Perbedaan Hak Pemilik dan Hak Penghuni dalam Rapat PPPSRS

Pasal 1 angka 18 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (selanjutnya disebut UU Rumah Susun) menyatakan bahwa pemilik adalah setiap orang yang memiliki satuan rumah susun (sarusun). Sedangkan penghuni adalah orang yang menempati sarusun, baik sebagai pemilik maupun bukan pemilik sebagaimana dinyatakan dalam ketentuan Pasal 1 angka 19 UU Rumah susun. Pasal 74 ayat (1) UU Rumah Susun menyatakan bahwa pemilik sarusun wajib membentuk Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Sarusun (PPPSRS). PPPSRS merupakan badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni sarusun yang mendapat kuasa dari pemilik sarusun sebagaimana ketentuan dalam Pasal 74 ayat (2) UU Rumah Susun. Secara garis besar terkait tata cara pembentukan PPPSRS dapat dibaca dalam artikel “Transisi Perhimpunan Penghuni Rumah Susun (PPRS) Sementara ke Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS)”, serta untuk mengetahui tentang pengelolaan PPPSRS dapat juga dibaca dalam artikel yang berjudul “Pertanggungjawaban Pengelolaan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS)”. Kemudian dalam artikel kali ini akan dibahas mengenai perbedaan hak pemilik dan hak anggota dalam rapat PPPSRS.

Pasal 95 dan Pasal 96 Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun (selanjutnya disebut PP 13/2021) menjelaskan mengenai kewenangan penghuni dalam keanggotaan PPPSRS yang menyatakan sebagai berikut :

Pasal 95

• 1. PPPSRS beranggotakan pemilik dan/atau penghuni;
  2. Penghuni yang bukan pemilik dilarang menduduki jabatan dalam struktur kepengurusan PPPSRS;
  3. Penghuni sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) merupakan penghuni yang bertempat tinggal di rumah susun dan mendapat surat kuasa dari pemilik.

Pasal 96

• 1. Pemilik dapat memberikan surat kuasa kepada penghuni untuk menghadiri rapat PPPSRS;
  2. Surat kuasa dari pemilik kepada penghuni dapat diberikan dalam hal hunian, penentuan besaran iuran untuk keamanan,kebersihan atau sosial kemasyarakatan.

Hal ini juga ditegaskan dalam ketentuan Pasal 20 ayat (3) Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 23/PRT/M/2018 tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (selanjutnya disebut Permen PUPR 23/2018) yang menyatakan bahwa surat kuasa dari pemilik kepada penghuni dapat diberikan terbatas pada hal penghunian. Dalam rapat PPPSRS, anggota PPPSRS memiliki hak suara dalam memutuskan hal yang berkaitan dengan :

1. Kepentingan penghunian yang meliputi penentuan tata tertib dan penentuan besaran iuran untuk keamanan, kebersihan dan sosial kemasyarakatan sebagaimana ketentuan dalam Pasal 21 ayat (2) Permen PUPR 23/2018.
2. Kepentingan kepemilikan yang meliputi hal-hal sebagaimana ketentuan dalam Pasal 21 ayat (3) Permen PUPR 23/2018:
   1. kepemilikan bersama terhadap bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama;
   2. kepemilikan terhadap sarusun;
   3. biaya kepemilikan sarusun
3. Pengelolaan yang meliputi hal-hal sebagaimana ketentuan dalam Pasal 21 ayat (4) Permen PUPR 23/2018:
   1. pp

Berdasarkan ketentuan tersebut, dapat kita ketahui mengenai perbedaan hak antara pemilik dengan hak penghuni. Penghuni yang bukan pemilik dapat menjadi anggota PPPSRS jika penghuni mendapat kuasa dari pemilik. Walaupun penghuni dapat menjadi bagian dari anggota PPPSRS, namun hak dari penghuni hanya terbatas dalam hal yang berkaitan dengan penghunian, sehingga penghuni dapat menghadiri rapat PPPSRS hanya dalam hal agenda rapat berkaitan dengan kepentingan penghunian sebagaimana ketentuan dalam Pasal 21 ayat (2) Permen PUPR 23/2018. Pasal 22 ayat (1) Permen PUPR 23/2018 menyatakan bahwa hak suara untuk hal kepentingan penghunian, anggota PPPSRS berhak memberikan 1 (satu) suara. Sedangkan hak suara untuk hal kepemilikan dan hak suara untuk hal pengelolaan, anggota PPPSRS mempunyai hak yang sama dengan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP).

Pasal 1 angka 7 Permen PUPR 23/2018 menyatakan bahwa NPP adalah angka yang menunjukkan perbandingan antara sarusun terhadap hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama yang dihitung berdasarkan nilai sarusun yang bersangkutan terhadap jumlah nilai rumah susun secara keseluruhan pada waktu pelaku pembangunan pertama kali memperhitungkan biaya pembangunannya secara keseluruhan untuk menentukan harga jualnya. NPP biasanya dilampirkan dalam pertelaan sebagaimana dinyatakan dalam ketentuan Pasal 1 angka 25 PP 13/2021. Pasal 28 ayat (1) PP 13/2021 menyatakan bahwa pelaku pembangunan membuat pemisahan rumah susun yang wajib dituangkan dalam bentuk gambar dan uraian menjadi dasar untuk menetapkan NPP, Sertifikat Hak Miik Sarusun atau Surat Kepemilikan Bangunan Gedung dan perjanjian pengikatan jual beli. NPP yang ditetapkan tersebut yang kemudian menentukan hak suara dalam rapat PPPSRS untuk hal kepemilikan dan hal pengelolaan. Kemudian ketentuan lain terkait dengan rapat hingga pengambilan keputusan dalam PPPSRS tergantung bagaimana ketentuan dalam anggaran dasar dan anggaran rumah tangga setiap PPPSRS sebagaimana rumusan anggaran dasar dan anggaran rumah tangga dalam ketentuan Pasal 27 ayat (2) dan (3) Permen PUPR 23/2018.