Tanah Nenek Diatasnamakan Adiknya, Cara Ahli Waris Menjual

Dijawab oleh hukum expert 21 July 2024 Hukum Keluarga & Waris Pertanahan & Perumahan

tanah nenek diatasnamakan adiknya Waris dan Wasiat Serta legitieme Portie Cara Melaporkan Pelanggaran Pemilu 2024

Pertanyaan

Asal mula kakek (A) dan nenek saya (B) jaman dulu beli rumah tapi Krn masih WNA, akhirnya pinjam nama adik nenek saya ( P )Waktu berlalu gak pernah urus balik nama, hingga semua skrg udah meninggal. P tidak menikah. A dan B punya 4 anak , mama saya anak kedua. Jadi ceritanya rumah peninggalan kakek nenek saya mau dijual bagi 4. Bgmn cara menjual rumah tsb? Keluarga non muslim

Ulasan Lengkap

Terima kasih atas pertanyaan Saudara,

Tanah Nenek Diatasnamakan Adiknya

Sebelumnya, kami perlu menjelaskan terkait kepemilikan hak atas tanah. Terdapat beberapa macam hak atas tanah yang dapat dimiliki sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Pokok-Pokok Agraria (selanjutnya disebut “UUPA”). Jenis-jenis hak atas tanah tersebut diantaranya adalah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, dan lain-lain. Beberapa diantara hak-hak tersebut tidak dapat dimiliki oleh warga negara asing, hal mana untuk menghindari terulangnya sejarah penjajahan di Indonesia.

Keterangan yang Saudara sampaikan dalam pertanyaan menunjukkan bahwa Kakek dan Nenek Saudara yang merupakan Warga Negara Asing tidak dapat memiliki hak atas tanah. Atas dasar keterangan tersebut, kami mengasumsikan bahwa hak atas tanah yang dimaksud adalah Hak Milik.

Selanjutnya, tindakan yang menjadikan tanah nenek diatasnamakan adiknya tersebut sering disebut dengan nominee. Pada dasarnya, perjanjian nominee di Indonesia, khususnya terkait dengan kepemilikan hak atas tanah adalah perjanjian yang dilarang. Oleh karena itu, perjanjian nominee antara nenek Saudara dengan adiknya adalah perjanjian yang tidak memenuhi syarat sahnya perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1320 KUH Perdata. Dengan demikian, perjanjian antara nenek Saudara dengan adiknya adalah batal demi hukum, dan Hak Milik tersebut sepenuhnya adalah milik adik nenek Saudara.

Waris

Dikarenakan Saudara menyampaikan pertanyaan waris dimana keluarga adalah non-muslim, maka kami mengasumsikan bahwa Saudara menggunakan hukum waris berdasar KUH Perdata. Hal tersebut dikarenakan, non-muslim juga dapat menggunakan hukum waris adat sesuai dengan hukum adat yang ada, dan hukum waris berdasar KUH Perdata merupakan yang umumnya digunakan oleh non-muslim.

Di samping itu dalam pertanyaan Saudara tidak disebutkan adanya saudara lain dari Adik Nenek Saudara. Oleh karena itu, dalam menjawab pertanyaan ini kami mengasumsikan bahwa Adik Nenek Saudara hanya memiliki 1 (satu) saudara, yaitu Nenek Saudara itu sendiri.

Pasal 830 KUH Perdata mengatur bahwa “pewarisan terjadi hanya karena kematian.” Artinya waris terjadi apabila seseorang meninggal dunia yang kemudian disebut Pewaris. Pewaris meninggalkan harta yang kemudian disebut harta waris. Pihak yang berhak memiliki harta waris tersebut adalah Ahli Waris.

Pada dasarnya, terdapat beberapa golongan ahli waris dalam Hukum Waris KUH Perdata. Sebagaimana yang Saudara sampaikan, bahwa Pewaris (dalam hal ini “P”) tidak memiliki anak maupun suami, yang oleh karena itu pihak yang berhak untuk menjadi ahli waris adalah saudara garis ke samping yaitu nenek Saudara.

Dalam pertanyaan tersebut di atas, tidak disebutkan kapan nenek dan adiknya meninggal dunia. Hal tersebut untuk mengetahui apakah pewarisan terjadi langsung kepada ahli waris ataukah kepada penggantinya. Apabila nenek Saudara meninggal setelah adiknya, maka Nenek Saudara berhak untuk menjadi ahli waris dan memiliki hak sepenuhnya atas Hak Milik tersebut.

Namun demikian, apabila ternyata Nenek Saudara meninggal terlebih dahulu dari adiknya, maka Ibu Saudara bersama anak-anak Nenek yang lain memiliki hak untuk menjadi Ahli Waris Pengganti, sebagaimana diatur dalam Pasal 844 KUH Perdata yang menyatakan:

“Dalam garis ke samping, penggantian diperkenankan demi keuntungan semua anak dan keturunan saudara laki-laki dan perempuan orang yang meninggal, baik jika mereka menjadi ahli waris bersama-sama dengan paman-paman atau bibi-bibi mereka, maupun jika warisan itu, setelah meninggalnya semua saudara yang meninggal, harus dibagi di antara semua keturunan mereka, yang satu sama lainnya bertalian keluarga dalam derajat yang tidak sama.”

Oleh karena itu, mama Saudara dan ketiga saudaranya memiliki hak atas harta waris yang ditinggalkan oleh “P”.

Penjualan Hak Waris Berupa Tanah

Sebagaimana telah disampaikan di atas, bahwa peraturan perundang-undangan di Indonesia melarang kepemilikan Hak Atas Tanah berupa Hak Milik oleh orang asing atau Warga Negara Asing. Oleh karena itu, dalam pewarisan pun seorang ahli waris yang berkewarganegaraan asing tidak dapat memiliki hak atas tanah berupa Hak Milik tersebut.

Kakek dan Nenek Saudara merupakan Warga Negara Asing, sehingga jika adik nenek meninggal terlebih dahulu dan membuat nenek menjadi ahli waris, maka berlaku ketentuan Pasal 21 ayat (3) UUPA yang menyatakan:

“Orang asing yang sesudah berlakunya Undang-undang ini memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula warga-negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya Undang-undang ini kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu didalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarga-negaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada Negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung.”

Ketentuan tersebut juga berlaku apabila nenek meninggal terlebih dahulu daripada adiknya, sehingga terjadi penggantian ahli waris namun ternyata seluruh Ahli Waris Pengganti berkewarganegaraan asing. Dengan demikian, jika tidak ada satupun dari ahli waris yang berkewarganegaraan Indonesia dan jangka waktu dalam Pasal 21 ayat (3) UUPA tersebut telah terlewati, maka Hak Milik tersebut telah beralih kepada negara dan pihak Saudara tidak memiliki hak untuk melakukan penjualan.

Berbeda halnya apabila ternyata nenek Saudara meninggal lebih dahulu, sehingga terjadi penggantian ahli waris oleh mama Saudara dan ketiga saudaranya, dimana salah satu atau seluruh 4 bersaudara tersebut berkewarganegaraan Indonesia. Ahli Waris Pengganti yang berkewarganegaraan Indonesia memiliki hak untuk menjadi ahli waris atas Hak Milik tersebut. Oleh karena itu, dia dapat melakukan balik nama berdasarkan keterangan waris yang telah dibuat sebelumnya, dimana dirinya menjadi pihak yang berhak atas Hak Milik tersebut.

Setelah balik nama dilakukan, ahli waris yang berkewarganegaraan Indonesia tersebut dapat melakukan penjualan kepada pihak lain. Adapun hasil dari penjualan tersebut dapat dibagikan kepada saudara-saudaranya, atau sebelumnya telah ada penggantian oleh Ahli Waris berkewarganegaraan Indonesia tersebut kepada ahli waris yang tidak memiliki hak mewarisi Hak Milik, tentunya dengan nilai yang setara.

Dengan demikian, jika ada salah satu Ahli Waris Pengganti yang berkewarganegaraan Indonesia, maka Ahli Waris Pengganti tersebut dapat membuat keterangan waris baik di hadapan Notaris atau dengan mengajukan permohonan kepada Pengadilan. Keterangan atau Penetapan Waris tersebut dapat menjadi dasar balik nama kepada Kantor Pertanahan setempat, tentunya setelah dilakukan pembayaran pajak. Apabila telah dilakukan balik nama, maka pihak yang memiliki dapat melakukan penjualan terhadap Hak Milik tersebut.

Demikian jawaban atas pertanyaan Saudara. Semoga bermanfaat.

Baca juga: