapat bertempat tinggal pada Rumah Susun tersebut. Oleh karena itu, perlu ketentuan lebih lanjut seperti peraturan daerah yang dapat memperjelas pengertian dari ketentuan tersebut, yang mana juga memberikan kesempatan kepada semua pemilik sarusun untuk menjadi pengurus, mengingat kebutuhan rumah susun hunian dan non hunian di dalam satu gedung tentunya akan sangat berbeda satu dengan lainnya.

[1] Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun

[2] Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 Tentang Penyelenggaraan Rumah Susun