Apakah PPJB Dapat Dijadikan Sebagai Bukti Hak Atas Kepemilikan Tanah

Saat kita melakukan transaksi jual beli hak atas tanah, kita mungkin akan mendengar istilah Perjanjian Pengikatan Jual Beli (selanjutnya disebut PPJB).  Pengertian PPJB dapat dilihat dalam ketentuan Pasal 1 angka 2 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah (selanjutnya disebut Permen PUPR tentang PPJB yaitu sebagai berikut :

“Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang selanjutnya disebut PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk rumah tunggal dan rumah deret yang dinyatakan dalam akta notaris”

Berdasarkan hal tersebut, maka dapat kita simpulkan bahwa adanya PPJB sebagai bentuk kesepakatan yang mengikat kedua belah pihak. PPJB biasanya dibuat karena adanya unsur yang belum terpenuhi dalam transaksi jual beli. Misalnya pembeli belum melunasi pembayaran karena diangsur dan/atau penjual masih belum menyelesaikan pemecahan sertifikat. Tujuan dibuatnya PPJB yaitu untuk memberikan jaminan kepastian hukum bagi kedua belah pihak, baik penjual maupun pembeli. Sebagaimana kita ketahui bahwa perjanjian mengikat para pihak selayaknya undang-undang (pacta sunt servanda) sebagaimana ketentuan dalam Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer).

Berdasarkan ketentuan dalam Pasal 11 Permen PUPR tentang PPJB, PPJB pali sedikit harus memuat hal-hal sebagai berikut :

1. 1. identitas para pihak; 
   2. uraian objek PPJB;
   3. harga Rumah dan tata cara pembayaran; 
   4. jaminan pelaku pembangunan; 
   5. hak dan kewajiban para pihak; 
   6. waktu serah terima bangunan; 
   7. pemeliharaan bangunan; 
   8. penggunaan bangunan; 
   9. pengalihan hak; 
   10. pembatalan dan berakhirnya PPJB; dan 
   11. penyelesaian sengketa.

Sebagai perjanjian mengenai suatu obyek yang diperjual belikan, maka dalam PPJB harus dijelaskan secara detail mengenai hal-hal yang harus dimuat dalam PPJB sebagaimana ketentuan dalam Pasal 11 Permen PUPR, guna mencegah terjadinya sengketa. Sengketa tersebut misalnya wanprestasi yang dilakukan oleh salah satu pihak dalam PPJB sehingga perlu diatur ketentuan yang jelas mengenai status kepemilikan dari suatu obyek yang diperjual-belikan apabila terjadi wanprestasi.

Ditandatanganinya PPJB oleh para pihak tidak semerta-merta dapat menjadi bukti bahwa telah terjadi peralihan hak atas tanah. PPJB hanyalah sebagai perjanjian pengikat antara sebelum ditandatanganinya membuat Akta Jual Beli (selanjutnya disebut AJB). Setelah kewajiban-kewajiban para pihak dalam PPJB dilaksanakan sebagaimana mestinya dan tidak ada sengketa diantara para pihak, maka para pihak akan menandatangani AJB. AJB inilah yang menjadi bukti otentik adanya peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan, dimana AJB ini dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Namun, berbeda halnya jika pembeli telah melunasi pembayaran dan menguasai obyek jual beli, maka PPJB dapat dijadikan sebagai bukti adanya peralihan hak sebagaimana ketentuan dalam Bagian B Rumusan Hukum Kamar Perdata, Perdata Umum Angka 7 Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan (selanjutnya disebut SEMA 4/2016) yang menyatakan sebagai berikut :

“Peralihan hak atas tanah berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) secara hukum terjadi jika pembeli telah membayar lunas harga tanah serta telah menguasai objek jual beli dan dilakukan dengan itikad baik”

Berdasarkan hal tersebut, maka dengan adanya peralihan hak atas tanah disertai dengan bukti pelunasan pembayaran yang dilakukan oleh pembeli kepada penjual, maka PPJB dapat dijadikan sebagai bukti kepemilikan.