Akta Jual Beli Sebagai Syarat Mutlak Balik Nama Sertipikat Hak Atas Tanah dan 2 Perbedaan Dengan PPJB

Ulasan Lengkap

Terima kasih atas pertanyaan Saudara,

Sebelumnya perlu kami jelaskan terlebih dahulu mengenai perbedaan PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) dan AJB (Akta Jual Beli). Kedua perjanjian tersebut memang merupakan perjanjian diantara kedua belah pihak, namun memiliki fungsi dan akibat hukum yang berbeda.

PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli)

PPJB atau merupakan singkatan dari Perjanjian Pengikatan Jual Beli, adalah suatu perjanjian antara satu orang dengan orang lainnya untuk melakukan jual beli. PPJB lazim digunakan untuk jual beli tanah, dalam hal masih ada prosedur jual beli yang belum terpenuhi, seperti pembayaran pajak, pengurusan sertifikat dan lain sebagainya.

Sebagai contoh, ketika seseorang melakukan pembelian atas unit satuan rumah susun dari Pengembang, maka umumnya orang tersebut baru melakukannya dengan PPJB yang membuktikan adanya pengikatan antara pembeli dengan Pengembang bahwa nantinya Pembeli akan membeli dan memiliki satuan rumah susun yang dibangun oleh Pengembang. Umumnya, hal tersebut terjadi karena pemecahan Sertipikat Hak Milik Rumah Susun tidak dapat diselesaikan dengan cepat.

PPJB dilakukan di hadapan Notaris atau berupa waarmerking saja. Hal tersebut untuk menjadikan PPJB sebagai Akta Otentik yang dapat memberikan pembuktian yang kuat di muka pengadilan.

AJB (Akta Jual Beli)

Di sisi lain, AJB merupakan Akta Jual Beli harus dilakukan di muka Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), sebagaimana diatur dalam Pasal 1 butir 24 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (selanjutnya disebut “PP 24/1997”). Selanjuntya, AJB akan menjadi bukti berpindahnya hak kepemilikan atas tanah sebagaimana diatur dalam Pasal 23 huruf a poin 2 PP 24/1997 yang menyatakan:

“asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang hak milik kepada penerima hak yang bersangkutan apabila mengenai hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah hak milik;”

Serta Pasal 37 ayat (2) PP 24/1997 yang menyatakan:

“Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam peusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.”

Dengan demikian, pendaftaran hak atau pendaftaran peralihan hak atas tanah hanya dapat dilakukan apabila telah ditandatangani AJB.

PPJB Dengan Kuasa Menjual

Meski pendaftaran peralihan hak atas tanah atau balik nama baru dapat dilakukan apabila telah ditandatangani AJB oleh para pihak, namun tidak menutup kemungkinan tanda ditandatanganinya AJB, Pihak Pembeli sudah dapat melakukan balik nama sertipikat hak atas tanah. Balik nama yang demikian terjadi, hanya apabila Penjual telah memberikan kuasa menjual kepada Pembali.

Oleh karena itu, perlu bagi Saudara untuk memeriksa, apakah pada saat penandatanganan PPJB, Saudara juga telah menandatangani Surat Kuasa. Hal tersebut dikarenakan, jika Saudara telah melakukan penandatanganan Surat Kuasa Jual atau Surat Kuasa untuk penandatanganan Akta Jual Beli, ,maka Pembeli memiliki hak untuk menandatangani AJB tanpa kehadiran Saudara, sebab dirinya dapat bertindak sebagai dirinya pribadi (Pembeli) maupun untuk dan atas nama Penjual.

Sebaliknya, apabila Saudara tidak menandatangani Kuasa Menjual, maka Saudara dapat mempertanyakan atau bahkan mengajukan keberatan/permohonan pembatalan Sertipikat kepada Kantor Pertanahan setempat terkait balik nama sertipikat hak atas tanah tersebut. Sebagaimana diatur dalam Pasal 64 Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.

Demikian jawaban yang dapat kami berikan, semoga bermanfaat. Terima kasih.

Baca juga:

Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli, Apa Artinya?

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Jual Beli Hak Atas Tanah yang Masih Dalam Status KPR

Tonton juga:

Audio Undang-Undang Nomor 18 Tahun 2003 Tentang Advokat

Akta Jual Beli| Akta Jual Beli| Akta Jual Beli| Akta Jual Beli| Akta Jual Beli| Akta Jual Beli|