Akibat Hukum Tanah Yang Disewakan Beralih Hak Kepemilikan

Ulasan Lengkap

Sebelum membahas lebih lanjut, ada baiknya kita telaah terlebih dahulu apa pengertian sewa menyewa. Hukum sewa menyewa diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum (KUH) perdata pasal 1548. Di dalamnya memuat bahwa sewa menyewa adalah perjanjian antara pihak pertama yang mengikat diri dengan memberikan kenikmatan suatu barang ke pihak lain, dalam kurun waktu tertentu. Termasuk perjanjian terkait pembayaran dengan harga yang telah disepakati bersama.

Menurut kami, dari pertanyaan Saudara maka dapat disimpulkan bahwa perjanjian kontrak yang terjadi antara penanya dengan pihak penyewa, merupakan perjanjian yang sah dikarenakan sudah mencakup syarat sah diatas.

Berakhirnya sewa menyewa tidak diatur secara jelas dalam KUHPerdata, hanya diatur dalam pasal 1381 KUHPerdata terkait berakhirnya perjanjian. Sewa menyewa bisa berakhir karena dua hal. Pertama masa sewa berakhir, masa sewa tersebut sesuai kesepakatan dan isi dalam surat perjanjian dan kedua, terpenuhinya syarat tertentu sesuai perjanjian. Terkait pencabutan masa sewa, apabila tercantum dalam perjanjian, semisal tercantum pasal yang menyatakan “pemilik tanah dapat sewaktu-waktu membatalkan perjanjian sewa apabila diperlukan” maka Saudara dapat mencabutnya berdasarkan kesepakatan kedua belah pihak yang telah dicantumkan dalam perjanjian. Namun, bila tidak dicantumkan dalam perjanjian, berdasarkan Pasal 11 PP No 44/1994, maka pemutusan hubungan sewa menyewa sebelum berakhirnya jangka waktu yang diatur dalam kontrak memberikan dua konsekuensi :

1. Jika pihak penyewa yang dirugikan, misal karena pemilik ingin menjual properti dan berkeras mengeluarkan si penyewa, maka pemilik properti wajib membayar ganti rugi dengan mengembalikan uang sewa.
2. Jika pemilik property yang dirugikan, misal karena penyewa merusak properti, maka penyewa wajib mengembalikan properti kepada pemilik dengan keadaan baik seperti semula. Penyewa juga tidak bisa meminta kembali uang sewa yang sudah dibayarkan.

Dalam pasal 1576 KUHPerdata menyatakan :

“Dengan dijualnya barang yang disewa, suatu persewaan yang dibuat sebelumnya tidaklah diputuskan kecuali apabila ini telah diperjanjikan pada waktu menyewakan barang”

Dapat disimpulkan bahwa beralihnya barang, tidak memutuskan perjanjian sewa menyewa, kecuali di dalam perjanjian menyatakan sebaliknya. Jadi, alternatif lain yang dapat dilakukan saudara, tetap menjual tanah tersebut dengan persetujuan penerima sewa apabila tanah tersebut telah dialihkan. Hak penyewa masih berlaku dan tetap dapat menempati tanah tersebut dengan tetap memperhatikan persetujuan pemilik tanah yang baru.