Developer Sekolahkan Sertifikat Induk, Nasib dan Solusi Pembeli Unit

Dijawab oleh hukum expert 06 July 2025 Pertanahan & Perumahan

Panggilan Umum Perkara Perdata developer sekolahkan sertifikat

Pertanyaan

Assalamualaikum Wr. Wb.Saya ingin bertanya, jadi saya membeli ruma di perumahan. Developer memberikan 2 opsi pembayaran yang pertama cash keras dan cash bertahap. Saya memilih untuk mengambil cash bertahap. Sudah berjalan selama 2 tahun. Namun di awal 2025 ini terendus kasus dari perumahan lain yang sudah dibangun oleh developer, yaitu developer melakukan penipuan dengan menyekolahkan sertifikat-sertifikat tanah pemilik. Ada juga perumahan yang dibangun ternyata belum lunas ke pemilik. Namun kasus di tempat saya yaitu sertifikat digadaikan oleh pemilik developer atas nama sendiri dan ternyata belum pecah masih ada 3 sertifikat dalam 2 blok perumahan. Kami sudah menghubungi pihak bank dan notaris. Mereka menyarankan untuk pecah terlebih dahulu dan menjadikan SHM dan akan dibantu oleh pihak bank. Namun sepertinya bagian ini kami harus menebusnya yang seharusnya menjadi tanggung jawab developer. Dan diketahui developer tidak pernah membayar cicilan dari bank. Karena kata notaris jika kami melaporkan ke pihak berwajib dan menjadi sengketa, notaris tidak berani menandatangani untuk pecah sertifikat supaya menjadi SHM. \ Karena kami warga sudah berdiskusi untuk memiliki SHM terlebih dahulu lalu kami akan melaporkan developer ke kepolisian atas dugaan penipuan. Perjanjian kami dengan developer belum AJB masih PPJB antara pembeli dan penjual. Namun di dalam perjanjian itu ada point dimana jika developer menyekolahkan sertifikat maka berhak dilaporkan ke pihak yang berwajib. Kami sempat mengecek cap dan ttd notaris PPJB ternyata mereka merasa tidak pernah mengeluarkan cap dan ttd tersebut. 1. Apakah benar demikian dan apakah langkah kami sudah benar? 2. Ternyata ada 1 orang dari kami yang tidak terima dan berdiskusi terlebih dahulu lalu membuat laporan ke pihak kepolisian dengans tatus tanah yang belum SHM, apakah permasalahan akan menjadi rumit? 3. Langkah apa yang sebaiknya kami ambil supaya permasalahan tidak menjadi rumit? Terus terang kami warga biasa tidak ada yang b

Ulasan Lengkap

Terima kasih atas pertanyaan Saudara

Developer Sekolahkan Sertifikat Induk

Dalam pertanyaan Saudara, disampaikan bahwa Developer atau Pengembang telah menyekolahkan sertifikat induk. Istilah “menyekolahkan” di sini kami asumsikan sebagai membebankan hak jaminan terhadap sertifikat hak atas tanah dimaksud.

Pada dasarnya, penjualan unit rumah adalah juga menjual hak atas tanah tempat rumah tersebut didirikan. Hal tersebut untuk memberikan kepastian hak terhadap pembeli.

Terkait jual beli unit rumah oleh Developer, Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman (selanjutnya disebut “UU 1/2011”), mengatur tentang developer, yaitu dalam Pasal 1 butir 26 UU 1/2011 yang menyatakan:

“Badan hukum adalah badan hukum yang didirikan oleh warga negara Indonesia yang kegiatannya di bidang penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman.”

Oleh karena itu setiap Pengembang/Developer harus berbadan hukum.

Jual beli dapat diawali oleh Perjanjian Pengikatan Jual Beli, dimana Perjanjian Pengikatan Jual Beli adalah untuk memberikan perikatan sebelum semua syarat terpenuhi seperti belum adanya pelunasan ataupun pembayaran pajak, atau pemecahan sertifikat hak atas tanah. Pasal 42 Ayat (2) UU 1/2011 mengatur:

“Perjanjian pendahuluan jual beli sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas:

status pemilikan tanah;
hal yang diperjanjikan;
kepemilikan izin mendirikan bangunan induk;
ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; dan
keterbangunan perumahan paling sedikit 20% (dua puluh persen).”

Dengan demikian, meski Pengembang/Developer telah menjual dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli, namun harus ada kejelasan terhadap 5 (lima) hal tersebut di atas. BahkanPasal 145 Ayat (1) UU 1/2011 mengatur:

“Badan hukum yang belum menyelesaikan status hak atas tanah lingkungan hunian atau Lisiba, dilarang menjual satuan permukiman.”

Dengan demikian, seharusnya Pengembang/Developer sudah harus memecah Hak Atas Tanah untuk setiap unit rumah, untuk kemudian dimiliki oleh setiap pembeli unit.

Dalam pertanyaan Saudara, tidak disebutkan apakah pembayaran telah lunas atau belum. Namun demikian, jika belum ada proses pemecahan sertifikat hak atas tanah, maka seharusnya Pengembang/Developer tersebut tidak menerima pelunasan, sebagaimana Pasal 45 UU 1/2011 yang menyatakan:

“Badan hukum yang melakukan pembangunan rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun tidak boleh melakukan serah terima dan/atau menarik dana lebih dari 80% (delapan puluh persen) dari pembeli, sebelum memenuhi persyaratan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 42 ayat (2).”

Serta Pasal 138 UU 1/2011 yang menyatakan:

“Badan hukum yang melakukan pembangunan rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun dilarang melakukan serah terima dan/atau menarik dana lebih dari 80% (delapan puluh persen) dari pembeli sebelum memenuhi persyaratan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 45.”

Dengan demikian, seharusnya Pengembang/Developer Saudara sudah memproses pemecahan sertifikat hak atas tanah sebelum adanya penandatanganan Perjanjian Pengikatan Jual Beli.

Nasib dan Solusi Pembeli Unit

Berkaitan dengan adanya sertifikat induk yang masih dijaminkan di bank dan belum ada pelunasan, maka sertifikat induk tersebut berpotensi akan dilelang oleh Bank untuk pelunasan kredit yang tidak kunjung dibayar oleh Pengembang/Developer. Hal yang demikian tentunya akan sangat merugikan pembeli yang telah melakukan pembayaran kepada Pengembang/Developer.

Tindakan tidak melakukan pemecahan sertifikat induk untuk masing-masing pemilik unit, namun Pengembang/Developer telah menjual atau bahkan menerima uang dari pembeli, cukup menunjukkan terpenuhinya unsur tindak pidana penipuan sebagaimana diatur dalam Pasal 378 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana yang menyatakan:

“Barangsiapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang maupun menghapuskan piutang, diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun.”

Namun demikian, karena pasal tersebut masih merujui pada Kitab Undang-Undang Hukum Pidana yang pertanggungjawabannya adalah individu, maka laporan terhadap dugaan tindak pidana tersebut hanya dapat menjadikan Direktur dari Pengembang/Developer untuk diproses pidana, dan tidak menghukum Badan Hukum.

Lebih lanjut, UU 1/2011 juga mengatur terkait tindak pidana dalam bidang perumahan sebagai berikut:

Pasal 151 UU 1/2011

“(1) Setiap orang yang menyelenggarakan pembangunan perumahan, yang tidak membangun perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 134, dipidana dengan pidana denda paling banyak Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah).

(2) Selain pidana sebagaimana dimaksud pada ayat (1) pelaku dapat dijatuhi pidana tambahan berupa membangun kembali perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan.”

Pasal 154 UU 1/2011

“Setiap orang yang menjual satuan lingkungan perumahan atau Lisiba yang belum menyelesaikan status hak atas tanahnya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 137, dipidana dengan pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun atau denda paling banyak Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah).”

Pasal 155

“Badan hukum yang dengan sengaja melakukan serah terima dan/atau menerima pembayaran lebih dari 80% (delapan puluh persen) dari pembeli sebagaimana dimaksud dalam Pasal 138, dipidana dengan pidana kurungan paling lama 1 (satu) tahun atau denda paling banyak Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah).”

Dengan demikian Saudara dapat melakukan pelaporan terhadap tindakan Pengembang/Developer tersebut.

Lebih lanjut, dalam proses hukum pidana, sangat kecil kemungkinan bagi Terpidana untuk diminta mengganti rugi atau bahkan melakukan pemecahan sertifikat induk. Oleh karena itu, Saudara juga dapat melakukan gugatan terhadap Pengembang/Developer untuk melaksanakan pemecahan sertifikat dan membebaskannya dari hak jaminan bank.

Berkaitan dengan rencana para pembeli untuk melakukan pelunasan kepada bank dan melakukan pemecahan karena developer sekolahkan sertifikat induk, maka harus diperhitungkan pula untuk tidak membuat para pembeli merugi. Biaya pemecahan dan peningkatan hak menjadi hak milik (dikarenakan sertifikat induk masih berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan) pada dasarnya adalah kewajiban Pengembang/Developer.

Guna pemecahan dan peningkatan hak, Saudara juga harus menunjukkan hak Saudara untuk melakukan pemecahan, terlebih Saudara baru memegang Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dan bukan Akta Jual Beli (AJB) yang menjadikan belum adanya penyerahan secara hukum. Perlu diingat pula bahwa terdapat fasum yang wajib diserahkan oleh Pengembang/Developer kepada pemerintah, dan bahkan harus ada site-plan untuk mengetahui batas-batas setiap unit.

Oleh karena itu, ada baiknya untuk memberikan peringatan kepada Pengembang/Developer, yang apabila tidak ditanggapi maka Saudara bersama-sama dengan para pembeli lain dapat memproses pidana bersama-sama dengan gugatan perdata.

Demikian jawaban atas pertanyaan Saudara. Semoga bermanfaat.

Baca juga:

Penjualan Tanah Yasan Oleh Pengembang / Developer dan 3 Akibat Hukumnya

Perizinan Perusahaan Pengembang Perumahan: Menjadi Developer yang Sah dan Memenuhi Prosedur Serta Syarat yang Berlaku

Developer Pailit dan Fasum Telah Diterima Pemkot, Lampu Jalan Tetap Mati Hingga Warga Patungan

Daftar Peserta Kelas Online Gratis “Hal yang Harus Diwaspadai Pada Saat Pembelian Rumah Kepada Developer”

Biaya-Biaya Pembelian Rumah dari Developer dan Rumah Second Hand

Perusahaan Developer Menjual Kavling

Apakah Developer yang Tidak Menyerahkan Unit Pada Saat Jatuh Tempo Sesuai Perjanjian Kepada Pembeli Dapat Menjadi Dasar Diajukannya Kepailitan

Hambatan/Kendala Yang Dialami Developer Dalam Menyerahkan Fasilitas Umum Dan Fasilitas Sosial

Peralihan Properti Pada Saat Status Pembelian PPJB

Tonton juga:

Kembali ke intisari

Punya Pertanyaan Tentang Masalah Hukum?

Kirim pertanyaan apapun tentang hukum, tim kami akan dengan maksimal menjawab pertanyaan Anda.

Kirim Pertanyaan