Mengenal Hak Pakai dan Pengajuan Serta Jenisnya

Hak Pakai merupakan salah satu hak atas tanah yang diatur dalam aistem penguasaan dan pengelolaan tanah di Indonesia diatur di dalam Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Pasal 16 UUPA menentukan macam-macam hak atas tanah, yakni: Hak Milik, Hak Guna-Usaha, Hak Guna-Bangunan, Hak Pakai, Hak Sewa, Hak Membuka Tanah, Hak Memungut-Hasil Hutan, dan hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas yang akan ditetapkan dengan Undnag-Undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam Pasal 53 UUPA, antara lain: Hak Gadai, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak Menumpang, dan Hak Sewa Tanah Pertanian.

Pasal 41 Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) menjelaskan bahwa Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan UUPA. Yang membedakan Hak Pakai dengan hak-hak tanah yang lain adalah Hak Pakai merupakan satu-satunya jenis hak tas tanah dalam UUPA yang dapat diberikan kepada warga negara asing atau badan hukum asing, karena hak atas tanah ini memberikan wewenang yang terbatas (Pasal 42 UUPA). Hak Pakai hanya dapat dimiliki oleh antara lain:

1. Warga negara Indonesia;
2. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

Kemudian Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja (Perpu Cipta Kerja) menambahkan bahwa sebagaimana diatur pada Pasal 129 Perpu Cipta Kerja, tanah yang dikelola badan bank tanah diberikan hak pengelolaan, dimana hak atas tanah di atas hak pengelolaan yang dimaksud dapat diberikan hak Pakai. Badan bank tanah merupakan badan khusus yang dibentuk oleh Pemerintah Pusat untuk mengelola tanah (Pasal 125 Perpu Cipta Kerja). Tak hanya itu, Hak Pakai juga dapat diberikan kepada, antara lain:

1. Di atas tanah Hak Pengelolaan yang pemanfaatannya diserahkan kepada pihak ketiga baik sebagian atau seluruhnya (Pasal 138 Angka 2 Perpu Cipta Kerja),
2. Rumah Susun (Pasal 145 Perpu Cipta Kerja),
3. Tanah atau ruang yang terbentuk pada ruang atas dan/atau bawah tanah dan digunakan untuk kegiatan tertentu (Pasal 146 Angka 1 Perpu Cipta Kerja), dan
4. Penggunaan dan pemanfaatan tanah pada ruang atas dan/atau bawah tanah oleh pemegang hak yang berbeda (Pasal 146 Angka 4 Perpu Cipta Kerja).

Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Tas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (PP 18/2021) mengatur lebih lanjut mengenai ketentuan lain mengenai Hak Pakai ini. Berdasarkan Pasal 49 PP 18/2021, Hak Pakai terdiri atas Hak Pakai Dengan Jangka Waktu dan Hak Pakai Selama Dipergunakan.

1. Hak Pakai Dengan Jangka Waktu

Hak pakai dengan jangka waktu tersebut diberikan kepada:

1. Warga Negara Indonesia;
2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
3. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;
4. Badan keagamaan dan sosial; dan
5. Orang Asing.

Jenis tanah yang dapat diberikan dengan Hak Pakai Dengan Jangka Waktu meliputi:

1. Tanah Negara;
2. Tanah Hak Milik; dan
3. Tanah Hak Pengelolaan.

Berdasarkan Pasal 52  PP 18/2021, jangka waktu Hak Pakai di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan Dengan Jangka Waktu yakni paling lama 30 (tiga puluh) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun. Setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan tersebut berakhir, Tanah Hak Pakai kembali menjadi Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara atau Tanah Hak Pengelolaan. Hak Pakai ini dapat diperbarui dengan akta pemberian hak pakai di atas Tanah hak milik.

2. Hak Pakai Selama Dipergunakan

Hak pakai Selama Dipergunakan diberikan kepada:

1. Instansi Pemerintah Pusat;
2. Pemerintah Daerah;
3. Pemerintah Desa;
4. Perwakilan Negara Asing dan Perwakilan Badan Internasional.

Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Pakai Selama Dipergunakan meliputi:

1. Tanah Negara; dan
2. Tanah Hak Pengelolaan.

Hak Pakai Selama Dipergunakan diberikan untuk waktu yang tidak ditentukan selama dipergunakan dan dimanfaatkan.

Pemegang Hak Pakai berhak menggunakan dan memanfaatkan Tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya, memnafaatkan sumber air dan sumber daya alam lainnya di atas Tanah yang diberikan dengan Hak Pakai sepanjang untuk mendukung usaha sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan, dan/atau melakukan perbuatan hukum yang bermaksud melepaskan, mengalihkan, dan mengubah penggunaannya serta membebankan dengan hak tanggungan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan (Pasal 59 PP 18/2021).

Pemegang Hak Pakai yang tidak lagi memenuhi syarat dalam jangka waktu 1 (satu) tahun wajib melepaskan atau mengalihkan Hak Pakai kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Apabila dalam jangka waktu tersebut haknya tidak dilepaskan atau dialihkan maka Hak Pakai nya hapus karena hukum (Pasal 50 PP 18/2021).

Selanjutnya mengenai proses pengajuan Hak Pakai berdasarkan Pasal 53 dan Pasal 54 PP No. 18/2021, antara lain:

1. Hak Pakai di atas Tanah Negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri
2. Hak Pakai di atas Tanah Hak Pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri berdasarkan persetujuan pemegang Hak Pengelolaan.
3. Hak Pakai di atas Tanah Hak Milik terjadi melalui pemberian oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah
4. Pemberian Hak Pakai wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan
5. Hak Pakai di atas Tanah Negara, Tanah Hak Pengelollan, atau Tanah Hak Milik terjadi sejak didaftar oleh Kantor Pertanahan
6. Hak Pakai di atas Tanah hak milik mengikat pihak ketiga sejak didaftar oleh Kantor Pertanahan
7. Pemegang Hak Pakai diberikan Sertipikat Hak Atas Tanah sebagai tanda bukti hak.

Penulis : Amara B.

Editor  : Mirna R. & R. Putri J.