Eigendom dan Konversinya

Eigendom merupakan istilah yang ada sejak zaman penjajahan kolonial Belanda. Eigendom diartikan sebagai hak kepemilikan seseorang atas sebidang tanah. Eigendom dibedakan menjadi 2 (dua) jenis, yaitu eigendom biasa dan eigendom verponding. Eigendom biasa adalah tanah yang memiliki status hak milik pada zaman kolonial Belanda, dimana eigendom ini hanya dapat dimiliki oleh orang Eropa dan Timur Asing, terhadap orang pribumi juga dapat memiliki eigendom dengan status agrarische eigendom. Agrarische eigendom yaitu hak kepemilikan tanah khusus untuk pribumi disertai dengan syarat pembatasan mengenai kewajiban kepada negara atau desa sebagaimana ketentuan dalam Pasal 51 ayat 7 Indische Staatregeling (selanjutnya disebut IS). Sedangkan, verponding yaitu surat tagihan pajak atas tanah dan/atau bangunan yang saat ini disebut dengan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (selanjutnya disebut SPPT-PBB). Berdasarkan hal itu, eigendom verponding diartikan sebagai hak kepemilikan tanah yang hanya dapat dibuktikan dengan verponding atau bukti tagihan pajak. Disamping itu ada pula istilah grondkaart yang merupakan sebuah gambar penampang lahan yang dibuat untuk menunjuk suatu objek lahan dengan batas-batas tertentu yang tertera diatasnya.

Dasar hukum mengenai eigendom sebelumnya diatur dalam ketentuan Pasal 570 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (selanjutnya disebut KUHPer), yang kemudian dicabut sejak berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (selanjutnya disebut UUPA). Dicabutnya ketentuan mengenai eigendom dalam KUHPer, maka ketentuan eigendom dalam KUHPer sudah tidak berlaku lagi. Untuk memberikan kepastian hukum dan kejelasan terhadap pemegang hak eigendom, maka dalam Pasal I ayat (1) Bagian Kedua UUPA ditentukan bahwa eigendom dapat dirubah menjadi hak milik. Pasal I ayat (1) Bagian Kedua UUPA menyatakan sebagai berikut :

“Hak eigendom atas tanah yang ada pada mulai berlakunya Undang-undang ini sejak saat tersebut menjadi hak milik, kecuali jika yang mempunyai tidak memenuhi syarat sebagai yang tersebut dalam pasal 21”

Pasal 21 UUPA pada intinya menyatakan bahwa hanya orang Indonesia yang dapat memiliki hak milik. Merubah eigendom menjadi hak milik dilakukan melalui konversi. Ketentuan-ketentuan mengenai konversi ini diatur dalam Bagian Kedua UUPA yang terdiri dari 9 (sembilan) pasal yaitu dari Pasal I sampai dengan Pasal IX UUPA, yang pada intinya mengatur mengenai ketentuan-ketentuan konversi eigendom.

Pada tahun 1960 sejak diberlakukannya UUPA, pemerintah Indonesia memberikan kesempatan dengan jangka waktu selama 20 tahun dan akan berakhir selambat-lambatnya pada tanggal 24 September 1980 untuk melakukan konversi tanah berstatus eigendom mejadi hak kepemilikan. Hal tersebut diatur dalam ketentuan Pasal 1 ayat (1) Keputusan Presiden Nomor 32 Tahun 1979 tentang Pokok-Pokok Kebijaksanaan Dalam Rangka Pemberian Hak Baru Atas Tanah Asal Konversi Hak-Hak Barat (selanjutnya disebut Kepres Hak Baru atas Tanah Konversi) yang menyatakan :

“Tanah Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai asal konversi hak Barat, jangka waktunya akan berakhir selambat-lambatnya pada tanggal 24 September 1980, sebagaimana yang dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960, pada saat berakhirnya hak yang bersangkutan menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh Negara”

Berdasarkan ketentuan tersebut, seharusnya tanah yang dengan status tanah sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1 ayat (1) Kepres Hak Baru atas Tanah Konversi, apabila tidak dikonversi maka akan dikuasai oleh negara. Hal tersebut berbeda dengan eigendom yang berubah menjadi hak milik. Untuk tanah berstatus eigendom yang apabila dikonversi berubah menjadi status hak milik, hingga saat ini masih dapat dikonversikan berdasarkan ketentuan dalam Pasal 24 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (selanjutnya disebut PP Pendaftaran Tanah) yang menyatakan :

“Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebani-nya”

Meski demikian, hak-hak lama yang dimaksud tidak termasuk eigendom. Sebagai contoh yaitu surat ijo di Kota Surabaya dan Petok D. Surat ijo dapat disahkan menjadi hak milik berdasarkan atas ketentuan dalam Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 16 Tahun 2014 tentang Pelepasan Tanah Aset Pemerintah Kota Surabaya (selanjutnya disebut Perda Pelepasan Tanah Aset Surabaya) dan Peraturan Wali Kota Nomor 51 tahun 2015 tentang Tata Cara Pelepasan Tanah Aset Pemerintah Kota Surabaya (selanjutnya disebut Perwali Tata Cara Pelepasan Tanah Aset Surabaya), serta Petok D yang hingga saat ini masih bisa didaftarkan untuk pengajuan sertifikat hak milik.

Untuk hak eigendom milik pemerintah negara asing yang digunakan untuk keperluan rumah kediaman Kepala Perwakilan dan gedung kedutaan sejak berlakunya UUPA berubah status hak menjadi hak pakai sebagaimana ketentuan dalam Pasal I ayat (2) Bagian Kedua UUPA. Sedangkan hak eigendom milik orang asing sejak berlakunya UUPA berubah menjadi hak guna bangunan dengan jangka waktu 20 (dua puluh) tahun sebagaimana ketentuan dalam Pasal I ayat (3) Bagian Kedua UUPA. Hak atas tanah dengan nama hak agrarisch eigendom, milik, yasan, andarbeni, hak atas druwe, hak atas druwe desa, pesini, grant Sultan, landerinjbezitrecht, altijddurende erfpacht, hak usaha atas bekas tanah partikelir dan hak-hak lain dengan nama apapun juga yang akan ditegaskan lebih lanjut oleh Menteri Agraria berubah status menjadi hak milik sebagaimana ketentuan dalam Pasal II ayat (1) Bagian Kedua UUPA. Sedangkan, hak dengan nama yang ditentukan dalam Pasal II ayat (1) yang merupakan kepunyaan orang asing maka berubah status menjadi hak guna usaha atau hak guna bangunan sesuai dengan peruntukan tanahnya sebagaimana ketentuan dalam Pasal II ayat (2) Bagian Kedua UUPA.