Jual Beli Hak Atas Tanah Milik Anak

Jual Beli Hak Atas Tanah Milik Anak

Jual beli hak atas tanah merupakan suatu pemindahan hak atas tanah yang bersifat terang dan tunai. Terang berarti perbuatan pemindahan hak tersebut harus dilakukan dihadapan kepala adat, yang berperan sebagai pejabat yang menanggung keteraturan dan sahnya perbuatan pemindahan hak tersebut, sehingga perbuatan tersebut diketahui oleh umum. Tunai maksudnya, adalah perbuatan pemindahan hak dan pembayaran harganya dilakukan secara serentak. Oleh karena itu, maka tunai mungkin harga dibayar secara kontan, atau dibayar sebagian (tunai dianggap tunai). Dalam hal pembeli tidak membayar sisanya, maka penjual tidak dapat menuntut hak atas dasar terjadinya jual beli tanah, akan tetapi atas dasar hukum utang piutang.^[1]

Jual beli merupakan suatu perjanjian antara penjual dan pembeli. Perjanjian memiliki syarat sah yang harus dipenuhi, sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata. Syarat-syarat sahnya perjanjian diantaranya adalah adanya kesepakatan, kecakapan, hal tertentu, dan sebab yang tidak dilarang.

Kepemilikan Hak Oleh Anak

Dalam transaksi jual beli tersebut, terdapat syarat yang harus dipenuhi yaitu adanya kecakapan dalam hukum. Kecakapan ini diartikan sebagai orang yang telah dewasa atau telah cukup umur untuk melakukan perbuatan hukum. Pasal 330 KUH Perdata menetapkan bahwa seorang anak yang telah mencapai usia 21 tahun adalah dewasa. Meskipun belum dewasa secara umur, anak tetap memiliki hak yang diatur dalam KUH Perdata salah satunya hak menerima harta warisan sebagaimana Pasal 48 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan (UU Perkawinan) yang berbunyi:

“Orang tua tidak diperbolehkan memindahkan hak atau menggadaikan barang-barang tetap yang dimiliki anaknya yang belum berumur 18 (delapan betas) tahun atau belum pernah melangsungkan perkawinan, kecuali apabila kepentingan anak itu menghendakinya.”

Selain itu hal tersebut juga terdapat dalam Pasal 309 KUH Perdata yang menyatakan bahwa:

“Dia tidak boleh memindahtangankan barang-barang anak-anaknya yang masih di bawah umur, kecuali dengan mengindahkan peraturan-peraturan yang diatur dalam Bab XV Buku Pertama mengenai pemindahtanganan barang-barang kepunyaan anak-anak di bawah umur.”

Barang-barang anak yang dimaksud adalah harta bergerak maupun harta tidak bergerak. Pada praktiknya, dalam pewarisan anak seringkali mendapatkan tanah beserta bangunan yang terdapat di atas tanah yang diperoleh dari si pewaris yang sudah meninggal.

Apabila anak tersebut belum cukup umur untuk menerima harta warisan, maka anak tersebut tidak dapat melakukan perbuatan hukum sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 1330 Jo. Pasal 330 KUH Perdata. Hal tersebut dikarenakan anak yang belum cukup umur tidak dapat melakukan perbuatan hukum oleh dirinya sendiri. Oleh karena itu, dalam setiap tindakannya diperlukan seseorang wali yang sudah dewasa.

Perwalian

Agar perbuatan hukum terhadap harta milik anak tersebut dapat terjadi, diperlukan penetapan Wali dari Pengadilan Negeri atau Pengadilan Agama untuk dapat bertindak atas harta milik anak tersebut. Perwalian diatur sepenuhnya pada Pasal 107 hingga 110 dalam Kompilasi Hukum Islam (KHI). Dalam Pasal 107 KHI dinyatakan bahwa perwalian hanya dapat dilakukan terhadap anak yang belum berumur 21 tahun dan atau belum pernah melangsungkan perkawinan.

Tujuan dari adanya perwalian adalah menempatkan seorang anak yang masih di bawah umur (belum dewasa) di bawah perwalian, sehingga semua kepentingan dari anak tersebut merupakan tanggung jawab wali. Wali bertindak sama seperti orang tua dari anak yang masih di bawah umur tersebut sehingga dapat menjalankan kekuasaan atas anak tersebut. Dalam hal bidang harta, diperlukan perwalian agar adanya hak perwalian pada diri seseorang dimana yang bertujuan agar diri dan harta anak di bawah umur tersebut dapat terjaga dan terpelihara sesuai dengan yang sebagaimana telah diamanatkan dalam undang-undang.

Undang-Undang Nomor 35 Tahun 2014 tentang Perlindungan Anak telah mengatur bahwa wali diizinkan untuk mengelola dan mengembangkan harta benda kekayaan anak di bawah umur untuk kepentingan anak tersebut. Dalam UU Perkawinan juga menyatakan bahwa,

“Seorang wali bertanggung jawab atas pengelolaan asset (harta) dan harus membayar jika dalam pengelolaan harta tersebut menjadi hilang atau rusak, baik karena sengaja maupun karena kelalaian.”

Pada awal penetapan perwalian, maka diperlukan upaya inventarisasi semua aset (harta) dari anak di bawah umur tersebut, dan wali wajib mendokumentasikan semua perubahan terhadap asset tersebut.

Harta tersebut harus diaudit secara tahunan untuk mengetahui nilai dari aset dari anak yang diperwalikan itu, dan untuk memastikan bahwa hartanya tetap terjaga. Selain itu, wali dilarang menjual, mengalihkan atau menggadaikan aset anak perwalian, kecuali dalam keadaan yang darurat (memaksa). Wali juga dilarang mengikat, membebani atau membagi aset (harta) tersebut kecuali tindakan tersebut akan meningkatkan (menambah) nilai aset. Kemudian, jika dalam hal wali terpaksa menjual harta (tanah) milik anak perwalian tersebut, maka seorang wali wajib terlebih dahulu memperoleh izin dari pengadilan.^[2]

Dengan demikian dapat diketahui bahwa jual beli hak atas tanah milik anak yang di bawah umur termasuk tanah perlu mendapatkan penetapan wali dari pengadilan negeri bagi yang beragama non-Islam dan pengadilan agama bagi wali beragama Islam. Apabila penjualan tersebut dilakukan tanpa adanya penetapan perwalian dari pengadilan terlebih dahulu maka peristiwa hukum tersebut dapat dianggap batal demi hukum. Sebab melanggar ketentuan perundang-undangan yang berlaku.

Penulis: Rizky Pratama J., S.H

Editor: Robi Putri J., S.H., M.H., CTL., CLA., & Mirna R., S.H., M.H., CCD

[1] Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya,Edisi 1, Cetakan keempat (Jakarta: Sinar Grafika, 2010), halaman 149

[2] Zahra Apritania Jati, Peralihan Hak Atas Tanah Yang Dimiliki Anak Oleh Orang Yang Bertindak Sebagai Wali, Jurnal Ilmu Hukum: Alethea, Volume 4, No. 2 Februari 2021, halaman 122

Baca juga:

Macam-macam Peralihan Hak Atas Tanah

Perpanjangan Hak Guna Bangunan  

Tonton juga:

Jual Beli Hak Atas Tanah Milik Anak; Jual Beli Hak Atas Tanah Milik Anak; Jual Beli Hak Atas Tanah Milik Anak; Jual Beli Hak Atas Tanah Milik Anak; Jual Beli Hak Atas Tanah Milik Anak; Jual Beli Hak Atas Tanah Milik Anak; Jual Beli Hak Atas Tanah Milik Anak; Jual Beli Hak Atas Tanah Milik Anak; Jual Beli Hak Atas Tanah Milik Anak