Pendaftaran Hak Atas Tanah

Pendaftaran tanah mempunyai arti penting dan mempunyai manfaat dalam berbagai aspek kehidupan masyarakat. Pendaftaran tanah merupakan amanat yang dituangkan dalam Undang-Undang Nomro 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) guna menjamin kepastian hukum bagi para pemilik ha katas tanah sebagaimana dimaksud Pasal 19 UUPA. Ketentuan lebih lanjut terkait dengan pelaksanaan pendaftaran tanah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (PP 24/1997) sebagaimana telah diubah dalam Peraturan pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (PP 18/2021). Pasal 1 Angka 9 PP 18/2021 memberikan definisi terkait pendaftaran tanah sebagai berikut:

Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah, Ruang Atas Tanah, Ruang Bawah Tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah, Ruang Atas Tanah, Ruang Bawah Tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.

Pendaftaran ditujukan untuk memberikan kepastian hak dan perlindungan hukum bagi pemegang hak atas tanah dengan pembuktian sertifikat tanah, sebagai instrumen untuk penataan penguasaan dan pemilikan tanah serta sebagai instrument pengendali dalam penggunaan dan pemanfaatan tanah.[1] Pendaftaran tanah di Indonesia terdiri dari 2 (dua) tahap yaitu pendaftaran tanah untuk pertama kali dan pemeliharaan data pendaftaran tanah. Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui 2 (dua) cara, yaitu pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik.

Pendaftaran tanah sistematik dilakukan secara serentak dengan prakarsa Pemerintah, dalam hal ini Kantor Pertanahan atau sering juga disebut Badan Pertanahan Nasional (BPN), untuk mendaftarkan bidang tanah yang belum bersertipikat berdasarkan pada suatu rencana kerja jangka panjang dan tahunan yang dilaksanakan di wilayah Desa/Kelurahan berdasarkan peraturan yang ditetapkan Menteri Agraria Tata Ruang/Kepala BPN. Di sisi lain, pendaftaran tanah sporadik dilakukan atas prakarsa pemilik bidang tanah yang belum terdaftar.[2] Sejak diterbitkannya Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 Tentang Cipta Kerja (UUCK) sebagaimana telah diubah menjadi Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 Tentang Cipta Kerja (Perppu 2/2022) terdapat perubahan pengaturan mengenai pendaftaran tanah.

PP 18/2021 menjelaskan bahwa pendaftaran tanah dilakukan dengan 2 (dua) cara yakni dengan cara sistematik dan sporadik. Meski demikian, ketentuan tersebut tidak menjelaskan mengenai pelaksanaannya.

Berkaitan dengan pendaftaran tanah, ketentuan Pasal 45A Permen ATR/BPN 16/2021 menyebutkan bahwa:

• Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui:

1. pendaftaran tanah secara sistematik; dan
2. pendaftaran tanah secara sporadik.

• Pendaftaran tanah secara sistematik sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a merupakan kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan atas inisiatif pemerintah dan didasarkan pada rencana kerja yang ditetapkan oleh Menteri.
• Dalam hal suatu desa/kelurahan telah ditetapkan sebagai lokasi pendaftaran tanah secara sistematik maka wajib diikuti oleh pemilik bidang tanah.
• Pendaftaran tanah secara sporadik sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b dilaksanakan dalam hal:

1. suatu desa/kelurahan belum ditetapkan sebagai lokasi pendaftaran tanah secara sistematik;
2. pemilik bidang tanah tidak bersedia mengikuti pendaftaran tanah secara sistematik; atau
3. atas permintaan pihak yang berkepentingan.

Dari ketentuan tersebut, terlihat jelas perbedaan antara pendaftaran tanah secara sistematik dengan sporadik. Adapun proses pelaksanaan pendaftaran tanah dari keduanya sebagai berikut:

1. Pendaftaran tanah secara sistematik

Pendaftaran tanah secara sistemati diatur dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN Nomor 6/2018 Tentang Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (Permen ATR/BPN 6/2018). Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) adalah kegiatan Pendaftaran Tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak bagi semua objek Pendaftaran Tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia dalam satu wilayah desa/kelurahan atau nama lainnya yang setingkat dengan itu, yang meliputi pengumpulan data fisik dan data yuridis mengenai satu atau beberapa objek Pendaftaran Tanah untuk keperluan pendaftarannya.

Objek PTSL meliputi seluruh bidang tanah tanpa terkecuali, baik bidang tanah yang belum ada hak atas tanahnya maupun bidang tanah hak yang memiliki hak dalam rangka memperbaiki kualitas data pendaftaran tanah. Ada beberapa tahapan yang harus dilalui dalam PTSL sebagaimana dimaksud Pasal 4 Ayat (4) Permen ATR/BPN 6/2018 yang berbunyi:

1. perencanaan;
2. penetapan lokasi;
3. persiapan;
4. pembentukan dan penetapan panitia ajudikasi PTSL dan satuan tugas;
5. penyuluhan;
6. pengumpulan data fisik dan pengumpulan data yuridis;
7. penelitian data yuridis untuk pembuktian hak;
8. pengumuman data fisik dan data yuridis serta pengesahannya;
9. penegasan konversi, pengakuan hak dan pemberian hak;
10. pembukuan hak;
11. penerbitan sertipikat hak atas tanah;
12. pendokumentasian dan penyerahan hasil kegiatan; dan
13. pelaporan

2. Pendaftaran tanah secara sporadic

Menurut ketentuan Pasal 45A Ayat (4) Permen ATR/BPN 16/2021 terdapat beberapa alasan agar pendaftaran tanah secara sporadic dapat dilakukan. Artinya pendaftaran tanah secara sporadik dapat dilaksanakan apabila suatu Desa/Kelurahan tersebut belum ditetapkan sebagai lokasi pendaftaran tanah sistematik atau tidak bersedia mengikuti program pendaftaran sistematik. Dalam hal pendaftaran tanah secara sporadik tidak terlepas dari peran aktif yang dilakukan oleh pemohon hak atas tanah.

Hal yang perlu diperhatikan pula terkait dengan jangka waktu pengumuman hasil pengumpulan data fisik dan data yuridis dalam Pendaftaran Tanah secara sistematik dilakukan selama 14 (empat belas) hari kalender dan dalam Pendaftaran Tanah secara sporadik selama 30 (tiga puluh) hari kalender.

Dengan demikian dapat dipahami mengenai pendaftaran tanah yang berlaku saat ini. Pendaftaran tanah, baik itu pendaftaran tanah sistematis maupun sporadik pada dasarnya bertujuan untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum terhadap pemegang hak atas tanah. Dengan melakukan pendaftaran tanah, maka pemegang hak atas tanah perorangan maupun badan hukum akan memperoleh Sertipikat hak atas tanah. Kepastian hukum pendaftaran tanah pada dasarnya terletak pada kekuatan Sertipikat tanah sebagai bukti kepemilikan tanah, termasuk alat pembuktian di pengadilan, apabila dikemudian hari terjadi sengketa hak kepemilikan tanah.

Penulis: Rizky Pratama J., S.H.

Editor: R. Putri J., S.H., M.H., & Mirna R., S.H., M.H., CCD.

 

 

[1] Adrian Sutedi, Sertifikat Hak Atas Tanah, Sinar Gafika, Cetakan Kedua, Jakarta, 2012, halaman 159

[2] Urip Santoso, Hukum Agraria Kajian Komprehensif, Prenada Kencana Media Group,Jakarta, 2012, halaman 82.