Biaya-Biaya Pembelian Rumah dari Developer dan Rumah Second Hand

Menurut pasal 1 angka 7 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (UU Perumahan) Jo Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 12 Tahun 2021 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan Dan Kawasan Permukiman (PP Perumahan) menyebutkan pengertian rumah sebagai:

“bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi pemiliknya”.

Pengertian perumahan terdapat pada Pasal 1 angka 2 UU Perumahan yang menyebutkan:

“Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.”

Sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia, idealnya rumah harus dimiliki oleh setiap keluarga, terutama bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah dan bagi masyarakat yang tinggal di daerah padat penduduk di perkotaan. Negara juga bertanggung jawab dalam menyediakan dan memberikan kemudahan perolehan rumah bagi masyarakat melalui penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman serta keswadayaan masyarakat.[1]

Adapun bentuk keuntungan dan kerugian ketika membeli rumah baru ataupun rumah bekas (Second Hand) adalah sebagai berikut[2]:

1. Rumah baru dari developer

• Keuntungannya
• Legalitas sepenuhnya diurus oleh developer;
• Terdapat jaminan garansi bangunan;
• Kemudahan KPR dari pengembang.
• Kerugiannya
  • Umumnya pembeli membeli sebelum rumah siap untuk diserah terimakan atau sedang proses pembangunan, sehingga tidak bisa langsung ditinggali;
  • Biaya pembelian juga dibebani PPn dan PPh;
  • Proses balik nama yang terkadang lama.

1. Rumah bekas atau Second Hand
   • Keuntungannya
     • Lingkungan sudah terbentuk
     • Siap ditinggali
     • Saat pembelian tidak dikenakan PPn dan PPh
   • Kerugiannya
     • Legalitas diurus sendiri atau oleh notaris
     • Tidak ada jaminan untuk bangunan

Berdasarkan uraian di atas, pembelian terhadap developer dan dari orang perorangan memiliki perbedaan pada biaya pajak. Meski demikian, kedua model pembelian tersebut juga dibebani oleh BPHTB. Beberpa biaya-biaya pajak yang harus dibayarkan pada saat membeli rumah, antara lain:

1. Pajak Penghasilan (PPh)

Pajak Penghasilan dikenakan pada penjual sebagai pihak yang menerima uang dalam transaksi. Persentase PPh telah ditetapkan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 tahun 2016, yakni sebesar 2.5% dan dibayarkan sebelum akta jual beli diterbitkan

2. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Besaran PBB ditentukan oleh objek pajaknya dan dibebankan kepada penjual. Pajak ini dibayarkan tiap setahun sekali. Nilai PBB adalah sebesar 0.5% dari NJKP. Perhitungan PBB pada pajak jual beli rumah cukup rumit karena terdapat banyak komponen hitung di dalamnya. Dasar Penghitungan PBB telah diatur dalam Pasal 6 UU No. 12 Tahun 1985 jo. UU No.12 Tahun 1994 jo. PP No.25 Tahun 2002.

3. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Komponen pajak rumah selanjutnya ialah BPHTB. Hal tersebut didasarkan pada Pasal 85 ayat (1) dan ayat (2) huruf a angka 1) UU 28/2009 yang mengatur bahwa objek pajak BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Pihak pembeli dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yaitu, pungutan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Disamping itu, biaya-biaya lain yang tidak berkaitan dengan pajak yang harus dikeluarkan pada saat pembelian rumah, antara lain:

1. Biaya AJB

Akta Jual Beli yang dibuat oleh PPAT adalah syarat khusus dalam peralihan hak atas tanah yang dengan demikian juga harus dibayarkan pada saat pembelian rumah, sebagaimana diatur dalam Pasal 37 Ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (selanjutnya disebut “PP Pendaftaran Tanah”). Nilai AJB adalah 1% (satu persen) dari total transaksi jual beli rumah. Biaya AJB umumnya ditanggung oleh pihak pembeli, namun bila terdapat kesepakatan lain maka biaya AJB dapat ditanggung oleh penjual dan pembeli secara bersama-sama atau hanya ditanggung oleh penjual.

2. Biaya Balik Nama

Sebagai tahap akhir dari peralihan hak atas tanah dengan cara jual beli, adalah pergantian nama pemilik pada sertifikat hak atas tanah yang mulanya atas nama penjual kemudian diubah menjadi nama pembeli. Hal tersebut penting, sebab dengan adanya jual beli maka kepemilikan telah beralih, dan dikarenakan obyek jual beli adalah benda tidak bergerak maka tanda bukti kepemilikannya adalah dengan cara pendaftaran yang dalam hal terkait tanah adalah dengan Sertifikat Hak Atas Tanah yang menjadi bukti kepemilikan terkuat sebagaimana Pasal 1 butir 20 PP Pendaftaran Tanah jo. Pasal 19 huruf c Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Pokok Pokok Agraria (selanjuntya disebut “UUPA”). Biaya balik nama tersebut umumnya berkisar 2% dari nilai jual atau mengacu pada peraturan daerah yang berlaku.

Biaya balik nama bukan hanya terjadi dalam hal jual beli rumah second, melainkan juga dapat diterapkan dalam hal jual beli kepada developer. Hal tersebut dikarenakan developer sebagai pemilik awal hak atas tanah, yang umumnya memiliki sertifikat induk, harus memecah sertifikat-sertifikat tersebut sesuai dengan kavling yang dijualnya yang terlebih dulu menjadi atas nama developer. Barulah ketika pembeli telah melaksanakan kewajibannya, maka developer melakukan balik nama Sertifikat Hak Atas Tanah menjadi atas nama pembeli.

3. Biaya KPR

Tidak jarang para pembeli rumah menggunakan fasilitas pembiayaan berupa KPR, yang artinya pembeli tidak hanya berurusan dengan developer terkait dengan jual beli tanah dan bangunan tersebut, melainkan juga harus berhubungan dengan bank untuk terlebih dahulu melunasi rumah yang dibelinya. Dalam penggunaan fasilitas pembiayaan tersebut, pembeli dikenakan biaya KPR, yang tidak lain adalah biaya administrasi yang harus dibayarkan kepada bank.

4. Jasa Notaris

Ada kalanya pembelian rumah tidak langsung menggunakan AJB, baik dikarenakan penjual belum memenuhi kewajibannya maupun pembeli yang belum memenuhi kewajibannya. Dalam hal penjual belum memenuhi kewajibannya sebagai contoh adalah developer yang masih dalam proses pembangunan, yang oleh karena itu penjualan hanya dapat dilakukan dengan terlebih dahulu dilakukan dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli, sebagaimana diatur dalam Pasal 1 butir 11 PP Perumahan. Perjanjian Pengikatan Jual Beli ini bukanlah sesuatu yang wajib bagi pembelian rumah second hand, kecuali para pihak menghendakinya. Perjanjian Pengikatan Jual Beli tersebut dibuat oleh notaris, yang dengan demikian biaya PPJB dibayarkan kepada notaris.

5. Biaya cek sertifikat

Umumnya, untuk mengetahui kebenaran dan sebagai pembeli yang beritikad baik, maka pembeli perlu untuk melakukan pengecekan terhadap sertifikat hak atas tanah dari tanah dan bangunan yang dibelinya. Hal tersebut dapat dilakukan pada saat pembelian rumah second hand, sedangkan pada saat pembelian kepada developer pembeli dapat meminta kepada developer untuk menunjukkan sertifikat dan dokumen-dokumen sah lainnya. Umumnya cek sertifikat dilakukan oleh notaris/PPAT, namun pembeli dapat pula melakukan pengecekan sendiri.

Pada dasarnya baik pembelian kepada developer maupun kepada orang-perorangan (second hand), pembeli dituntut untuk memiliki kehati-hatian yang merupakan salah satu unsur dari pembeli yang beritikad baik. Menjadi pembeli yang beritikad baik sangat diperlukan, karena apabila terdapat permasalahan nantinya, maka pembeli yang beritikad baik tersebut memiliki perlindungan hukum sebagaimana diatur dalam Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016.

[1] https://www.jogloabang.com/pustaka/uu-1-2011-perumahan-kawasan-permukiman

[2] https://artikel.rumah123.com/rumah-baru-vs-rumah-second-lebih-untung-beli-yang-mana-53588