Peluang Hak Investor Ibu Kota Nusantara dalam Menggunakan Lahan 180 Tahun

Belum genap setahun setelah pengesahan Undang-Undang No. 3 Tahun 2022 tentang Ibu Kota Negara (UU IKN), UU IKN akan direvisi kembali. Salah satunya adalah tentang pemberian Hak Guna Usaha (HGU) yang sebelumnya hanya 90 tahun kemudian diperpanjang tenggang waktunya menjadi 180 tahun.[1] Menteri investasi/kepala Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM), Bhalil Lahadalia mengatakan bahwa tujuan di revisi-nya IKN ini tidak lain untuk menarik investor. Perpanjangan HGU ini bisa menjadi daya tarik tambahan bagi para investor untuk berinvestasi di IKN. Selain itu, menurut Bahlil Lahadalia, Negara-negara lain juga memakai HGU dalam jangka panjang, seperti di Singapura yang HGU-nya mencapai 100 tahun lebih. Hal ini menjadi solusi bagi pengusaha maupun negara supaya bisa mengambil keuntungan dari IKN.[2] Sementara beberapa investor yang sudah berkomitmen untuk menanamkan modalnya di IKN di antaranya Uni Emirat Arab, China, Korea Selatan, hingga Negara-negara Eropa.

Di sisi lain, ketentuan dalam Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) memberikan batasan terhadap penguasaan Hak atas Tanah bagi Warga Negara Asing maupun badan hukum asing yang berada di Indonesia yaitu hanya dapat berupa Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Pakai. Setelah diundangkannya Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal (UU Penanaman Modal) disebutkan bahwa demi kemudahan pelayanan dan/atau perizinan hak atas tanah dapat diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus, dengan ketentuan dalam Pasal 22 ayat (1) UU Penanaman Modal yang berbunyi sebagai berikut:

(1) Kemudahan pelayanan dan/atau perizinan hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 21 huruf a dapat diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus dan dapat diperbarui kembali atas permohonan penanaman modal, berupa :

1. Hak Guna Usaha dapat diberikan dengan jumlah 95 tahun dengan cara dapat diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus selama 60 tahun dan dapat diperbarui selama 35 tahun;
2. Hak Guna Bangunan dapat diberikan dengan jumlah 80 tahun dengan cara dapat diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus selama 50 tahun dan dapat diperbarui selama 30 tahun;
3. Hak Pakai dapat diberikan dengan jumlah 70 tahun dengan cara dapat diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus selama 45 tahun dan dapat diperbarui selama 25 tahun.”

Namun setelah ditetapkannya putusan MK No. 21-22/PUU/2007, investor tidak boleh lagi memperpanjang hak atas tanahnya secara sekaligus di muka, sehingga perpanjangan hak atas tanah bagi investor dikembalikan pada UUPA yaitu tak bisa diberikan selama 60 tahun sekaligus. Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai pun demikian, tak bisa sekaligus 50 tahun, melainkan diberikan selama 30 tahun dahulu kemudian bisa diperpanjang 20 tahun.

Sementara revisi Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2022 Tentang Ibu Kota Negara (UU IKN) dapat berpotensi menjadi penyelundupan hukum dengan alasan untuk menarik investor dengan cara memberikan Hak atas Tanah di atas Hak Pengelolaan (HPL) dengan perpanjangan dan pembaruan sekaligus sebanyak dua kali hingga berjumlah 180 tahun. Jika dengan putusan MK diperpanjang di muka sekaligus tidak diperbolehkan, maka undang-undang ini dinilai bertentangan dengan konstitusi dan UUPA. Namun dalam Pasal 42 UU IKN dinyatakan bahwa seluruh ketentuan perundang-undangan yang bertentangan dengan UU IKN dinyatakan tidak berlaku dalam hal penyelenggaraan Pemerintah Daerah Khusus Ibu Kota Nusantara. Maka salah satu upayanya adalah mengajukan permohonan Judicial Review ke Mahkamah Konstistusi untuk dilakukan pengujian formil maupun materil terhadap UU IKN.

Pemerintah bisa memberikan izin di muka langsung selama 90 tahun, apabila Hak atas Tanah tersebut masih dimanfaatkan dengan baik untuk kepentingan masyarakat. Kemudian akan diperpanjang lagi selama 90 tahun. Maka total perizinan dan perpanjangan mencapai 180 tahun. Mengenai konsep pertanahan dan pengalihan hak atas tanah dalam Pasal 16 UU IKN, yang berbunyi sebagai berikut:

1. Perolehan Tanah oleh Otorita Ibu Kota Nusantara dan/atau kementerian/lembaga di Ibu Kota Nusantara dilakukan melalui mekanisme pelepasan kawasan hutan dan mekanisme pengadaan Tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
2. Pengadaan Tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan dengan mekanisme pengadaan Tanah sebagaimana diatur dalam peraturan perundang-undangan di bidang pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum atau pengadaan tanah secara langsung.
3. Tanah untuk pembangunan kepentingan umum di Ibu Kota Nusantara merupakan salah satu jenis dalam pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.
4. Dalam hal pengadaan tanah dilakukan dengan mekanisme pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum, tahapan persiapan dilaksanakan oleh Otorita Ibu Kota Nusantara.
5. Penetapan lokasi pengadaan Tanah di Ibu Kota Nusantara diterbitkan oleh Kepala Otorita Ibu Kota Nusantara.
6. Otorita Ibu Kota Nusantara diberi hak pakai dan/atau hak pengelolaan atas Tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
7. Otorita Ibu Kota Nusantara berwenang mengikatkan diri dengan setiap individu atau badan hukum atas perjanjian HAT di Ibu Kota Nusantara.
8. Otorita Ibu Kota Nusantara dapat memberikan jaminan perpanjangan dan pembaruan HAT di atas hak pengelolaan sesuai dengan persyaratan yang termuat dalam perjanjian.
9. Dalam hal tertentu, jangka waktu perjanjian sebagaimana dimaksud pada ayat (7) disesuaikan dengan kebutuhan.
10. HAT yang berada di Ibu Kota Nusantara wajib dimanfaatkan sesuai dengan tqjuan pemberian haknya.
11. HAT yang diberikan yang tidak dimanfaatkan sesuai dengan tujuan peruntukannya dapat dibatalkan.
12. Pengalihan HAT di Ibu Kota Nusantara wajib mendapatkan persetujuan Kepala Otorita Ibu Kota Nusantara.

Ketentuan Pasal 16 UU IKN, mengisyaratkan bahwa perolehan tanah di Ibu Kota Nusantara dilakukan oleh Otorita Ibu Kota Nusantara dan/atau kementerian/lembaga di Ibu Kota Nusantara. Artinya, keberadaan Otorita Ibu Kota Nusantara sebagai penanggung jawab pada kegiatan persiapan, pembangunan, dan pemindahan Ibu Kota Negara, serta penyelenggaraan Pemerintahan Daerah Khusus Ibu Kota Nusantara sebagaimana diatur dalam Peraturan Presiden Nomor 62 Tahun 2022 Tentang Otorita Ibu Kota Nusantara (Perpres 62/2022). Salah satu fungsi Otorita Ibu Kota Nusantara adalah pemberian persetujuan terhadap pengalihan hak atas tanah di Ibu Kota Nusantara, oleh karena itu setiap hal-hal yang kaitannya dengan tanah di Ibu Kota Nusantara menjadi tanggung jawab dari Otorita Ibu Kota Nusantara.

Sebenarnya ketentuan dalam Pasal 16 UU IKN ini sudah membuka peluang bagi pemerintah Ibu Kota Nusantara untuk menguasai tanah-tanah yang berada di sekitar wilayah Ibu Kota Nusantara. Hal tersebut, dapat dilihat adanya hak atas tanah yang diberikan kepada Otorita Ibu Kota Nusantara seperti hak pakai dan/atau hak pengelolaan atas Tanah dengan memperhatikan ketentuan perundang-undangan dan memperhatikan hak atas tanah masyarakat dan masyarakat adat. Berkaitan dengan pengaturan hak atas tanah dalam UU IKN, tidak diatur secara terperinci sebagaimana dalam UUPA. Namun, pengelolaan hak atas tanah di wilayah Ibu Kota Nusantara, tetap merujuk kepada ketentuan dalam UUPA.

Dengan dapat dikuasainya hak atas tanah oleh Otorita Ibu Kota Nusantara, maka Otorita dapat melakukan perbuatan hukum untuk mendapatkan hak atas tanah tersebut. Selain itu, juga terdapat hal yang perlu disoroti mengenai pengaturan pengelolaan tanah dalam UU IKN. Pasal 16 Ayat (7) UU IKN, secara implisit Otorita Ibu Kota Nusantara memiliki kewenangan untuk mengikatkan diri dengan setiap individu atau badan hukum atas perjanjian hak atas tanah di Ibu Kota Nusantara. Ini menunjukkan adanya peluang terhadap investor baik secara perorangan maupun badan hukum untuk mendapatkan hak atas tanah selama tanah tersebut berada di wilayah Ibu Kota Nusantara.

Berkaitan dengan hal tersebut, beberapa ketentuan dalam UU IKN sebenarnya sudah memberikan celah terhadap penguasan tanah bagi investor di Ibu Kota Nusantara. Mengenai hak guna lahan selama 180 (seratus delapan puluh) tahun, hal ini dapat memungkinkan untuk diwujudkan oleh pemerintah. Sebab, merujuk ketentuan dalam Pasal 16 Ayat (8) UU IKN, selain dapat mengikatkan diri dengan perjanjian kepada perorangan atau badan hukum, Otorita juga dapat memberikan jaminan perpanjangan dan pembaharuan hak atas tanah di atas hak pengelolaan sesuai dengan persyaratan yang termuat dalam perjanjian. Artinya, apabila hal tersebut dimuat dalam suatu perjanjian, maka perpanjangan tersebut dapat saja terjadi. Apalagi, terdapat ketentuan hukum yang akan diberlakukan atau dimuat dalam peraturan pelaksana UU IKN mengenai hal ini.

Dengan demikian, penggunaan lahan 180 (seratus delapan puluh) tahun oleh Investor, bisa saja terjadi. Celah-celah hukum dalam UU IKN sudah terlihat bahwa arah kebijakan mengenai perolehan dan pengelolaan hak atas tanah diarahkan untuk menarik investor baik perorangan maupun badan hukum untuk pembangunan Ibu Kota Nusantara. Apabila hal ini benar terjadi, maka pengelolaan hak atas tanah yang diberikan kepada investor dengan UU IKN ini, akan semakin memperburuk kondisi hukum pertanahan di Indonesia baik dari segi normatif maupun pada pelaksanaannya.

[1] Tempo.com, Investor IKN Berhak Pakai Lahan Sampai 180 Tahun, Otorita: Masih Sesuai Rencana, https://bisnis.tempo.co/read/1664511/investor-ikn-berhak-pakai-lahan-sampai-180-tahun-otorita-masih-sesuai-rencana

[2] Kumparan Bisnis, Demi Investor,HGU Lahan IKN Bakal Diperpanjang Hingga 180 Tahun, https://kumparan.com/kumparanbisnis/demi-investor-hgu-lahan-ikn-bakal-diperpanjang-hingga-180-tahun-1zMarS9VpgL/full.