Pajak Peralihan Hak Atas Tanah Karena Pewarisan

Ulasan Lengkap

Kepemilikan hak atas tanah adalah hak yang memberi wewenang kepada yang mempunyai hak untuk mengambil manfaat dari tanah yang dimilikinya. Dalam Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 Tentang Pokok-Pokok Agraria (UUPA) dinyatakan bahwa hak atas tanah dapat beralih dan dialihkan dari pemegang haknya kepada pihak lain. Salah satu bentuk peralihan hak atas tanah dengan cara beralih yaitu berpindahnya hak atas tanah kepada pihak lain karena pemegang haknya meninggal dunia adalah melalui pewarisan.

Peralihan hak atas tanah ini terjadi karena hukum, artinya dengan meninggalnya pemegang hak, maka ahli warisnya memperoleh hak atas tanah tersebut. Dalam hal beralih ini, pihak yang memperoleh hak harus memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah.[1] Mengenai kepemilikan atas tanah tersebut, tentu akan memperhatikan terkait dengan pajak atas tanah Pewaris. Merujuk ketentuan dalam Pasal 4 Ayat (3) Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 Tentang Pajak Penghasilan (UU PPH)  menyatakan bahwa yang dikecualikan dari objek pajak adalah warisan. Dengan demikian, tidak ada pajak PPh yang dibebankan kepada Ahli Waris untuk balik nama suatu hak atas tanah.

Ketentuan yang sejenis juga menyatakan hal yang sama bahwa warisan bukan termasuk objek pajak yang dimuat dalam Pasal 111 Angka 2 Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 Tentang Cipta Kerja yang merubah ketentuan Pasal 4 Ayat (3) UU PPH. Warisan yang dimaksud ini dapat berbentuk harta bergerak maupun tidak bergerak yang diwariskan tersebut telah dilaporkan dalam Surat Pemberitahuan (SPT) Pewaris. Namun jika masih ada pajak terutang, maka harus tetap dilunasi terlebih dahulu. Oleh karena itu, harus terlebih dahulu dilihat apakah atas SPT Pewaris terdapat pajak yang masih tertunggak atau tidak.

Hal yang terpenting dilakukan apabila telah menerima tanah warisan, perlu melakukan pendaftaran tanah kepada Kantor Pertanahan yang berada di sekitar wilayah hukum tanah itu berada. Terkait dengan kepemilikan tanah yang berasal dari pewarisan diatur dalam Pasal 42 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (PP 24/1997) yang menyebutkan bahwa:

1. Untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang tanah hak yang sudah didaftar dan hak milik atas satuan rumah susun sebagai yang diwajibkan menurut ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36, wajib diserahkan oleh yang menerima hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan sebagai warisan kepada Kantor Pertanahan, sertipikat hak yang bersangkutan, surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai pemegang haknya dan surat tanda bukti sebagai ahli waris.
2. Jika bidang tanah yang merupakan warisan belum didaftar, wajib diserahkan juga dokumen-dokumen sebagaimana dimaksud dalam Pasal 39 ayat (1) huruf b.
3. Jika penerima warisan terdiri dari satu orang, pendaftaran peralihan hak tersebut dilakukan kepada orang tersebut berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris sebagaimana dimaksud pada ayat (1).
4. Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun tertentu jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu, pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun itu dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian waris tersebut.
5. Warisan berupa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang menurut akta pembagian waris harus dibagi bersama antara beberapa penerima warisan atau waktu didaftarkan belum ada akta pembagian warisnya, didaftar peralihan haknya kepada para penerima waris yang berhak sebagai hak bersama mereka berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan/atau akta pembagian waris tersebut.

Dari ketentuan di atas, apabila seseorang pemilik tanah meninggal dunia, maka orang yang menerima warisan itu dalam waktu 6 (enam) bulan harus mendaftarkan tanah warisannya tersebut ke Badan Pertanahan Nasional, waktu 6 (enam) bulan itu dapat diperpanjang oleh Badan Pertanahan Nasional. Menurut ketentuan Pasal 61 Ayat (3) PP 24/1997 menyatakan bahwa:

Untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan yang diajukan dalam waktu 6 (enam) bulan sejak tanggal meninggalnya pewaris, tidak dipungut biaya pendaftaran.

Sesuai dengan pasal tersebut di atas, bahwa penerima warisan (ahli waris) harus mendaftarakan tanahnya ke Kantor Pertanahan. Tetapi harus diperhatikan terlebih dahulu apakah tanahnya tersebut sudah dibukukan atau belum. Untuk tanah yang telah dibukukan maka yang perlu diserahkan ke Kantor Pertanahan adalah:

1. Sertifikat pewaris
2. Surat keterangan meninggal dunia dari Kepala Desa atau Lurah. Untuk memperoleh surat tersebut, ahli waris atau para ahli waris memohon surat yang disahkan oleh Ketua Rukun Tetangga (RT) dan diketahui oleh Kepala Rukun Warga (RW) dan dua orang saksi, dilampirkan surat keterangan pemakaman dari Kantor Pemakaman setempat.
3. Surat keterangan waris.
4. Surat keterangan Pajak Bumi dan bangunan (PBB) terakhir.

Kemudian, Ahli Waris mendaftarkan ke kantor Badan Pertanahan Nasional dengan membawa dokumen yang diperlukan. Demikianlah pelaksanaan peralihan hak milik atas tanah karena pewarisan yang seharusnya dilakukan oleh para ahli waris, apabila mendaftarkan tanah miliknya tersebut berdasarkan UU PA dan PP 24/1997.

Lebih lanjut, berkaitan dengan pewarisan, untuk balik nama kepada ahli waris, maka pajak-pajak yang harus dibayarkan adalah sebagai berikut:

1. Pajak Bumi dan Bangunan, Pajak ini ialah pungutan atas tanah dan bangunan yang didasari adanya laba dan atau kedudukan sosial ekonomi bagi seseorang atau badan yang mempunyai suatu hak atasnya, atau memperoleh manfaat asal padanya.
2. Bea Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), pajak yang dikenakan kepada para ahli waris, sehubungan dengan peralihan hak atas tanah dan bangunan dari pewaris kepada ahli warisnya. BPHTB karena warisan diatur dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, karena perolehan hak karena warisan merupakan salah satu jenis perolehan hak yang dikenakan pajak.

Dengan demikian, selain beberapa pajak yang harus diketahui sebagaimana telah diuraikan di atas, juga terdapat beberapa persyaratan dokumen yang harus dipersiapkan setelah menerima tanah warisan.

[1] Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, Kencana, Jakarta, 2010, hlm. 301.