KPR dalam Hukum Syariah

Berdasarkan ketentuan dalam Pasal 1 angka 5 Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 4/POJK.05/2018 tentang Perusahaan Pembiayaan Sekunder Perumahan (selanjutnya disebut POJK 4/2018) menyatakan bahwa yang dimaksud dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah fasilitas kredit kepemilikan rumah tapak dan/atau rumah susun yang diterbitkan oleh Kreditur Asal untuk membeli rumah siap huni, termasuk yang dilakukan berdasarkan prinsip syariah. Kreditur asal adalah lembaga keuangan penerbit kredit berupa bank atau lembaga keuangan lainnya yang mempunyai aset keuangan sebagaimana yang dinyatakan dalam ketentuan Pasal 1 angka 3 POJK 4/2018. Sedangkan yang dimaksud dengan prinsip syariah yaitu berdasarkan atas ketentuan hukum Islam berdasarkan fatwa dan/atau pernyataan kesesuaian syariah dari Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia. Berdasarkan hal tersebut, maka diketahui bahwa sistem KPR dapat dilakukan dengan 2 (dua) cara, yaitu KPR secara konvensional dan KPR secara syariah.

Pada KPR secara konvensional sistem yang berlaku yaitu jual beli yang pelunasannya dilakukan melalui perjanjian kredit yang dilakukan oleh pembeli dengan bank, atas perjanjian kredit tersebut pembeli wajib membayar hutang dengan nilai angsuran tiap bulannya tergantung pada harga rumah, masa tenor dan bunga pinjaman. Sedangkan dalam KPR secara syariah tidak berlaku bunga pinjaman, melainkan diterapkan margin keuntungan yang telah disepakati dalam akad. Hal-hal yang membedakan KPR secara konvensional dengan KPR secara syariah yaitu sebagai berikut :

Tabel 1.1 Perbedaan KPR Konvensional dan KPR Syariah

Berdasarkan hal tersebut, maka dapat diketahui bahwa sistem dalam KPR syariah berdasarkan atas prinsip syariah. Syarat dalam KPR syariah tergantung pada jenis akad yang disepakati, yang hal ini telah diatur dalam Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah (KHES). Secara singkat berikut penjelasan mengenai akad-akad yang dapat dilakukan dalam KPR syariah :

1. Murabahah (jual beli), yaitu dilakukan dengan profit margin, dimana bank membeli rumah dari developer yang kemudian dijual kembali ke nasabah;
2. Musyarakah Mutanaqishah (kerja sama-sewa) yaitu nasabah dan bank sharing modal untuk membeli rumah, namun sejalan dengan waktu, porsi kepemilikan bank diambil alih oleh nasabah, sehingga pada akhirnya kepemilikan penuh ada pada nasabah;
3. Ijarah Muntahiyah bi Tamlik (sewa beli), yaitu nasabah menyewa rumah dari bank yang kemudian di akhir masa sewa menjual atau menghibahkan rumah itu kepada nasabah.

Apabila dikemudian hari terjadi sengketa, maka penyelesaiannya dilakukan berdasarkan atas kesepakatan yang tertuang dalam akad. Sedangkan upaya hukum yang dapat dilakukan yaitu mengajukan gugatan penyelesaian sengketa melalui Peradilan Agama sebagaimana ketentuan dalam Pasal 55 ayat (1) UU Perbankan Syariah.