Jual Beli Hak Atas Tanah yang Masih Dalam Status KPR

Ulasan Lengkap

Jual beli Hak Atas Tanah yang masih dalam Status KPR (Kredit Perolehan Rumah) pada dasarnya dapat dilakukan. Dalam pertanyaan Saudara, tidak dijelaskan apakah sudah dilakukan penandatanganan Akta Jual Beli di hadapan PPAT dan telah dilakukan balik nama terhadap Sertifikat Hak Atas Tanah dimaksud. Sebagaimana diketahui, perpindahan hak atas tanah baru terjadi manakala telah dilakukan balik nama atas Sertifikat Hak Atas Tanah sebagaimana diatur dalam Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah yang menyatakan sebagai berikut:

“Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam peusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.”

Apabila sudah terdapat penandatanganan Akta Jual Beli di hadapan PPAT, maka Saudara dapat melakukan penjualan terhadap ha katas tanah dimaksud kepada pihak lain.

Selanjutnya, dikarenakan Saudara masih mengangsur rumah tersebut di bank, maka pada umumnya terhadap rumah tersebut dibebankan hak jaminan atas fasilitas kredit yang Saudara peroleh. Jaminan dimaksud tentunya adalah Hak Tanggungan sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan. Artinya, dalam jual beli tersebut Saudara harus memberitahukan kepada pembeli bahwa benda yang akan Saudara jual masih dibebankan hak tanggungan, sehingga nantinya harus disepakati apakah pembeli menginginkan untuk mengambilalih fasilitas kredit tersebut, atau melunasi seluruh hutang kepada bank.

Apabila terjadi pengambilalihan kredit, maka tentunya harus dilakukan cessie terhadap hutang Saudara di bank oleh pembeli tersebut. Pelaksanaan cessie tersebut harus dilakukan atas persetujuan bank, sehingga Saudara harus memberitahukan kepada bank terlebih dahulu sebelum melakukan jual beli. Apabila bank telah setuju, maka Saudara dapat pergi ke Notaris untuk membuat perjanjian Cessie sekaligus menandatangani Akta Jual Beli di hadapan PPAT.

Namun demikian, apabila pembeli ingin melunasinya secara langsung, umumnya Saudara dan pembeli akan terlebih dahulu menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) terlebih dahulu, dan Saudara akan memperoleh uang dengan nilai yang setara dengan harga keseluruhan rumah tersebut dikurangi Pajak BPHTB, atau hanya senilai sisa kredit pada bank. Selanjutnya, Saudara harus melakukan pelunasan kepada bank dan menerima kembali Sertifikat Hak Atas Tanah yang disimpan oleh bank. Apabila Sertifikat Hak Atas Tanah telah diperoleh, Saudara dapat meminta pembeli untuk membayar pelunasan harga rumah sekaligus membayar BPHTB agar dapat dilakukan penandatanganan Akta Jual beli di hadapan Notaris.

Selanjutnya, apabila ternyata Saudara dan Developer belum menandatangani Akta Jual Beli di hadapan PPAT, melainkan hanya menandatangani PPJB, maka Saudara harus memberitahukan terlebih dahulu kepada developer adanya peralihan dari Saudara kepada pembeli baru. Umumnya, atas peralihan tersebut Saudara dan/atau pembeli akan dikenakan biaya administrasi. Adapun terkait kredit bank, pembeli dapat memilih apakah akan mengambilalih kredit atau akan melunasinya secara langsung.