Potensi Peralihan Hak Atas Tanah yang Disewakan Selama 45 Tahun

Ulasan Lengkap

Terima kasih atas pertanyaan Saudara,

Hak Atas Tanah

Dalam pertanyaan Saudara tidak disampaikan mengenai jenis hak kepemilikan yang dimiliki oleh Pihak Saudara. Hal tersebut sangat berpengaruh, sebab terdapat beberapa jenis hak kepemilikan atas tanah yang berlaku di Indonesia, dimana kesemuanya berbeda dari segi subyek hukum pemiliknya maupun jangka waktu kepemilikannya, sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Pokok-Pokok Agraria (salanjutnya disebut “UUPA”).

Kepemilikan hak atas tanah yang tidak memiliki jangka waktu dan hanya dapat dimiliki oleh perorangan warga negara Indonesia adalah Hak Milik yang dibuktikan dengan Sertipikat Hak Milik. Di bawah Hak Milik, terdapat Hak Guna Bangunan yang dapat dimiliki oleh perorangan warga negara Indonesia atau Badan Hukum Indonesia ataupun Asing dengan jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun dan dapat diperpanjang selama 20 (dua puluh tahun).

Di luar kedua hak atas tanah di atas, ada pula hak guna usaha, hak pakai, hak pengelolaan dan lain sebagainya. Namun demikian, hak-hak tersebut memiliki jangka waktu dan persyaratan-persyaratan tertentu.

Oleh karena itu, jika yang Saudara miliki adalah Hak Milik, maka hak tersebut tidak memiliki jangka waktu dan akan tetap berlaku selamanya kecuali terdapat peralihan atau pembebasan lahan oleh pemerintah karena kepentingan umum.

Menyewakan Hak Atas Tanah Kepada Pihak Lain Selama 45 Tahun

Salah satu hak yang disebutkan dalam UUPA adalah Hak Sewa. Pasal 44 UUPA memberikan pengertian hak sewa sebagai:

“(1) Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah-milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.

(2) Pembayaran uang sewa dapat dilakukan

1. satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu;
2. sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan.”

Tidak ada batasan waktu dalam hak sewa, namun seyogyanya hak sewa tidak sepatutnya lebih lama dari hak pengelolaan ataupun hak guna bangunan yang memiliki karakteristik hampir sama dengan hak sewa.

Sebagaimana disampaikan di atas, apabila yang Saudara miliki adalah Hak Milik, maka selama Saudara tidak melakukan peralihan hak milik tersebut tidak akan beralih pada siapapun. Adapun hak sewa yang ada di atas hak milik tersebut hanya akan tetap sebagai hak sewa dan selama tidak ada klausul yang disalahgunakan dalam perjanjian sewa, maka perjanjian sewa tidak akan menjadi bukti peralihan hak milik.

Namun demikian, ketika hak yang Saudara miliki adalah Hak Guna Bangunan yang jelas-jelas jangka waktunya adalah 30 (tiga puluh) tahun, namun Saudara menyewakan lahan tersebut selama 45 (empat puluh lima) tahun, maka harus diteliti kembali kapan Hak Guna Bangunan tersebut habis jangka waktunya. Apabila ternyata jangka waktunya telah habis dan belum ada perpanjangan yang Saudara lakukan, maka berpotensi penerima sewa dari Saudara tersebut akan mengajukan permohonan hak atas tanah yang baru.

Oleh karena itu, Saudara harus kembali meneliti isi perjanjian sewa menyewa. Hal tersebut dikarenakan, meski perjanjian sewa menyewa hanya berisi penyerahan hak kepada pihak lain untuk menggunakan lahan milik Saudara, namun tidak menutup kemungkinan dalam perjanjian tersebut terdapat klausul yang merugikan Saudara sendiri.

PBB Bukan Bukti Hak Atas Tanah

Dalam pertanyaan Saudara, disampaikan bahwa yang membayar Pajak Bumi dan Bangunan (selanjutnya disebut “PBB”) adalah penerima sewa. Namun demikian, bukti pembayaran PBB bukanlah bukti kepemilikan hak.

Selain Pasal 19 UUPA jo. Pasal 4 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (selanjutnya disebut “PP 24/1997”) mengatur bahwa bukti kepemilikan hak atas tanah adalah sertipikat, dijelaskan pula dalam Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 Tentang Pajak Bumi dan Bangunan (selanjutnya disebut “UU 12/1985”). Penjelasan Pasal 4 Ayat (1) UU 12/1985 menyatakan:

“Tanda pembayaran/pelunasan pajak bukan merupakan bukti pemilikan hak.”

Dengan demikian, selama dalam perjanjian sewa menyewa tersebut tidak terdapat ketentuan yang mengatur peralihan hak, maka hak atas tanah tersebut tetap menjadi milik Saudara. Kepemilikan tersebut juga tidak akan beralih meski PBB dibayarkan oleh penerima sewa, sebab hal tersebut merupakan kesepakatan Saudara dengan penerima sewa.

Demikian jawaban atas pertanyaan Saudara, semoga bermanfaat. Terima kasih.

Sumber:

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Pokok Pokok Agraria

Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 Tentang Pajak Bumi dan Bangunan

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

Baca juga:

Bagaimana Posisi Penyewa Dalam Perjanjian Sewa Ketika Pemilik Obyek Berganti?

Macam-macam Pajak

Eigendom dan Konversinya

Kontrak Innominat

Kredit Pemilikan Rumah

Pajak Bumi dan Bangunan

32 Soal Latihan Hukum Agraria

Bahaya! Hanya Dengan PPJB Bisa Balik Nama

Macam-Macam Pajak Daerah

Macam-macam Peralihan Hak Atas Tanah

Permohonan Pembatalan Sertifikat Tanah

Hak Tanah Yasan

Perpanjangan Hak Guna Bangunan  

Mengenal Hak Pakai dan Pengajuan Serta Jenisnya

Penggabungan Hak Atas Tanah

Perjanjian Sewa Menyewa Rumah atau Tanah, 3 Hal yang Harus Masuk Dalam Perjanjian

Tonton juga: