Pembeli Rumah yang Tidak Mau Membayar Pelunasan

Ulasan Lengkap

Terima kasih atas pertanyaan Saudara.

Pada dasarnya jual beli rumah tentunya juga bersamaan dengan jual beli lahan/bidang tanah tempat rumah tersebut dibangun. Adapun jual beli tanah dan rumah yang berdiri di atasnya harus tunduk pada Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Pokok-Pokok Agraria dan peraturan pelaksana dibawahnya, termasuk namun tidak terbatas Peraturan Pemerintah Nomro 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”) yang diubah sebagian pada Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (“PP 18/2021”).

Jual beli hak atas tanah dan rumah yang berdiri di atasnya, berarti adalah perbuatan untuk mengalihkan hak kepada orang lain. Peralihan hak atas tanah harus didasari dengan Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), sebagaimana diatur dalam Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997. Tanpa adanya AJB tersebut, maka peralihan hak atas tanah dianggap tidak pernah terjadi. Adapun untuk dapat dilakukan pembuatan AJB, pihak pembeli harus melunasi terlebih dahulu seluruh harga jual beli kepada penjual, dan juga harus dilakukan pembayaran terhadap pajak-pajak yang dikenakan terhadap penjual maupun pembeli.

Berdasar pertanyaan Saudara tersebut, dikarenakan calon pembeli baru membayar uang titipan, maka dalam hal ini belum ada peralihan hak atas tanah. Adapun untuk perjanjian oleh dan diantara Saudara dan calon pembeli tersebut kami tidak mengetahuinya, namun demikian, jika mengacu pada ketentuan yang berlaku maka uang titipan tersebut dapat juga disebut dengan Uang Muka atau Down Payment (DP). Jual beli yang dilakukan dengan Uang Muka atau DP berarti belum ada pelunasan. Adapun Pasal 1517 KUH Perdata mengatur:

“Jika pembeli tidak membayar harga pembelian, maka penjual dapat menuntut pembatalan jual beli itu menurut ketentuan Pasal 1266 dan 1267 KUH Perdata”

Dengan demikian, Saudara dapat membatalkan perjanjian antara Saudara dengan calon pembeli tersebut yang dilakukan dengan memberitahukan kepada calon pembeli dimaksud.

Lebih lanjut, dikarenakan penyerahan yuridis (peralihan hak atas tanah melalui AJB) belum terjadi namun telah terjadi penyerahan secara nyata atas benda tersebut, maka Saudara juga dapat meminta kepada calon pembeli tersebut untuk segera mengosongkan rumah dimaksud. Guna pengosongan tersebut, Saudara dapat memberikan somasi kepada calon pembeli tersebut sebanyak 3 (tiga) kali, dan apabila memungkinkan maka dapat disepakati perdamaian dimana Saudara memperoleh sebagian dari uang titipan tersebut sebagai biaya sewa atau mengembalikan seluruh biaya titipan. Namun demikian, apabila tidak dapat ditempuh jalan perdamaian, maka Saudara dapat mengajukan gugatan pembatalan perjanjian jual beli yang didalamnya juga memuat permohonan pengosongan terhadap rumah tersebut.