Developer Pailit dan Fasum Telah Diterima Pemkot, Lampu Jalan Tetap Mati Hingga Warga Patungan

Developer Pailit

Beberapa waktu lalu, beredar di media sosial, Perumahan Purimas Gununganyar, Surabaya mengalami kendala listrik yang mengakibatkan perumahan tersebut menjadi gelap gulita. Hal tersebut dikarenakan adanya tunggakan yang tidak mampu dibayar oleh pengembang kurang lebih sebesar 34 juta rupiah. Penyebab menunggaknya pembayaran listrik tersebut dikarenakan developer pailit. Namun demikian, aset-aset pengembang sudah diserahkan ke Pemerintah Kota Surabaya, termasuk 70 sertifikat dan 2 peta bidang berikut juga dengan fasilitas umum (fasum) diserahkan ke Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman serta Pertanahan Kota Surabaya.^[1]

Fasum merupakan fasilitas yang disediakan untuk kepentingan umum, dalam artian fasilitas tersebut digunakan untuk kepentingan semua masyarakat dalam melaksanakan dan memudahkan masyarakat untuk aktivitas sehari-hari. Pembangunan terhadap fasum merupakan pembangunan yang dilakukan oleh pemerintah untuk memudahkan masyarakat dalam melakukan aktivitas sehari-hari dan pembangunan tersebut sangat penting, salah satunya lampu jalan.^[2] Keberadaan fasum diatur dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan Dan Permukiman (UU Perumahan) sebagaimana telah diubah sebagian dalam Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 Tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 Tentang Cipta Kerja Menjadi Undang-Undang (UU Cipta Kerja).

Fasilitas Umum

UU Perumahan maupun perubahannya dalam UU Cipta Kerja tidak mengenal istilah fasilitas umum melainkan dikategorikan sebagai sarana. Pasal 1 angka 22 UU Perumahan menyatakan bahwa sarana adalah fasilitas dalam lingkungan hunian yang berfungsi untuk mendukung penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan sosial, budaya, dan ekonomi. Dilihat dari pengertian tersebut sarana tersebut ditujukan untuk mendukung penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan sosial atau masyarakat. Sementara lampu jalan atau penerangan jalan umum dapat diartikan sebagai lampu penerangan jalan yang dipasang untuk menerangi jalan-jalan umum agar masyarakat pengguna jalan dapat melakukan aktivitasnya dengan aman dan nyaman sekaligus untuk membuat suasana jalan terlihat terang dan indah di malam hari.

Lebih lanjut, penyediaan dan pengelolaan sarana bagi warga merupakan salah satu tanggung jawab pemerintah sebagaimana yang diatur dalam UU Perumahan maupun perubahannya UU Cipta Kerja. Hal tersebut kemudian dipertegas dalam Pasal 47 UU Perumahan yang berbunyi:

• Pembangunan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan dilakukan oleh Pemerintah, pemerintah daerah, dan/atau setiap orang.
• Pembangunan prasarana, sarana, dan utilitas umum wajib dilakukan sesuai dengan rencana, rancangan, dan perizinan.
• Pembangunan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan harus memenuhi persyaratan:

1. kesesuaian antara kapasitas pelayanan dan jumlah rumah;
2. keterpaduan antara prasarana, sarana, dan utilitas umum dan lingkungan hunian; dan
3. ketentuan teknis pembangunan prasarana, sarana, dan utilitas umum.

• Prasarana, sarana, dan utilitas umum yang telah selesai dibangun oleh setiap orang harus diserahkan kepada pemerintah kabupaten/kota sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan

Pengembang dalam membangun suatu Kawasan permukiman berkewajiban untuk menaati rencana, rancangan, dan perizinan yang telah ditetapkan oleh pemerintah. Ketentuan tersebut diatur lebih lanjut dalam Pasal 18 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 12 Tahun 2021 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (PP 12/2021), yang menyatakan bahwa Pemerintah Daerah wajib melaksanakan pengawasan standar Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum sesuai kewenangannya. Standar tersebut meliputi ketentuan umum dan standar teknis. Untuk ketentuan umum sendiri paling sedikit memenuhi:

1. Kebutuhan daya tampung Perumahan;
2. Kemudahan pengelolaan dan penggunaan sumber daya setempat;
3. Mitigasi tingkat risiko bencana dan keselamatan; dan
4. Terhubung dengan jaringan perkotaan existing.

Sementara standar umum untuk sarana paling sedikit meliputi ruang terbuka hijau dan sarana umum. Hal-hal tersebut yang kemudian menjadi kewajiban sekaligus tanggung jawab pemerintah untuk menyediakan sarana bagi masyarakat untuk mendukung penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan sosial atau masyarakat. Kemudian berdasarkan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 9 Tahun 2009 Tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana dan Utilitas Perumahan Dan Permukiman Di Daerah (Permendagri 9/2009), diatur bahwa keberlanjutan pengelolaan prasarana, sarana, dan utilitas perumahan dan permukiman perlu dilakukan penyerahan prasarana, sarana, dan utilitas dari pengembang kepada pemerintah daerah.

Penyerahan prasarana, sarana, dan utilitas perumahan dan permukiman dilakukan paling lambat 1 (satu) tahun setelah masa pemeliharaan dan sesuai dengan rencana tapak yang telah disetujui oleh pemerintah daerah. Ada beberapa syarat penyerahan fasum kepada pemerintah yang terdiri dari syarat umum, teknis, dan administrasi. Syarat-syarat tersebut harus dipenuhi oleh pengembang sebagaimana diatur lebih detail dalam Pasal 15 Permendagri 9/2009 yang berbunyi:

• Persyaratan umum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 huruf a, meliputi:

1. lokasi prasarana, sarana, dan utilitas sesuai dengan rencana tapak yang sudah disetujui oleh pemerintah daerah; dan
2. sesuai dengan dokumen perijinan dan spesifikasi teknis bangunan.

• Persyaratan teknis sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 huruf b, sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang terkait dengan pembangunan perumahan dan permukiman.
• Persyaratan administrasi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 huruf e, harus memiliki:

1. dokumen rencana tapak yang telah disetujui oleh pemerintah daerah;
2. Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) bagi bangunan yang dipersyaratkan;
3. Ijin Penggunaan Bangunan (IPB) bagi bangunan yang dipersyaratkan; dan
4. surat pelepasan hak atas tanah dari pengembang kepada pemerintah daerah.

Kewajiban Pemerintah Daerah Setelah Menerima Fasum

Setelah dilakukannya penyerahan, maka pengelolaan prasarana, sarana, dan utilitas yang telah diserahkan kepada pemerintah daerah sepenuhnya menjadi tanggung jawab pemerintah daerah yang bersangkutan. Pemerintah daerah dapat bekerja sama dengan pengembang, badan usaha swasta dan/atau masyarakat dalam pengelolaan prasarana, sarana, dan utilitas sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Dalam hal Pemerintah daerah melakukan kerja sama pengelolaan prasarana, sarana, dan utilitas dengan pengembang, badan usaha swasta, dan masyarakat, pemeliharaan fisik dan pendanaan prasarana, sarana, dan utilitas menjadi tanggung jawab pengelola. Pengelola prasarana, sarana, dan utilitas tidak dapat merubah peruntukan prasarana, sarana, dan utilitas sebagaimana hal tersebut ditentukan dalam Pasal 22 Permendagri 9/2009.

Dengan demikian, meski developer pailit namun karena fasum telah diterima oleh Pemerintah Daerah, maka sudah menjadi kewajiban Pemerintah Daerah untuk memenuhi fungsi fasum tersebut. Oleh karena itu, tidak seharusnya warga harus melakukan patungan hanya untuk menyalakan fasum, mengingat pemenuhan fungsi fasum sudah menjadi kewajiban Pemerintah Daerah.

Penulis: Rizky Pratama J., S.H.

Editor: Robi Putri J., S.H., M.H., CTL., CLA., & Mirna R., S.H., M.H., CCD.

[1] Nuraini Faiq, Nasib Perumahan Megah di Surabaya 3 Hari Tanpa Listrik, Warga Patungan Bayar, ‘Ngalah Terus’, https://jatim.tribunnews.com/2023/11/26/nasib-perumahan-megah-di-surabaya-3-hari-tanpa-listrik-warga-patungan-bayar-ngalah-terus.

[2] Suparno Sastra M & Endi Marlina, Perencanaan dan Pengembangan Perumahan, Raja Grafindo, Jakarta, 2006, h. 29