Hambatan/Kendala Yang Dialami Developer Dalam Menyerahkan Fasilitas Umum Dan Fasilitas Sosial

Sebelum kita membahas mengenai hambatan atau kendala yang dialami developer dalam menyerahkan fasilitas umum dan fasilitas sosial, perlu kita ketahui mengenai pengertian fasilitas umum dan fasilitas sosial itu sendiri. Istilah fasilitas umum dan fasilitas sosial pada dasarnya tidak ditemukan dalam peraturan perundang-undangan, selain itu juga tidak ditemukan definisi mengenai fasilitas umum dan fasilitas sosial oleh para ahli. Namun, fasilitas umum dan fasilitas sosial secara gramatikal dapat diartikan bahwa, fasilitas umum adalah fasilitas yang digunakan untuk kepentingan umum, sedangkan fasilitas sosial adalah fasilitas yang diberikan oleh pemerintah atau swasta untuk dimanfaatkan secara sosial oleh masyarakat umum. Contoh fasilitas umum, yaitu jalan dan saluran air, sedangkan contoh untuk fasilitas sosial adalah sekolah, puskesmas, tempat ibadah, pasar dan lain sebagainya.

Walaupun tidak ditemukan mengenai istilah fasilitas umum dan fasilitas sosial dalam peraturan perundang-undangan, dalam hal berkaitan dengan bisnis properti dapat diartikan sama halnya dengan sarana prasarana dan utilitas sebagaimana ketentuan dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 9 Tahun 2009 tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Perumahan dan Permukiman di Daerah (selanjutnya disebut Permendagri Penyerahan Sarana Prasarana Perumahan). Berdasarkan ketentuan dalam Pasal 1 angka 1 Permendagri Penyerahan Sarana Prasarana Perumahan prasarana diartikan sebagai kelengkapan dasar fisik lingkungan yang memungkinkan perumahan dan pemukiman dapat berfungsi sebagaimana mestinya. Sarana diartikan sebagai fasilitas penunjang yang berfungsi untuk penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan ekonomi, sosial dan budaya sebagaimana ketentuan dalam Pasal 1 angka 2 Permendagri Penyerahan Sarana Prasarana Perumahan. Sedangkan utilitas menurut Pasal 1 angka 3 Permendagri Penyerahan Sarana Prasarana Perumahan yaitu sarana penunjang untuk pelayanan lingkungan.

Keberadaan prasarana, sarana dan utilitas perumahan dan pemukiman harus disediakan dan kemudian diserahkan oleh developer kepada pemerintah daerah guna menjamin keberlanjutan pemeliharaan dan pengelolaan sebagaimana ketentuan dalam Pasal 2 juncto Pasal 11 ayat (1) Permendagri Penyerahan Sarana Prasarana Perumahan. Prasarana, sarana dan utilitas yang harus disediakan diatur dalam Pasal 8 sampai dengan Pasal 10 Permendagri Penyerahan Sarana Prasarana Perumahan, diantaranya sebagai berikut :

1. Prasarana :
   1. jaringan jalan;
   2. jaringan saluran pembuangan air limbah;
   3. jaringan saluran pembuangan air hujan (drainase); dan
   4. tempat pembuangan sampah.
2. Sarana :
   1. sarana perniagaan/perbelanjaan;
   2. sarana pelayanan umum dan pemerintahan;
   3. sarana pendidikan;
   4. sarana kesehatan;
   5. sarana peribadatan;
   6. sarana rekreasi dan olah raga;
   7. sarana pemakaman;
   8. sarana pertamanan dan ruang terbuka hijau; dan
   9. sarana parkir.
3. Utilitas :
   1. jaringan air bersih;
   2. jaringan listrik;
   3. jaringan telepon;
   4. jaringan gas;
   5. jaringan transportasi;
   6. pemadam kebakaran; dan
   7. sarana penerangan jasa umum.

Penyerahan prasarana, sarana dan utilitas perumahan dan pemukiman diserahkan paling lambat 1 (satu) tahun setelah masa pemeliharaan dan sesuai dengan rencana tapak yang telah disetujui oleh pemerintah daerah sebagaimana ketentuan dalam Pasal 11 ayat (2) Permendagri Penyerahan Sarana Prasarana Perumahan. Rencana tapak yang dimaksud yaitu penyerahan dapat dilakukan secara bertahap, apabila rencana pembangunan dilakukan bertahap atau sekaligus, apabila rencana pembangunan dilakukan tidak bertahap sebagaimana ketentuan dalam Pasal 11 ayat (3) Permendagri Penyerahan Sarana Prasarana Perumahan. Sedangkan masa pemeliharaan yang dimaksud dalam Pasal 11 ayat (2) Permendagri Penyerahan Sarana Prasarana Perumahan pada umumnya diartikan sebagai masa bagi developer untuk melakukan perbaikan atas bangunan.

Persyaratan dalam penyerahan prasarana, sarana dan utilitas tersebut terdiri dari syarat umum, syarat teknis dan syarat administrasi sebagaimana ketentuan dalam Pasal 14 dan Pasal 15 Permendagri Penyerahan Sarana Prasarana Perumahan. Syarat umum berdasarkan ketentuan dalam Pasal 15 ayat (1) Permendagri Penyerahan Sarana Prasarana Perumahan meliputi lokasi prasarana, sarana, dan utilitas sesuai dengan rencana tapak yang sudah disetujui oleh pemerintah daerah dan sesuai dengan dokumen perijinan dan spesifikasi teknis bangunan. Syarat teknis yaitu sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan terkait pembangunan perumahan dan pemukiman sebagaimana ketentuan dalam Pasal 15 ayat (2) Permendagri Penyerahan Sarana Prasarana Perumahan. Sedangkan syarat administrasi menurut Pasal 15 ayat (3) yaitu :

1. Dokumen rencana tapak yang telah disetujui oleh pemerintah daerah;
2. Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) bagi bangunan yang dipersyaratkan;
3. Ijin Penggunaan Bangunan (IPB) bagi bangunan yang dipersyaratkan; dan
4. Surat pelepasan hak atas tanah dari pengembang kepada pemerintah daerah.

Pada prakteknya penyerahan prasarana, sarana dan utilitas pemukiman dan perumahan oleh developer seringkali tidak dilaksanakan sebagaimana mestinya. Beberapa hal yang menjadi penghambat atau kendala dalam penyerahan yaitu :

1. Adanya ketidaksesuain  data antara pemkot dan pengembang, sebagaimana yang terjadi oleh PT Darmo Permai di Surabaya.[1]
2. Kesulitan mengurus administrasi pemisahan tanah, sebagai contoh yaitu yang terjadi di Kota Makassar, dimana hingga tahun 2019 kemarin terdapat 764 kasus prasarana, sarana, dan utilitas yang tidak diserahkan oleh developer kepada pemerintah daerah. [2]Penyebab utama dalam penyerahan prasarana, sarana dan utilitas adalah pada sertifikat kepemilikan tanah. Tanah yang akan diserahkan ke pemerintah daerah harus dipastikan penguasaannya apakah masih dikelola oleh developer, sudah menjadi fasilitas umum atau beralih ke pihak ketiga. Hal tersebut harus dibuktikan dengan adanya sertifikat tanah atas nama pengembang (developer) yang diperuntukkan sebagai prasarana, sarana dan utilitas sebagaimana ketentuan dalam Pasal 19 ayat (4) huruf d Peraturan Daerah Kota Makassar Nomor 9 Tahun 2011 tentang Penyediaan dan Penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Pada Kawasan Industri, Perdagangan, Perumahan dan Permukiman.
3. Belum jelasnya mekanisme penyerahan, sebagaimana yang terjadi pada developer di Kota Malang. [3]

Selain itu, penghambat-penghambat lain yang dapat dimungkinkan terjadi yaitu :

1. Adanya sengketa tanah dibalik prasarana, sarana, dan utilitas yang harus diserahkan sehingga penyerahan dapat dilakukan setelah perkara selesai;
2. Syarat adminstrasi yang belum terpenuhi;
3. Karena belum adanya sanksi secara tegas yang ditentukan oleh peraturan perundang-undangan terhadap developer yang belum menyerahkan prasarana, sarana, dan utilitas.

[1] https://radarsurabaya.jawapos.com/read/2017/07/22/2910/pemkot-tagih-pengembang-yang-belum-serahkan-psu

[2] https://www.sulselsatu.com/2019/10/25/makassar/kpk-sebut-764-fasum-fasos-pemkot-makassar-belum-ditertibkan.html

[3] https://www.malangtimes.com/baca/39984/20190526/135000/banyak-sarana-prasana-permukiman-yang-bermasalah-barenlitbang-akan-pertegas-dengan-peraturan-wali-kota