Pengelola Rumah Susun: Hak Penunjukan dan Tugasnya

Penunjukan Pengelola Rumah Susun

Rumah Susun merupakan salah satu jenis hunian yang dikembangkan karena luasan tanah yang tidak berubah sedangkan pertumbuhan penduduk semakin tinggi. Oleh karenanya, kebutuhan rumah pun juga semakin tinggi, sehingga dibuatkan model rumah vertikal atau yang lebih dikenal dengan rumah susun.

Rumah susun atau juga dapat disebut apartemen, diatur dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun (selanjutnya disebut “UU Rusun”). Pasal 1 butir 1 UU Rusun menyebutkan Rumah Susun sebagai:

“bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.”

Berdasar ketentuan tersebut, maka rumah susun tidak hanya terdiri dari masing-masing ruangan yang menjadi hunian, melainkan juga terdapat bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Adapun yang dimaksud dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama adalah sebagai berikut:

Pasal 1 butir 4 UU Rusun:

“Tanah bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan.”

Pasal 1 butir 5 UU Rusun

“Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun.”

Pasal 1 butir 6 UU Rusun

“Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama.”

Oleh karena itu, kepemilikan rumah susun oleh orang perorangan bukan hanya terhadap ruang per ruangan, melainkan juga termasuk bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang kesemuanya dimiliki secara Nilai Perbandingan Proporsional.

Adanya bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama tersebut tentunya mengakibatkan pengurusan rumah susun berbeda dengan rumah tapak. Apabila rumah tapak sudah jelas kepemilikan dan batas-batasnya, namun rumah susun memiliki bagian, benda, dan tanah bersama yang kepemilikannya terletak pada para pemilik satuan rumah susun secara bersama-sama. Oleh karena itu terdapat pengurusan yang berbeda terhadap rumah susun.

Pengelola Rumah Susun sendiri disebutkan dalam Pasal 1 butir 20 UU Rusun sebagai:

“Pengelola adalah suatu badan hukum yang bertugas untuk mengelola rumah susun.”

UU Rusun mengatur bahwa pada awal mula terbangunnya Rumah Susun, hak pengelolaan terletak pada pihak pengembang/pembangun. Namun demikian, setelah terlewatinya masa transisi, yaitu 1 (satu) tahun sejak serah terima pertama kali, pengelolaan tersebut harus sudah diserahkan kepada Pehimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (selanjutnya disebut “PPPSRS”).

PPPSRS sendiri merupakan suatu badan yang menjadi pembeda paling signifikan dalam rumah susun terhadap rumah tapak. Sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 butir 21 UU Rusun disebutkan pengertian PPPSRS yaitu:

“Perhimpunan pemilik dan penghuni sarusun yang selanjutnya disebut PPPSRS adalah badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni sarusun.”

Salah satu kewenangan PPPSRS adalah pengelolaan rumah susun, sebagaimana diatur dalam Pasal 75 ayat (3) dan (4) UU Rusun yang menyatakan:

“(3) PPPSRS sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berkewajiban mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan benda bersama, bagian bersama, tanah bersama, dan penghunian.

(4) PPPSRS sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat membentuk atau menunjuk pengelola.”

Oleh karenanya, hak penunjukan pengelola rumah susun terletak pada PPPSRS.

Tugas Pengelola Rumah Susun

Sebagaiman telah disampaikan di atas, pengelola rumah susun merupakan pihak berbadan hukum yang ditunjuk oleh PPPSRS untuk melakukan pengelolaan rumah susun. Pasal 56 UU Rusun menyebutkan tugas dari pengelola rumah susun, yaitu:

“(1) Pengelolaan rumah susun meliputi kegiatan operasional, pemeliharaan, dan perawatan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

(2) Pengelolaan rumah susun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus dilaksanakan oleh pengelola yang berbadan hukum, kecuali rumah susun umum sewa, rumah susun khusus, dan rumah susun negara.

(3) Badan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (2) harus mendaftar dan mendapatkan izin usaha dari bupati/walikota.”

Selanjutnya, untuk pengelolaan tersebut, biaya yang digunakan oleh pengelola berasal dari pemilik sarusun. Oleh karenanya, pemilik sarusun juga wajib menyerahkan iuran setiap bulannya untuk kepentingan pengelolaan.

Berdasarkan uraian tersebut di atas, maka pengelola rumah susun pada awal berdirinya rumah susun memang terletak pada pengembang/pembangun. Namun demikian, satu tahun setelahnya, pengelolaan tersebut harus diserahkan kepada PPPSRS. Adapun PPPSRS memiliki hak untuk menunjuk pengelola rumah susun yang berbadan hukum. Selanjutnya, untuk pengelolaan rumah susun, pengelola dapat menggunakan biaya atau iuran yang dibayarkan oleh para pemilik dan/atau penghuni rumah susun.

Penulis: Robi Putri J., S.H., M.H., CTL., CLA.

Transisi Perhimpunan Penghuni Rumah Susun (PPRS) Sementara ke Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS)