Tanah PJKA atau PT KAI yang Dikuasai Masyarakat dan Pengajuan Pendaftaran Haknya

Ulasan Lengkap

Terima kasih atas pertanyaan Saudara,

Tanah PJKA Atau PT KAI

Perusahaan Jawatan Kereta Api (PJKA) yang saat ini telah berubah nama menjadi PT Kereta Api Indonesia (PT KAI), merupakan perusahaan yang berdiri pada zaman penjajahan Belanda di Indonesia yang diambil alih oleh pemerintah Indonesia setelah merdeka. Perusahaan tersebut merupakan satu-satunya perusahaan di Indonesia yang melakukan pengelolaan terhadap transportasi kereta api di Indonesia.

Pada zaman Belanda, PT KAI bernama Staatssporwegen atau disingkat sebagai “SS”. Setelah Indonesia merdeka, dimana Jepang menyerah kepada sekutu (termasuk Belanda), maka pemerintah Indonesia mengambil alih seluruh perusahaan yang ada sebelum kemerdekaan. Pemerintah Belanda sempat kembali ke Indonesia dan membentuk Staatssporwegen/Verenigde Spoorwegbedrif (SS/VS), namun berdasar Konferensi Meja Bundar, segala aset-aset Pemerintah Hindia Belanda diambilalih oleh Indonesia, termasuk perusahaan kereta api tersebut berikut dengan aset yang dimiliki.

Mulanya, perusahaan tersebut bernama Djawatan Kerata Api. Kemudian berubah menjadi Perusahaan Nasional Kereta Api. Selanjutnya berubah nama menjadi Perusahaan Umum Kereta Api, dan terakhir berubah menjadi PT. Kereta Api Indonesia.[1]

Sebagai Badan Hukum, PT Kereta Api Indonesia memiliki hak dan kewajiban, termasuk di dalamnya aset berupa hak atas tanah. Namun demikian, dikarenakan PT. KAI tersebut merupakan perusahaan Belanda yang diambil alih oleh Pemerintah Indonesia, maka terdapat beberapa aset yang alas haknya masih menggunakan ketentuan Pemerintah Belanda, termasuk di dalamnya adalah aset berupa lahan.

Bidang tanah merupakan aset atau harta tidak bergerak. Bukti kepemilikan aset tanah atau hak atas tanah diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Pokok Pokok Agraria (selanjutnya disebut “UUPA”) dan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (selanjutnya disebut “PP 24/1997”), yaitu berupa Sertipikat Hak Atas Tanah.

UUPA sendiri mengatur macam-macam hak atas tanah, diantaranya adalah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, Hak Pakai dan lain-lain. PP 24/1997 juga mengakui adanya Hak Pengelolaan. Hak Milik tidak dapat dimiliki selainn oleh subyek hukum perorangan (natuurlijk persoon), sehingga hak atas tanah yang dimiliki oleh Badan Hukum adalah selain Hak Milik.

Jika merujuk pada UUPA, dimana peraturan tersebut juga mengatur peralihan hak barat, maka terdapat beberapa istilah hak atas tanah yang berlaku di zaman Penjajahan Belanda. Hak-hak tersebut diantaranya adalah Eigendom, Erfpacht, Opstal, Gogolan, Pekulen, dan Sanggan, kesemua hak atas tanah tersebut dapat dikonversi menjadi hak atas tanah yang diatur dalam UUPA dan PP 24/1997.

Umumnya, alas hak aset tanah PT KAI masih berupa Grondkaart, yaitu dalam bentuk gambar yang menyebutkan letak, luas, dan nomor Grondkaart. Oleh karena itu, tidak ada kejelasan apakah Grondkaart merupakan hak barat atau tidak.

Meski demikian, terdapat surat Menteri Keuangan RI Cq Direktorat Jenderal Pembinaan BUMN Nomor : S-11 / MK. 16 / 1994 tanggal 24 Januari 1995 kepada Menteri Agraria / Kepala BPN (selanjutnya disebut “Surat Menkeu”)yang menyampaikan bahwa tanah-tanah yang diuraikan dalam Grondkaart pada dasarnya merupakan kekayaan negara sebagai Aktiva Tetap PERUMKA sekarang PT. KAI.[2] Surat antar Kementerian tersebut ternyata cukup memiliki kekuatan, dimana beberapa putusan pengadilan menunjukkan pengakuan terhadap hak Grondkaart, diantaranya putusan mahkamah agung nomor : 457K/TUN/2017.[3]

Penguasaan Tanah PJKA Atau PT KAI Oleh Masyarakat

Sebagaimana telah disampaikan di atas, bahwa tanah PT KAI sampai dengan saat ini masih banyak yang belum disertifikatkan. Adapun berdasar peristiwa yang ada, tanah PT KAI tidak hanya tanah-tanah yang ada di sekitar rel, melainkan juga tanah-tanah yang di dekat stasiun dan bahkan jauh dari rel serta stasiun. Hal tersebut dikarenakan, ada kemungkinan terjadi perpindahan rel sebelumnya, atau penggunaan lahan untuk selain rel.

Alas hak Grondkaart yang hanya berbentuk gambar, dan bahkan diterbitkan sebelum Indonesia merdeka (pada zaman Pemerintahan Hindia Belanda), ternyata banyak menimbulkan permasalahan. Permasalahan-permasalahan tersebut terjadi diantaranya karena:

– Posisi atau kondisi lingkungan yang sudah berbeda dari saat diterbitkannya Grondkaart;

– Penerbitan hak-hak lain oleh pemerintah kepada pihak selain PT KAI sebelum terbitnya Surat Menkeu;

– dan lain-lain

Permasalahan-permasalahan tersebut tidak jarang membuat tidak jelasnya letak Grondkaart. Terdapat beberapa perkara yang timbul karena ketidakjelasan Grondkaart, sehingga PT KAI mengklaim tanah yang sebenarnya tidak termasuk dalam Grondkaart, seperti dalam Perkara Register Nomor 1252/Pdt.G/2019/PN.Sby dan beberapa putusan lainnya.

Seakan hak PT KAI yang didasarkan pada Grondkaart diistimewakan oleh pemerintah, ketentuan terkait penelantaran tanah pun menjadi hal yang tidak berlaku bagi tanah Grondkaart. Sebagaimana kita ketahui cukup banyak lahan-lahan yang dimiliki oleh PT KAI yang tidak disertifikatkan, dan banyak diantaranya dikuasai secara fisik selama bertahun-tahun hingga terdapat bangunan di atasnya, namun ketika PT KAI mempermasalahkan tanah tersebut, masyarakat yang menguasainya harus meninggalkan lahan dimaksud.

Berkaitan dengan penguasaan oleh Saudara atas tanah PJKA atau PT KAI, maka Saudara dapat meminta pengecekan terlebih dahulu apakah tanah yang telah Saudara kuasai. Hal tersebut untuk menghindari adanya permasalahan dikemudian hari yang dapat merugikan Saudara.

Pengajuan Pendaftaran Hak Tanah PJKA Atau PT KAI

Sebagaimana telah disampaikan di atas, bahwasanya Saudara harus terlebih dahulu memeriksa apakah lahan tersebut termasuk dalam lahan PT KAI. Saudara dapat mempertanyakannya kepada Kelurahan atau Kecamatan sekitar atau bahkan Kantor Pertanahan.

Manakala tidak ada informasi atau bukti bahwasanya tanah tersebut adalah milik PT KAI, maka Saudara dapat mengajukan pendaftaran hak atas tanah atas dasar penguasaan fisik. Adapun jika tanah dimaksud diindikasi milik PT KAI, Kantor Pertanahan akan terlebih dahulu meminta informasi kepada PT KAI sebelum menerbitkan Sertipikat Hak Atas Tanah atas nama Saudara.

Namun demikian, jika Saudara mendapati fakta bahwa tanah dimaksud adalah milik PT KAI, maka sebaiknya Saudara tidak mengajukan permohonan pendaftaran atas tanah tersebut kecuali telah terdapat peralihan dari PT KAI kepada Saudara. Hal tersebut guna menghindari adanya permasalahan dan kerugian yang berpotensi Saudara atau ahli waris Saudara alami di kemudian hari.

Demikian jawaban atas pertanyaan Saudara. Semoga bermanfaat.

Terima kasih.

[1] https://www.kai.id/corporate/about_kai/

[2] Rizky Yulia Chandra dkk, KEKUATAN HUKUM GRONDKAART MILIK PT. KERETA API INDONESIA (STUDI KASUS PENGUASAAN TANAH DI KELURAHAN TANJUNG MAS KOTA SEMARANG), DIPONEGORO LAW JOURNAL

Volume 6, Nomor 2, Tahun 2017, halaman 7.

[3] https://repository.unej.ac.id/handle/123456789/102401

Baca juga:

Eigendom dan Konversinya

Penggabungan Hak Atas Tanah

Pendaftaran Hak Atas Tanah Terhalang Karena Pihak Lain Juga Memiliki Letter C Asli

Penguasaan Fisik Sebagai Syarat Pendaftaran Hak Atas Tanah

Pendaftaran Hak Atas Tanah

Tonton juga:

tanah pjka atau pt kai| tanah pjka atau pt kai| tanah pjka atau pt kai| tanah pjka atau pt kai| tanah pjka atau pt kai| tanah pjka atau pt kai| tanah pjka atau pt kai| tanah pjka atau pt kai| tanah pjka atau pt kai| tanah pjka atau pt kai|