Sewa yang Dialihkan Oleh Penyewa Sebelum Jangka Waktu Berakhir

Ulasan Lengkap

Terima kasih atas pertanyaan Saudara,

Dikarenakan dalam pertanyaan terkait sewa yang dialihkan tersebut tidak disampaikan mengenai siapa yang mengalihkan sewa, maka dalam menjawab pertanyaan tersebut kami mengasumsikan bahwa yang melakukan peralihan sewa adalah Penyewa. Di samping itu karena kami tidak memperoleh perjanjian sewa menyewa tersebut, maka kami hanya akan mendasarkan pada peraturan perundang-undangan terkait sewa menyewa.

Perjanjian Sewa Menyewa Berikut Hak dan Kewajiban Para Pihak

Sewa menyewa termasuk sewa menyewa terhadap harta berupa bidang tanah, merupakan salah satu jenis perjanjian yang diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (selanjutnya disebut “KUH Perdata”). Oleh karena itu, keabsahan perjanjian juga tunduk pada Pasal 1320 KUH Perdata, yaitu:

1. Kecakapan;
2. Kesepakatan;
3. Obyek Tertentu; dan
4. Hal yang tidak dilarang.

Keempat syarat tersebut harus dipenuhi seluruhnya tanpa terkecuali.

Terkait perjanjian sewa menyewa sendiri, terdapat dalam KUH Perdata, Buku 3 Bab VII. Pasal 1548 memberikan pengertian sewa menyewa sebagai:

“Sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu. Orang dapat menyewakan pelbagai jenis barang, baik yang tetap maupun yang bergerak.”

Kewajiban utama bagi Pemberi Sewa terdapat dalam Pasal 1550 KUH Perdata yang menyatakan:

“Pihak yang menyewakan karena sifat persetujuan dan tanpa perlu adanya suatu janji, wajib untuk;

1. menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa;
2. memelihara barang itu sedemikian rupa sehingga dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksud;
3. memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakan itu dengan tenteram selama berlangsungnya sewa.”

Di sisi lain, kewajiban Penyewa terdapat dalam Pasal 1560 KUH Perdata yang menyatakan:

“Penyewa harus menepati dua kewajiban utama:

1. memakai barang sewa sebagai seorang kepala rumah tangga yang baik, sesuai dengan tujuan barang itu menurut persetujuan sewa atau jika tidak ada persetujuan mengenai hal itu, sesuai dengan tujuan barang itu menurut persangkaan menyangkut keadaan;
2. membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan.”

Ketentuan-ketentuan dalam Bab VII Buku 3 KUH Perdata tersebut dapat diabaikan oleh Para Pihak yang melakukan sewa menyewa, dengan catatan hal tersebut harus dituangkan dalam Perjanjian. Hal tersebut berdasar asas kebebasan berkontrak yang tertuang dalam Pasal 1338 Ayat (1) KUH Perdata.

Jangka Waktu Sewa Menyewa

Berdasar pertanyaan Saudara, disampaikan bahwa sewa menyewa dilakukan oleh masyarakat pemilik lahan dan pemilik hak ulayat kepada suatu perusahaan garam. Umumnya, suatu perusahaan yang resmi akan melakukan sewa menyewa dengan mendasarkan pada perjanjian tertulis sebagai bukti. Namun demikian, kami tidak dapat mengetahui apakah perjanjian tertulis yang demikian telah ada atau hanya dilakukan secara lisan.

Asas Kebebasan Berkontrak pada dasarnya memberikan kebebasan pula terkait bentuk perjanjian, apakah itu tertulis atau lisan. Meski telah terdapat ketentuan umum yang mengatur terkait perjanjian sewa, namun lebih baik dan sangat disarankan agar perjanjian sewa menyewa dilakukan secara tertulis.

Adapun jika perjanjian sewa menyewa dilakukan secara lisan, maka jangka waktu sewa menyewa diatur dalam Pasal 1571 KUH Perdata yang menyatakan:

“Jika sewa tidak dibuat dengan tulisan, maka sewa itu tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan setelah salah satu pihak memberitahukan kepada pihak yang lain bahwa ia hendak menghentikan sewanya dengan mengindahkan tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat.”

Oleh karena itu, meski Saudara menyampaikan bahwa jangka waktu sewa menyewa adalah 10 (sepuluh) tahun, namun jika perjanjian tersebut dilakukan secara lisan, maka ada baiknya untuk meminta yang bersangkutan keluar pada saat jangka waktu perjanjian sewa menyewa itu akan berakhir. Namun jika telah ada perjanjian tertulis yang menyebutkan jangka waktu 10 (sepuluh) tahun, maka perjanjian sewa menyewa tersebut menjadi dasar yang kuat manakala terjadi pelanggaran nantinya.

Sewa yang Dialihkan Oleh Penyewa

Dalam KUH Perdata diatur lebih lanjut selain kewajiban dan hak utama Pemberi Sewa dan Penyewa sebagaimana telah disampaikan di atas. Sebagai contoh dalam Pasal 1556 KUH Perdata yang menyatakan:

“Pihak yang menyewakan tidak wajib menjamin penyewa terhadap rintangan dalam merintangi dalam menikmati barang sewa yang dilakukan oleh pihak ketiga tanpa berdasarkan suatu hak atas barang sewa itu, hal ini tidak mengurangi hak penyewa untuk menuntut sendiri orang itu.”

Di samping itu, terdapat pula aturan bagi Pemberi Sewa yang melakukan pengalihan hak atas bidang tanah tersebut kepada pihak lain, sebagaimana Pasal 1576 KUH Perdata yang menyatakan:

“Dengan dijualnya barang yang disewa, sewa yang dibuat sebelumnya tidak diputuskan kecuali bila telah diperjanjikan pada waktu menyewakan barang. Jika ada suatu perjanjian demikian, penyewa tidak berhak menuntut ganti rugi bila tidak ada suatu perjanjian yang tegas, tetapi jika ada perjanjian demikian, maka ia tidak wajib mengosongkan barang yang disewa selama Ganti rugi yang terutang belum dilunasi.”

Oleh karena itu, ketika Pemberi Sewa mengalihkan kepemilikan bidang tanahnya kepada pihak lain, maka Penyewa tetap memiliki hak untuk menempati tempat yang disewanya. Tidak ada kewajiban bagi Penyewa untuk keluar, dan justru Penyewa dapat memperoleh ganti rugi manakala Pemilik Baru memaksa Penyewa meninggalkan bidang tanah atau mengakhiri sewa.

Di sisi lain, Penyewa sendiri tidak memiliki hak untuk melakukan pengalihan hak sewa yang dimilikinya kepada pihak lain, sebagaimana diatur dalam Pasal 1559 KUH Perdata yang menyatakan:

“Penyewa, jika tidak diizinkan, tidak boleh menyalahgunakan barang yang disewanya atau melepaskan sewanya kepada orang lain, atas ancaman pembatalan persetujuan sewa dan penggantian biaya, kerugian dan bunga sedangkan pihak yang menyewakan, setelah pembatalan itu, tidak wajib menaati persetujuan ulang sewa itu. Jika yang disewa itu berupa sebuah rumah yang didiami sendiri oleh penyewa, maka dapatlah ia atas tanggung jawab sendiri menyewakan sebagian kepada orang lain jika hak itu tidak dilarang dalam persetujuan.”

Dengan demikian, jika Penyewa mengalihkan hak sewanya kepada pihak lain tanpa sepersetujuan Pemberi Sewa, maka Pemberi Sewa berhak untuk membatalkan perjanjian sewa menyewa dan meminta ganti rugi kepada Penyewa. Tidak ada kewajiban Pemberi Sewa untuk mengikat perjanjian baru dengan pihak ketiga dimaksud, kecuali terdapat perjanjian tertulis yang mengatur sebaliknya.

Oleh karena itu, apabila tidak ada perjanjian yang memberikan hak kepada perusahaan untuk mengalihkan haknya kepada pihak ketiga, maka Masyarakat Pemilik Lahan memiliki hak untuk melakukan pembatalan perjanjian sewa menyewa dengan perusahaan yang juga berpengaruh pada hilangnya hak pihak ketiga atas hak swa. Jika ternyata terhadap hak sewa yang dialihkan tersebut, Pihak Ketiga sudah menggunakan lahan dimaksud, maka Masyarakat Pemilik Lahan juga dapat meminta ganti rugi baik kepada Penyewa maupun Pihak Ketiga.

Demikian jawaban atas pertanyaan Saudara. Semoga bermanfaat.

Terima kasih.

Baca juga:

Upaya Hukum Atas Tindakan Pemilik Menjual Tanah Sewa Secara Sepihak

Penjualan Benda yang Disewakan Sebelum Jangka Waktu Perjanjian Sewa Habis

Tanah Dengan Hak Sewa Bisakah Dijual? Cermati Perjanjiannya

Sewa Menyewa Tanah Secara Lisan Berujung Penyerobotan Tanah, Begini Pasal 1571 KUH Perdata Mengaturnya

Hak Menumpang Atau Hak Sewa? Saat Orang Tinggal Di Rumah Orang Lain

Pihak yang Menyewakan Meninggal Dunia dan Ahli Waris Mengalihkan Barang Sewa

Perjanjian Sewa Menyewa Rumah atau Tanah, 3 Hal yang Harus Masuk Dalam Perjanjian

Akibat Hukum Tanah Yang Disewakan Beralih Hak Kepemilikan

Perlindungan Hukum dan Tanggung Jawab Pemilik Terkait Penjualan Tanah yang Disewa

Tonton juga:

sewa yang dialihkan| sewa yang dialihkan| sewa yang dialihkan| sewa yang dialihkan| sewa yang dialihkan| sewa yang dialihkan| sewa yang dialihkan| sewa yang dialihkan| sewa yang dialihkan| sewa yang dialihkan| sewa yang dialihkan| sewa yang dialihkan|