Penjualan Tanah Dari Buyut Oleh Sepupu Ayah
Pada dasarnya, berhak atau tidaknya Sepupu Ayah Saudara tersebut menjual tanah dimaksud, harus terlebih dahulu melihat asal usul tanah, apakah merupakan waris atau hibah, atau justru jual beli dari Buyut Saudara kepada Kakek Saudara. Apabila ternyata Sepupu Ayah Saudara tersebut ternyata tidak berhak, maka Saudara dapat mengajukan gugatan atau justru melaporkannya secara pidana. Meski demikian, adalah lebih baik manakala Saudara menyelesaikannya terlebih dahulu secara kekeluargaan dengan menyusuri asal usul maupun hak masing-masing pihak.
Pembeli Rumah yang Tidak Mau Membayar Pelunasan
Lebih lanjut, dikarenakan penyerahan yuridis (peralihan hak atas tanah melalui AJB) belum terjadi namun telah terjadi penyerahan secara nyata atas benda tersebut, maka Saudara juga dapat meminta kepada calon pembeli tersebut untuk segera mengosongkan rumah dimaksud. Guna pengosongan tersebut, Saudara dapat memberikan somasi kepada calon pembeli tersebut sebanyak 3 (tiga) kali, dan apabila memungkinkan maka dapat disepakati perdamaian dimana Saudara memperoleh sebagian dari uang titipan tersebut sebagai biaya sewa atau mengembalikan seluruh biaya titipan. Namun demikian, apabila tidak dapat ditempuh jalan perdamaian, maka Saudara dapat mengajukan gugatan pembatalan perjanjian jual beli yang didalamnya juga memuat permohonan pengosongan terhadap rumah tersebut.
Jual Beli Hak Atas Tanah yang Masih Dalam Status KPR
Jual beli Hak Atas Tanah yang masih dalam status KPR pada dasarnya dapat dilakukan. Perpindahan hak atas tanah baru terjadi manakala telah dilakukan balik nama atas Sertifikat Hak Atas Tanah sebagaimana diatur dalam Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah yang menyatakan sebagai berikut:“Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam peusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.”
Gugatan Terhadap Hak Guna Bangunan
Pemberian hak guna bangunan di atas tanah Hak Milik, dapat ditemukan penjelasannya dalam Pasal 24 Peraturan pemerintah No. 40 Tahun 1996.
Ketentuan Jual Beli Tanah Saat Pemilik Masih Hidup
Berkaitan dengan pertanyaan apakah bisa menghentikan perbuatan penjualan tanah tersebut dalam hal posisi Saudara sebagai cucu yang tidak memiliki hubungan darah dengan pihak kakek, maka jawabannya adalah tidak. Hal tersebut dikarenakan pihak kakek tersebut masih hidup sehingga perbuatan jual beli tanah tersebut hanya bisa sah apabila didasarkan pada akta notaris penghibahan hak atas tanah antara kakek dan bibi sebagaimana diatur pada pasal 1682 KUHPerdata, atau didasarkan pada kuasa menjual.
Akibat Hukum Tanah Yang Disewakan Beralih Hak Kepemilikan
Dalam pasal 1576 KUHPerdata menyatakan :
“Dengan dijualnya barang yang disewa, suatu persewaan yang dibuat sebelumnya tidaklah diputuskan kecuali apabila ini telah diperjanjikan pada waktu menyewakan barang”Dapat disimpulkan bahwa beralihnya barang, tidak memutuskan perjanjian sewa menyewa, kecuali di dalam perjanjian menyatakan sebaliknya. Jadi, alternatif lain yang dapat dilakukan saudara, tetap menjual tanah tersebut dengan persetujuan penerima sewa apabila tanah tersebut telah dialihkan. Hak penyewa masih berlaku dan tetap dapat menempati tanah tersebut dengan tetap memperhatikan persetujuan pemilik tanah yang baru.
Akibat Hukum Menempati Rumah Tanpa Hak
Sebagaimana pertanyaan Anda, penghunian rumah oleh penjual tersebut yang dilakukannya tanpa izin pemilik menunjukkan adanya pelanggaran atas pasal 167 ayat (1) KUHP yang berbunyi “Barang siapa memaksa masuk ke dalam rumah, ruangan atau pekarangan tertutup yang dipakai orang lain dengan melawan hukum atau berada di situ dengan melawan hukum, dan atas permintaan yang berhak atau suruhannya tidak pergi dengan segera, diancam dengan pidana penjara paling lima sembilan bulan atau pidana denda paling banyak empat ribu lima ratus rupiah.” Dengan demikian, perbuatan orang yang memasuki rumah orang lain tanpa izin telah adalah perbuatan yang melawan hukum.
Sanksi Penyerobotan Tanah dalam Bentuk Bangunan
Dalam ketentuan-ketentuan tersebut, tidak diatur minimal/maksimal jarak dari penyerobotan yang dimaksud, maka dari itu penulis menganggap walaupun penyerobotan dilakukan hanya terhadap tanah seluas 1 (satu) meter, maka tetap akan dikenakan hukuman pidana karena telah merampas HAK atas tanah milik orang lain. Namun demikian, dalam melaporkan pidana tersebut Saudara harus terlebih dahulu dapat membuktikan bahwa tanah seluas 1 (satu) meter tersebut adalah benar milik Saudara. Apabila Saudara masih belum dapat membuktikannya, maka salah satu cara yang dapat dilakukan adalah mengajukan permohonan pengukuran ulang kepada BPN.
Penyelesaian Sengketa Tanah
Opsi 1 apabila tanah belum memiliki sertifikat dapat menggunakan Letter C sebagaimana di tahun 1980-an Letter C merupakan tanda bukti kepemilikan atas tanah yang berada dicatat di kantor desa/kelurahan. Opsi 2 apabila memiliki sertifikat perlu adanya pengecekan ulang bagi pihak yang memiliki tanah berdampingan, pengukuran tanah diperlukan untuk membuat sertifikat dengan luas tanah yang presisi sesuai dengan faktanya.
Ancaman Pasal bagi Orang yang Tidak Mengakui Kegiatan Jual Beli
Penjual tanah tersebut juga dapat dituntut melakukan tindak pidana penipuan sebagaimana yang diatur pada pasal 278 KUHP, berdasarkan pasal tersebut biasanya seseorang yang melakukan penipuan akan menerangkan sesuatu yang seolah-olah benar atau terjadi, namun sesungguhnya perkataan tersebut adalah tidak sesuai dengan kenyataan karena tujuannya adalah untuk meyakinkan seseorang agar menguntungkan dirinya sendiri. Dengan adanya bukti AJB membuktikan bahwa pembeli telah membeli serta membayarkan uangnya kepada penjual untuk pembelian tanah yang dimana penjual mengelak telah menjual tanahnya.