Upaya Hukum Atas Tindakan Pemilik Menjual Tanah Sewa Secara Sepihak

Ulasan Lengkap

Terima kasih atas pertanyaan Saudara

Perjanjian Sewa Menyewa Dalam Hukum Perdata

Perjanjian sewa menyewa tanah adalah suatu kesepakatan hukum antara dua pihak yang terlibat, yaitu penyewa dan pemberi sewa tanah. Perjanjian ini diatur oleh Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata). Salah satu prinsip utama yang mendasari pelaksanaan perjanjian ini adalah itikad baik dari kedua belah pihak untuk melaksanakan perjanjian tersebut sebagaimana diamanatkan oleh Pasal 1338 KUH Perdata yang menyatakan bahwa “para pihak wajib melaksanakan perjanjian berdasarkan itikad baik.”

Ketentuan tersebut memiliki makna bahwa pelaksanaan perjanjian sewa menyewa tanah harus dilakukan dengan niat baik, tanpa adanya unsur penipuan atau niat buruk dari salah satu pihak. Itikad baik menjadi dasar yang kuat untuk menjaga keadilan dan keseimbangan hak dan kewajiban antara penyewa dan pemberi sewa tanah. Dalam perjanjian ini, pemilik tanah memberikan hak penggunaan tanah kepada penyewa untuk jangka waktu tertentu, dengan imbalan pembayaran sewa. Pasal 1548 KUH Perdata menyebutkan bahwa:

“Sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu. Orang dapat menyewakan pelbagai jenis barang, baik yang tetap maupun yang bergerak.”

Yang dimaksud dengan “selama waktu tertentu”, adalah jangka waktu sewa yang disepakati para pihak.s 

Berkaitan dengan pertanyaan Saudara, Pasal 1576 KUH Perdata sudah mengatur hal tersebut sebagaimana yang berbunyi:

“Dengan dijualnya barang yang disewa, sewa yang dibuat sebelumnya tidak diputuskan kecuali bila telah diperjanjikan pada waktu menyewakan barang. Jika ada suatu perjanjian demikian, penyewa tidak berhak menuntut ganti rugi bila tidak ada suatu perjanjian yang tegas, tetapi jika ada perjanjian demikian, maka ia tidak wajib mengosongkan barang yang disewa selama ganti rugi yang terutang belum dilunasi.”

Ketentuan tersebut, mengacu pada perjanjian sewa menyewa yang dibuat antara penyewa dengan pemberi sewa. Apabila dalam perjanjian sewa menyewa tidak diatur bahwa perjanjian sewa menyewa berakhir dengan dijualnya obyek sewa, maka pemilik baru yang membeli tanah tersebut juga harus tunduk pada perjanjian sewa menyewa yang sudah ada sampai jangka waktu perjanjian sewa menyewa berakhir. Pemilik baru terikat oleh perjanjian sewa menyewa yang sudah ada dan diwajibkan mematuhi ketentuan-ketentuan dalam perjanjian sewa menyewa serta hukum yang berlaku. 

Upaya Hukum Terhadap Penjualan Tanah Sewa Secara Sepihak

Selain itu, Saudara juga harus memahami bahwa sewa menyewa dapat berakhir karena 3 (tiga) hal. Pertama, masa sewa berakhir, masa sewa tersebut sesuai jangka waktu dalam perjanjian sewa menyewa. Kedua, terpenuhinya syarat tertentu mengenai berakhirnya sewa menyewa tersebut berdasarkan ketentuan dalam perjanjian sewa menyewa. Ketiga, pihak yang menyewakan dan yang menyewa sepakat untuk mengakhiri perjanjian sewa menyewa walau pun jangka waktu perjanjian sewa menyewa belum berakhir. 

Dalam pertanyaan Saudara tidak menjelaskan apakah terdapat perjanjian sewa menyewa secara tertulis atau tidak. Apabila terdapat perjanjian sewa menyewa secara tertulis, maka dapat dilakukan pengecekan terlebih dahulu terhadap klausul-klausul yang berkaitan dengan hak dan kewajiban pemberi sewa khususnya saat terjadinya peralihan kepemilikan hak atas tanah tersebut.

Akan tetapi jika tidak ada perjanjian sewa menyewa secara tertulis dan tidak ada kesepakatan atau tidak dapat dibuktikan bahwa para pihak sepakat perjanjian sewa menyewa berakhir ketika obyek sewa terjual, maka berlaku ketentuan Pasal 1567 KUH Perdata, dimana pemilik baru obyek sewa (pembeli) wajib tunduk pada perjanjian sewa menyewa yang ada hingga jangka waktunya berakhir.

Ada pun terkait apakah tindakan menjual obyek sewa padahal jangka waktu sewa masih berjalan bukanlah termasuk tindakan pidana melainkan merupakan wanprestasi (perdata). Dan apabila penyewa dirugikan atas tindakan saudara, penyewa berhak mengajukan gugatan perdata kepada Saudara.

Ancaman Pidana Atas Penjualan Tanah

Meski demikian, perlu dilihat pula bagaimana perjanjian jual beli oleh dan diantara penjual (pemilik) dengan pembeli. Apabila ternyata jual beli tersebut telah dituangkan dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli dan/atau Akta Jual Beli yang memuat pasal yang pada pokoknya menyatakan bahwa tanah tersebut dalam keadaan kosong, tidak sedang dikuasai pihak lain, dan/atau tidak disewakan, maka tentunya penjual (pemilik) dapat dikenakan Pasal 266 KUHP tentang memasukkan keterangan palsu sebagaimana berbunyi:

• Barang siapa menyuruh memasukkan keterangan palsu ke dalam suatu akta otentik mengenai sesuatu hal yang kebenarannya harus dinyatakan oleh akta itu, dengan maksud untuk memakai atau menyuruh orang lain memakai akta itu seolah-olah keterangannya sesuai dengan kebenaran, diancam, jika pemakaian itu dapat menimbulkan kerugian, dengan pidana penjara paling lama tujuh tahun

Adapun penyelesaian perkara pada pokoknya harus terlebih dahulu diselesaikan dengan negosiasi guna keuntungan kedua belah pihak, mengingat proses hukum acara pidana membutuhkan waktu yang tidak singkat. Oleh karenanya, apabila memang seseorang telah menjual tanah miliknya kepada pembeli padahal sedang disewakan, maka pembeli dan penyewa dapat mencoba menyelesaikan permasalahan tersebut dengan terlebih dahulu melakukan negosiasi.

Demikian jawaban yang kami berikan, semoga dapat menjawab permasalahan hukum Saudara.

Baca Juga:

Tanah Dengan Hak Sewa Bisakah Dijual? Cermati Perjanjiannya

Perlindungan Hukum dan Tanggung Jawab Pemilik Terkait Penjualan Tanah yang Disewa

Akibat Hukum Tanah Yang Disewakan Beralih Hak Kepemilikan

Perjanjian Sewa Menyewa | Upaya Hukum Terhadap Penjualan Tanah| Ancaman Pidana Atas Penjualan Tanah