Bagian Ahli Waris Pengganti & Cara Balik Nama Sertifikat

Ulasan Lengkap

Saudara tidak menjelaskan agama apa yang dianut dalam keluarga saudara, apabila keluarga Saudara menganut agama Islam, maka pembagian waris cucu dari anak laki-laki diberikan apabila tidak ada penghalang yaitu ayah. Sedangkan apabila Saudara beragama non Muslim, maka dalam KUH Perdata, prinsip pewarisan dibagi dalam 4 golongan diantaranya:

1. Golongan I: suami/istri yang hidup terlama dan anak keturunannya (Pasal 852 KUHPerdata)
2. Golongen II: Orang tua dan saudara kandung pewaris;
3. Golongan III: Keluarga dalam garis lurus ke atas setelah bapak dan ibu pewaris
4. Golongan IV : Paman dan bibi pewaris baik dari pihak ibu maupun bapak sampai derajat keenam.

Ahli waris golongan I ini yang memiliki hak terkuat dan penuh, artinya ahli waris golongan II tidak bisa mewarisi harta peninggalan apabila ahli waris golongan I masih ada.

Jika Anak Perempuan Membeli Rumah dari Kakek Sewaktu Kakek Masih Hidup

Dalam pertanyaan, Saudara tidak menjelaskan apakah rumah yang dijual tersebut telah dijual oleh kakek sewaktu masih hidup kepada anak perempuan ataukah setelah kakek meninggal, anak-anak kakek sepakat bahwa rumah dibeli oleh anak perempuan dari ahli waris kakek. Apabila rumah tersebut sudah dijual kepada salah satu anak perempuan pada saat kakek masih hidup, maka rumah tersebut sudah menjadi hak milik dari anak perempuan kakek tersebut. Dan apabila masih terdapat sisa uang dari penjualan rumah tersebut dan/atau terdapat harta warisan lainnya maka dapat dibagikan kepada ahli waris yang berhak. Dalam pembagian harta waris tersebut, hal pertama yang perlu diselesaikan adalah :

• Menyelesaikan urusan jenazah;
• Menyelesaikan hutang piutang almarhum;
• Membayar biaya pengobatan/perawatan serta pemakaman almarhum;
• Memenuhi wasiat almarhum apabila semasa hidupnya pernah bernadzar;
• Memisahkan harta bawaan dan harta gono gini.

Kemudian sisa harta warisan tesebut baru bisa dibagikan kepada ahli waris berdasarkan pembagian hukum Islam atau KUHPerdata. Dalam pertanyaan tersebut tidak disebutkan yang meninggal lebih dahulu kakek atau ayah anda. Apabila Ayah anda meninggal lebih dahulu daripada kakek (Ahli waris meninggal lebih dahulu daripada pewaris), maka kedudukan anda sebagai cucu bisa bertindak sebagai ahli waris pengganti (Pasal 185 ayat (1) Kompilasi Hukum Islam), kecuali Saudara adalah ahli waris yang terhalang sebagaimana tercantum dalam Pasal 173 KHI. Dikarenakan cucu sebagai ahli waris pengganti, maka bagian yang diperoleh hanya sebesar bagian yang diterima oleh orang tuanya. Selain itu, bagian ahli waris pengganti juga tidak boleh lebih dari bagian ahli waris yang sederajat dengan yang diganti (Pasal 185 ayat (2) KHI).

Sementara menurut hukum waris KUHPerdata, ahli waris pengganti akan menduduki kedudukan orang tuanya secara mutlak. Seluruh hak dan kewajban orang tuanya yang berhubungan dengan warisan beralih kepadanya. (Pasal 841 KUHPerdata). Kemudian dalam Pasal 842, 844, dan 845 KUHPerdata mengatur 3 jenis penggantian dalam waris ini, diantaranya : Pertama, penggantian dalam garis lurus ke bawah berlangsung terus tanpa akhir (Pasal 842); Kedua, penggantian dalam garis kesamping (Pasal 844); dan Ketiga, penggantian dalam garis kesamping yang menyimpang.

Namun jika pewaris meninggal lebih dulu daripada ahli waris, maka anda dapat membaca ketentuan pembagian waris dalam artikel yang sebelumnya telah kami tulis dengan judul Pembagian Waris Menurut Hukum Islam

Sebagaimana dijelaskan sebelumnya, apabila rumah tersebut telah dibeli anak perempuan dari kakek ketika kakek masih hidup, maka rumah tersebut bukan harta warisan. Berbeda jika Kakek pada waktu masih hidup menghibahkan kepada anak perempuan, maka berdasarkan Pasal 211 Kompilasi Hukum Islam (KHI) menyatakan bahwa hibah yang didapatkan  dari orang tua dapat diperhitungkan sebagai warisan. Pasal 1688 KUHPerdata memperbolehkan adanya tindakan pembatalan hibah. Orang tua tetap berhak mengambil benda-benda yang telah dihibahkannya, dalam hal penerima hibah beserta keturunannya meninggal dunia terlebih dahulu daripada si pemberi hibah, demi kepentingan si pemberi hibah (Pasal 1672 KUHPer).

Jika Ahli Waris yang Menjual ke Anak Perempuan.

Jika yang Saudara maksud adalah ketika kakek meninggal terdapat harta waris berupa rumah, kemudian anak perempuan kakek hendak membeli rumah tersebut dari ahli waris kakek, maka apabila pada saat pembelian tersebut ayah Saudara telah meninggal, Saudara dan ahli waris ayah Saudara termasuk ke dalam ahli waris Kakek. Dengan demikian ahli waris ayah Saudara ikut menandatangani perjanjian jual beli rumah tersebut dan mendapat pembayaran atas pembelian rumah tersebut.

Kemudian jika hendak melakukan balik nama sertifikat, maka yang harus diselesaikan terlebih dahulu adalah penentuan siapa saja ahli waris dari kakek. Untuk menjadi dasar siapa saja ahli waris dari kakek, maka seluruh ahli waris dapat membuat Surat Keterangan Waris di Balai Harta Peninggalan atau Akta Keterangan Hak Mewaris di notaris (untuk keturunan Tionghoa) atau mengajukan permohonan penetapan ahli waris ke Pengadilan Agama untuk yang beragama Islam dan Pengadilan Negeri untuk yang beragama selain Islam. Setelah ada penetapan waris, langkah selanjutnya  adalah menyelesaikan terlebih dahulu tahap jual beli yang kemudian kepada PPAT dibuatkan AJB (Akta Jual Beli), sementara untuk dokumen yang perlu disiapkan antara lain :

Penjual

• Sertifikat hak tanah asli
• SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pengelolaan Pajak Bumi dan Bangunan) tahun terakhir serta bukti pembayarannya
• Fotokopi KK serta KTP
• Fotokopi akta nikah
• SKW (Surat Keterangan Hak Waris)/Akta Keterangan Hak Mewaris /Penetapan
  Waris dari Pengadilan yang telah dilegalisir
• Fotokopi NPWP

Pembeli

• Fotokopi KTP dan KK
• Fotokopi NPWP

Apabila pemilik sudah meninggal dunia, yang berhak untuk melakukan jual beli adalah ahli waris, yang dibuktikan dengan SKW. Kemudian jika dokumen sudah lengkap, maka dibuatlah AJB dan PPAT akan menyerahkan dokumen tersebut kepada BPN (Badan Pertanahan Nasional guna balik nama sertifikat kepada pembeli yang baru. Tahap ini akan membutuhkan waktu 5 hari-1 bulan.