Bagaimana Memperoleh Hak Atas Tanah Terhadap Tanah Negara dan Dokumen-Dokumen Yang Menjadi Persyaratan Serta Dokumen Yang Akan Didapatkan Selama Proses

Tanah negara adalah tanah yang dikuasai oleh negara. Dalam Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 (selanjutnya disebut UUD ’45) dan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria (selanjutnya disebut UUPA) tidak menyebutkan tanah negara, melainkan tanah yang dikuasai oleh negara sebagaimana ketentuan dalam Pasal 33 ayat (3) UUD ’45 dan Pasal 2 UUPA. Berdasarkan ketentuan dalam pasal 1 ayat (2) Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 2013 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian Hak Atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran yang telah mengalami perubahan dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 18 Tahun 2017 tentang Perubahan Atas Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 2013 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian Hak Atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran (selanjutnya disebut Perkap BPN Pelimpahan Kewenangan Hak Atas Tanah) disebutkan bahwa :

“Tanah Negara atau tanah yang dikuasai langsung oleh Negara adalah tanah yang tidak dipunyai dengan sesuatu Hak Atas Tanah”

Berdasarkan hal tersebut, maka untuk memperoleh hak atas tanah dari tanah negara diperlukan adanya pemberian hak atas tanah. Pemberian hak atas tanah merupakan penetapan pemerintah yang memberikan suatu hak atas tanah negara, termasuk perpanjangan jangka waktu hak dan pembaharuan hak serta pemberian hak diatas hak pengelolaan sebagaimana ketentuan dalam Pasal 1 angka 4 Perkap BPN Pelimpahan Kewenangan Hak Atas Tanah.

Pemberian hak atas tanah meliputi hak milik, hak guna bangunan, hak pakai, hak guna usaha dan hak pengelolaan sebagaimana ketentuan dalam Pasal 2 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan (selanjutnya disebut Perkap BPN Pemberian dan Pembatalan Tanah Negara). Tata cara pemberian hak atas tanah atas tanah negara dilakukan dengan mengajukan permohonan. Sebelum pengajuan permohonan, pemohon harus menguasai tanah terkait yang dibuktikan dengan data yuridis dan data fisik sebagaimana ketentuan dalam Pasal 4 Perkap BPN Pembatalan Tanah Negara. Setiap penerimaan hak atas tanah, penerima memiliki kewajiban-kewajiban sebagaimana ketentuan dalam Pasal 103 Perkap BPN Pemberian dan Pembatalan Tanah Negara, yaitu sebagai berikut :

            “Pasal 103

1. 1. Setiap penerimaan hak atas tanah harus memenuhi kewajiban sebagai berikut;
      1. Membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah (BPHTB) dan uang pemasukan kepada Negara sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
      2. Memelihara tanda-tanda batas;
      3. Menggunakan tanah secara optimal;
      4. Mencegah kerusakan-kerusakan dan hilangnya kesuburan tanah;
      5. Menggunakan tanah sesuai kondisi lingkungan hidup; Kewajiban yang tercantum dalam seripikatnya.
   2. Dalam hal penerimaan hak tidak memenuhi kewajiban sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Menteri dapat membatalkan haknya sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan yang berlaku.”

Syarat-syarat permohonan dibedakan berdasarkan jenis hak atas tanah apa yang dimohonkan. Syarat-syarat dan proses permohonan yaitu sebagai berikut :

A. Permohonan Hak Milik

Syarat-syarat dokumen dalam permohonan hak milik atas tanah negara yaitu :

1. 1. Surat permohonan sebagaimana ketentuan dalam Pasal 9 Perkap BPN Pemberian dan Pembatalan Tanah Negara, yang memuat:

“Pasal 9 ayat (2)

1. 1. 1. Keterangan mengenai pemohon:
         1. Apabila perorangan: nama, umur, kewarganegaraan, tempat tinggal dan pekerjaannya serta keterangan mengenai isteri/suami dan anaknya yang masih menjadi tanggungannya;
         2. Apabila badan hukum: nama, tempat kedudukan, akta atau eraturan pendiriannya, tanggal dan nomor surat keputusan pengesahannya oleh pejabat yang berwenang tentang penunjukannya sebagai badan hukum yang dapat mempunyai Hak Milik berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
      2. Keterangan mengenai tanahnya yang meliputi data yuridis dan data fisik:
         1. Dasar penguasaan atau alas haknya dapat berupa sertpikat, girik, surat kapling, surat-surat bukti pelepasan hak dan pelunasan tanah dan rumah dan atau tanah yang yang telah dibeli dari Pemerintah, putusan pengadilan, akta PPAT, akta pelepasan hak, dan surat-surat bukti perolehan tanah lainnya;
         2. Letak, batas-batas dan luasnya (jika ada Surat Ukur atau Gambar Situasi sebutkan tanggal dan nomornya);
         3. Jenis tanah (pertanian/non pertanian)
         4. Rencana penggunaan tanah;
         5. Status tanahnya (tanah hak atau tanah negara);
      3. Lain-lain;

Keterangan mengenai jumlah bidang, luas dan status tanah- tanah yang dimiliki oleh pemohon, termasuk bidang tanah yang dimohon; Keterangan lain yang dianggap perlu.”

1. 2. Fotokopi KTP jika pemohon perorangan, sedangan jika pemohon badan hukum yaitu fotokopi Akta Pendirian atau peraturan pendiriannya dan salinan surat keputusan penunjukannya sebagaimana ketentuan dalam Pasal 10 ayat (1) Perkap BPN Pemberian dan Pembatalan Tanah Negara;
   3. Lampiran data yuridis dan data fisik serta surat lain yang dianggap perlu sebagaimana ketentuan dalam Pasal 10 ayat (2) Perkap BPN Pemberian dan Pembatalan Tanah Negara :

a. Data yuridis: sertipikat, girik, surat kapling, surat-surat bukti pelepasan hak dan pelunasan tanah dan rumah dan atau tanah yang telah dibeli dari Pemerintah, PPAT, akta pelepasan hak, putusan pengadilan, dan surat-surat bukti perolehan tanah lainnya;

b. Data fisik: surat ukur, gambar situasi dan IMB, apabila ada;

Proses dan permohonan hak milik atas tanah negara diatur secara rinci dalam ketentuan Pasal 8 sampai dengan Pasal 16 Perkap BPN Pemberian dan Pembatalan Tanah Negara, yang pada intinya dilakukan melalui tahap :

1. 1. Permohonan kepada Menteri melalui Kepala Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan;
   2. Pemeriksaan dan penelitian oleh Kepala Kantor Pertanahan;
   3. Penerbitan Keputusan Pemberian Hak Milik oleh Kepala Kantor Pertanahan atau Kepala Kantor Wilayah.

B. Permohonan Hak Guna Usaha

Proses permohonan hak guna usaha diatur dalam ketentuan Pasal 17 sampai dengan Pasal 23 Perkap BPN Pemberian dan Pembatalan Tanah Negara. Syarat-syarat dokumen yang harus terpenuhi adalah :

1. Surat Permohonan sebagaimana ketentuan dalam Pasal 18 Perkap BPN Pemberian dan Pembatalan Tanah Negara yang memuat:“Pasal 18
   1. Keterangan mengenai pemohon:
      1. Apabila perorangan: nama, umur, kewarganegaraan, tempat tinggal dan pekerjannya;
      2. Apabila badan hukum: nama badan hukum, tempat kedudukan, akta atau peraturan pendiriannya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku
   2. Keterangan mengenai tanahnya yang meliputi data yuridis dan data fisik:
      1. Dasar penguasaanya, dapat berupa akta pelepasan kawasan hutan, akta pelepasan bekas tanah milik adat dan surat bukti perolehan tanah lainnya;
      2. Letak, batas-batas dan luasnya (jika sudah ada surat ukur sebukan tanggal dan nomornya);
      3. Jenis usaha (pertanian, perikanan atau peternakan);
   3. Lain-lain:
      1. Keterangan mengenai jumlah bidang, luas, dan status tanah-tanah yang dimiliki, termasuk bidang tanah yang dimohon;
      2. Keterangan lain yang dianggap perlu.”
2. Fotokopi identitas permohonan atau akta pendirian perusahaan yang telah memperoleh pengesahan dan telah didaftarkan sebagai badan hukum;
3. Rencana pengusahaan tanah jangka pendek dan jangka Panjang;
4. Izin lokasi atau surat izin penunjukan penggunaan tanah atau surat izin pencadangan tanah sesuai dengan Rencana tata ruang Wilayah;
5. Bukti pemilikan dan atau bukti perolehan tanah berupa pelepasan kawasan hutan dari instansi yang berwenang, akta pelepasan bekas tanah milik adat atau surat-surat bukti perolehan tanah lainnya;
6. Persetujuan penanaman Modal Dalam Negeri (PMDN) atau Penanaman Modal Asing (PMA) atau surat persetujuan dari Presiden bagi Penanaman Modal Asing tertentu atau surat persetujuan prinsip dari Departemen Teknis bagi non Penanaman Modal Dalam Negeri atau Penanaman Modal Asing;
7. Surat ukur apabila ada.

Mekanisme untuk memperoleh hak guna usaha pada intinya sama halnya dengan proses permohonan untuk mendapatkan hak milik, yaitu dengan melakukan :

1. 1. Pengajuan permohonan kepada Menteri melalui Kepala Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan;
   2. Pemeriksaan oleh Kepala Kantor Pertanahan;
   3. Penerbitan Keputusan Pemberian Hak Guna Usaha oleh Kepala Kantor Pertanahan atau Kepala Kantor Wilayah.

C. Permohonan Hak Guna Bangunan

Proses permohonan hak guna bangunan diatur dalam ketentuan Pasal 32 sampai dengan Pasal 39 Perkap BPN Pemberian dan Pembatalan Tanah Negara. Syarat-syarat dokumen yang harus terpenuhi adalah :

1. Surat permohonan sebagaimana ketentuan dalam Pasal 33 Perkap BPN Pemberian dan Pembatalan Tanah Negara yang memuat :

Pasal 33

1. 1. Keterangan mengenai pemohon:
      1. Apabila perorangan: nama, umur, kewarganegaraan, tempat tinggal dan pekerjannya serta keterangan mengenai istri/suami dan anaknya yang masih menjadi tanggungannya;
      2. Apabila badan hukum: nama, tempat kedudukan, akta atau peraturan pendiriannya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
   2. Keterangan mengenai tanahnya yang meliputi data yuridis dan data fisik:
      1. Dasar penguasaan atau alas haknya dapat berupa sertifikat, girik, surat kapling, surat-surat bukti pelepasan hak dan pelunasan tanah dan rumah dan atau tanah yang telah dibeli dari pemerintah, putusan pengadilan, akta PPAT, akta pelepasan hak, dan surat-surat bukti perolehan tanah lainnya;
      2. Letak, batas-batas dan luasnya (jika ada Surat Ukur atau Gambar Situasi sebutkan tanggal dan nomornya);
      3. Jenis tanah (pertanian, non pertanian);
      4. Rencana penggunaan tanah;
      5. Status tanahnya (tanah hak atau tanah negara);
   3. Lain-lain :
      1. Keterangan mengenai jumlah bidang, luas, dan status tanah-tanah yang dimiliki oleh pemohon, termasuk bidang tanah yang dimohon;
      2. Keterangan lain yang dianggap perlu.”

2. Untuk fasilitas Penanaman Modal :
   2. Fotokopi identitas permohonan atau akta pendirian perusahaan yang telah memperoleh pengesahan dan telah didaftarkan sebagai badan hukum;
   3. Rencana pengusahaan tanah jangka pendek dan jangka panjang.
   4. Izin lokasi atau surat izin penunjukan penggunaan tanah atau surat izin pencadangan tanah sesuai dengan Rencana tata ruang Wilayah;
   5. Bukti pemilikan dan atau bukti perolehan tanah berupa pelepasan kawasan hutan dari instansi yang berwenang, akta pelepasan bekas tanah milik adat atau surat-surat bukti perolehan tanah lainnya;
   6. Persetujuan penanaman Modal Dalam Negeri (PMDN) atau Penanaman Modal Asing (PMA) atau surat persetujuan dari Presiden bagi Penanaman Modal Asing tertentu atau surat persetujuan prinsip dari Departemen Teknis bagi non Penanaman Modal Dalam Negeri atau Penanaman Modal Asing;
   7. Surat ukur apabila ada.

2. Untuk fasilitas Non Penanaman Modal :

a. Mengenai pemohon:

• 1. Jika perorangan: fotokopi surat bukti identitas, surat bukti kewarganegaraan Republik Indonesia;
  2. Jika badan hukum : fotokopi akta atau peraturan pendiriannya dan salinan surat keputusan penunjukannya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

b. Mengenai tanahnya:

• 1. Data yuridis: sertipikat, girik, surat kapling, surat-surat bukti pelepasan hak dan pelunasan tanah dan rumah dan/atau tanah yang telah dibeli dari Pemerintah, PPAT, akta pelepasan hak, putusan pengadilan, dan surat-surat bukti perolehan tanah lainnya;
  2. Data fisik: surat ukur, gambar situasi dan IMB, apabila ada;
  3. Surat lain yang dianggap perlu.

c. Surat pernyataan pemohon mengenai jumlah bidang, luas dan status tanah-tanah yang telah dimiliki oleh pemohon termasuk bidang tanah yang dimohon.

Mekanisme untuk memperoleh hak guna bangunan pada intinya sama halnya dengan proses permohonan untuk mendapatkan hak milik dan hak guna usaha, yaitu dengan melakukan :

1. Pengajuan permohonan kepada Menteri melalui Kepala Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan;
2. Pemeriksaan oleh Kepala Kantor Pertanahan;
3. Penerbitan Keputusan Pemberian Hak Guna Bangunan oleh Kepala Kantor Pertanahan atau Kepala Kantor Wilayah.

D. Permohonan Hak Pakai

Proses permohonan hak pakai diatur dalam ketentuan Pasal 49 sampai dengan Pasal 56 Perkap BPN Pemberian dan Pembatalan Tanah Negara. Syarat-syarat dokumen yang harus terpenuhi adalah:

1. Surat permohonan sebagaimana ketenuan dalam Pasal 50 Perkap BPN Pemberian dan Pembatalan Tanah Negara yang memuat :

“Pasal 50

1. 1. Keterangan mengenai pemohon:
      1. Apabila perorangan: nama, umur, kewarganegaraan, tempat tinggal dan pekerjannya serta keterangan mengenai istri/suami dan anaknya yang masih menjadi tanggungannya;
      2. Apabila badan hukum: nama, tempat kedudukan, akta atau peraturan pendiriannya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku
   2. Keterangan mengenai tanahnya yang meliputi data yuridis dan data fisik:
      1. Dasar penguasaan atau alas haknya berupa sertipikat, girik, surat kapling, surat-surat bukti pelepasan hak dan pelunasan tanah dan rumah dan atau tanah yang telah dibeli dari pemerintah, putusan pengadilan, akta PPAT, akta pelepasan hak dan surat-surat bukti pelepasan lainnya;
      2. Letak, batas-batas dan luasnya (jika ada Surat Ukur atau Gambar Situasi sebukan tanggal dan nomornya);
      3. Jenis usaha (pertanian, perikanan atau peternakan);
      4. Rencana penggunaan tanah;
      5. Status tanahmya (tanah hak atau tanah negara)
   3. Lain-lain:
      1. Keterangan mengenai jumlah bidang, luas, dan status tanah-tanah yang dimiliki oleh pemohon, termasuk bidang tanah yang dimohon;
      2. Keterangan lain yang dianggap perlu”

2. Untuk hak pakai dengan jangka waktu melampirkan hal-hal sebagai berikut :

a. Mengenai Pemohon:

1. 1. 1. jika perorangan: fotokopi surat bukti identitas, surat bukti kewarganegaraan dan keterangan domisili;
      2. jika badan hukum: fotokopi akta atau peraturan pendiriannya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

b. Mengenai tanahnya:

1. 1. 1. Data yuridis: sertifikat, girik, surat kapling, surat-surat bukti pelepasan hak dan pelunasan tanah yang telah dibeli dari pemerintah; akta PPAT, akta pelepasan hak, putusan pengadilan, dan surat bukti perolehan tanah lainnya;
      2. Data fisik: Surat Ukur, Gambar Situasi apabila ada;
      3. Surat lain yang dianggap perlu.

c. Surat pernyataan pemohon mengenai jumlah bidang, luas dan status tanah-tanah yang telah dimiliki termasuk bidang tanah yang dimohon.

3. Untuk hak pakai selama dipergunakan :

a. Mengenai Pemohon:

1. 1. Jika pemohon instansi pemerintah atau Badan hukum Indonesia: fotokopi akta atau peraturan pendiriannya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
   2. jika pemohon Badan Hukum asing: fotokopi surat persetujuan bidang usaha dari instansi terkait; jika pemohon Kedutaan Asing: foto copy surat rekomendasi dari Departemen Luar Negeri.

b. Mengenai tanahnya:

1. 1. Data yuridis : sertifikat, girik, surat kapling, surat-surat bukti pelepasan hak dan pelunasan tanah yang telah dibeli dari pemerintah; akta PPAT, akta pelepasan hak, putusan pengadilan, dan surat bukti perolehan tanah lainnya;
   2. Data fisik : Suarat Ukur, Gambar Situasi apabila ada;
   3. Surat lain yang dianggap perlu.

4. Untuk hak pakai oleh orang asing :

1. 1. Bagi orang asing penetap: fotokopi surat izin tinggal tetap;
   2. Bagi orang asing lainnya: foto copy surat izin kunjungan atau izin keimigrasian lainnya yang dimiliki oleh orang asing yang bersangkutan.

5. Dalam hal pemohon Instansi Pemerintah namun bukti perolehan tanahnya tidak dapat diketemukan, dilengkapi dengan surat pernyataan yang menyebutkan bahwa secara fisik tanahnya dikuasai, tanah tersebut sudah tercatat dalam daftar inventaris dan tidak ada permasalahan atau sengketa dengan pihak lain sebagaimana ketentuan dalam Pasal 51 ayat (3) Perkap BPN Pemberian dan Pembatalan Tanah Negara.

Mekanisme untuk memperoleh hak pakai pada intinya sama halnya dengan proses permohonan untuk mendapatkan hak milik, hak guna usaha dan hak guna bangunan, yaitu dengan melakukan :

1. Pengajuan permohonan kepada Menteri melalui Kepala Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan;
2. Pemeriksaan oleh Kepala Kantor Pertanahan;
3. Penerbitan Keputusan Pemberian Hak Guna Bangunan oleh Kepala Kantor Pertanahan atau Kepala Kantor Wilayah.

E. Permohonan Hak Pengelolaan

Proses permohonan hak pengelolaan diatur dalam ketentuan Pasal 67sampai dengan Pasal 75 Perkap BPN Pemberian dan Pembatalan Tanah Negara. Syarat-syarat dokumen yang harus terpenuhi adalah:

1. Surat permohonan sebagaimana ketentuan dalam Pasal 68 Perkap BPN Pemberian dan Pembatalan Tanah Negara yang memuat :

“Pasal 68

1. 1. Keterangan mengenai pemohon, yaitu nama badan hukum, tempat kedudukan, akta atau peraturan pendiriannya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
   2. Keterangan mengenai tanahnya yang meliputi data yuridis dan data fisik:
      1. Bukti pemilikan dan bukti perolehan tanah berupa sertpikat, penunjukan atau penyerahan dari pemerintah, pelepasan kawasan hutan dari instansi yang berwenang, akta pelepasan bekas tanah milik adat atau bukti perolehan tanah lainnya;
      2. Letak, batas-batas dan luasnya (jika ada Surat Ukur atau Gambar Situasi sebutkan tanggal dan nomornya);
      3. tanah (pertanian/non pertanian);
      4. Rencana penggunaan tanah;
      5. Status tanahnya (tanah hak atau tanah negara);
   3. Lain-lain:

• • 1. Keterangan mengenai jumlah bidang, luas dan status tanah- tanah yang dimiliki oleh pemohon, ternasuk bidang tanah yang dimohon;
    2. Keterangan lain yang dianggap perlu.”

2. Fotokopi identitas permohonan atau surat keputusan pembentukannya atau akta pendirian perusahaan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
3. Rencana pengusahaan tanah jangka pendek dan jangka panjang;
4. Izin lokasi atau surat izin penunjukan penggunaan tanah atau surat izin pencadangan tanah sesuai dengan Rencana tata ruang Wilayah;
5. Bukti pemilikan dan atau bukti perolehan tanah berupa sertifikat, penunjukan atau penyerahan dari pemerintah pelepasan kawasan hutan dari instansi yang berwenang, akta pelepasan bekas tanah milik adat atau surat-surat bukti perolehan tanah lainnya;
6. Surat persetujuan atau rekomendasi dari instansi terkait apabila diperlukan;
7. Surat ukur apabila ada;
8. Surat pernyataan atau bukti bahwa seluruh modalnya dimiliki oleh pemerintah.

Mekanisme untuk memperoleh hak pengelolaan pada intinya sama halnya dengan proses permohonan untuk mendapatkan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai, yaitu dengan melakukan :

1. Pengajuan permohonan kepada Menteri melalui Kepala Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan;
2. Pemeriksaan oleh Kepala Kantor Pertanahan;
3. Penerbitan Keputusan Pemberian Hak Guna Bangunan oleh Kepala Kantor Pertanahan atau Kepala Kantor Wilayah.